Le Bail Commercial

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d'un local à usage commercial et le propriétaire du fonds de commerce exploité dans ce local.Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cependant, sous certaines conditions, les parties peuvent prévoir une durée plus courte au maximum de 3 ans. Dans ce cas, on parle de "bail précaire" ou de "bail de courte durée".

L'intérêt du bail de courte durée

Lorsqu'il est conclu pour une durée de 3 ans au plus, un bail peut échapper au statut des baux commerciaux.

Ce type de bail peut être utilisé pour la location de locaux provisoirement installés ou appelés à disparaître, ou encore lorsque propriétaire et locataire souhaitent s'engager temporairement.

Un tel bail permet au bailleur de "tester" le locataire et au locataire d'exercer son activité commerciale en s'engageant à l'égard du bailleur pour une courte durée.

Les règles applicables

Lors de la conclusion du bail de courte durée, les parties doivent indiquer, de façon claire et non équivoque, leur volonté de se placer hors du champ d'application du statut des baux commerciaux.

De ce fait, il est régi par les stipulations prévues par les parties dans le contrat ainsi que, le cas échéant, par les dispositions de droit commun du bail.

A ce titre, il est vivement recommandé de prévoir dans le contrat une clause visant expressément l'article L.145-5 du Code du Commerce. A défaut, le contrat risquerait d'être requalifié en bail commercial.

L'échéance du bail

A l'expiration de la période de 3 ans (ou de la durée convenue), le locataire doit quitter les lieux sans pouvoir prétendre à une indemnité d'éviction.

Si à l'expiration de la période de 3 ans, propriétaire et locataire décident de renouveler leur convention dans les mêmes locaux, le contrat devient, cette fois, soumis au statut des baux commerciaux.

De même que si le locataire demeure dans les lieux au-delà de la durée de 3 ans.

La convention d'occupation précaire

Comme le bail de courte durée, la convention précaire est conclue pour une durée indéterminée (exemples : réalisation de travaux, démolition...). Elle doit être justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La condition d'occupation précaire est régie par les règles fixées par les parties et confère peu de droit au locataire.