Le jour d’après… Episode 3 : Les enjeux incontournables pour les entreprises utilisatrices de bureaux

A l’évidence cette crise sanitaire exceptionnelle transformera nos modes de vie, notre façon d’habiter et de travailler. S’agissant du travail, les entreprises qui le pouvaient ont eu recours dans l’urgence au « travail à distance » pour assurer la continuité d’activité.

Le télétravail, sa version régulée, devrait s’inscrire durablement dans la pratique des entreprises.

Cette perspective dont l’intensité et les modalités d’accompagnement restent à définir nourrit un débat sur l’avenir du « BUREAU ». Pourtant nul besoin de prophétiser l’avenir :

L’immobilier de bureaux va continuer à s’adapter

Ce mouvement était à l’œuvre avant crise sous l’effet entre autres de la révolution digitale et de l’urgence climatique qui plaçaient progressivement l’adaptation aux nouveaux besoins d’usages au cœur de l’attractivité des actifs tertiaires. La crise Covid est un accélérateur.

L’immeuble de bureaux conservera après crise sa fonction essentielle de « cœur battant » d’une communauté professionnelle en action si l’on freine la course folle à toujours plus de densité par une gestion plus souple du temps et des lieux de travail et si on organise mieux la transition travail individuel vers travail collaboratif. Les espaces de bureaux devraient en conséquence être pensés et aménagés pour assumer une dimension de « place de marché » interne du processus créatif.

Anticipant les effets de la transformation à l’œuvre avant Covid, nous avons fait chez Nexity le pari voilà 18 mois de nous transformer nous-mêmes, en lançant « Nexity Solutions Entreprise » une « plateforme de services immobiliers » aux entreprises, articulée autour de 3 métiers : Promotion, Gestion, Exploitation. Ce positionnement nous donne aujourd’hui la maîtrise des savoir-faire et la crédibilité pour un accompagnement dans la durée et 360° de nos clients face aux enjeux auxquels ils sont confrontés.

Le premier enjeu consiste à définir les modalités de réappropriation des espaces de travail par des collaborateurs dont l’indice d’anxiété est à son maximum.

Le déconfinement partiel ne s’est pas accompagné d’un retour au bureau, son élargissement le rend nécessaire mais comment dissoudre la peur ? Les mesures barrières ne suffisent pas.

Cette question est d’autant plus sensible que 70% des salariés ne veulent plus partager leur poste de travail et que 47% estiment que leur espace de travail ne correspond pas à leurs attentes post-confinement.

Il faut apporter une réponse immédiatement rassurante au besoin de sécurité sanitaire pour l’accès aux espaces et surtout aux postes de travail. Cela passe par un diagnostic sanitaire et technique sur site. Ce diagnostic doit être la base de solutions sur mesure de :

• normes de distanciation
• gestion des flux entrants et sortants
• pilotage du système d’aération
• usage des parties communes
• fréquence de nettoyage en fonction du niveau de rotation des postes de travail
• d’organisation de l’espace et de programmation du taux d’occupation.

Notre offre « Flash Care » est bâtie sur cette méthode et l’expertise acquise par les centaines de plans de reprises d’activités élaborés dans le cadre de nos missions de gestion d’un parc tertiaire de plus de 19 millions de m2.

Le second enjeu consiste à repenser la façon de vivre les espaces de bureaux en redéfinissant les normes de densité, l’équilibre présentiel/travail à distance et en imaginant les moyens performants pour continuer à « faire » communauté créative en dépit de toutes les formes de distanciation.

L’avenir des espaces denses et ouverts sera pour beaucoup une question sensible à traiter.

La réponse passera par une combinaison de solutions « flex in » et « flex out ».

Le « flex in » consiste à rendre plus souple l’usage des espaces intérieurs en les imaginant rapidement adaptables à des fonctions et des capacités différentes tout en respectant le besoin d’assignation d’espace dédié aux équipes ou services. Le « flex out » consiste à réduire la densité en ayant recours au télétravail ou/et à l’usage de tiers-lieux. Notre expertise en matière d’agencement d’espaces, d’optimisation des postes de travail et d’animation de communautés acquise au travers de nos sociétés d’exploitation, Morning, Hiptown, Anticafé, Cocoon Space nous qualifie pour accompagner nos clients sur ces sujets.

Le rééquilibrage présentiel/travail à distance quel que soit sa forme nécessitera aussi de repenser les espaces collaboratifs de l’entreprise pour que leur organisation physique et la qualité de leur équipement autorisent une participation immersive pour tous présents sur site ou pas.

Nous travaillons enfin à proposer progressivement une offre nomade sous la forme d’un pass multisites permettant de concevoir une « couture » bureau/tiers-lieu/domicile avec un maillage géographique pertinent en périphérie des métropoles.

Le troisième enjeu consistera à s’interroger sur l’opportunité financière et stratégique d’une transformation de l’entreprise et d’une révision de sa stratégie immobilière.

L’urgence à dégager des marges de manœuvre financières sous l’effet de la crise pourrait conduire les entreprises à rechercher des solutions de flexibilisation du bail et de réduction des surfaces occupées. Dans cette hypothèse, là aussi, l’expérience acquise avec nos marques d’exploitation pourraient se révéler utiles aux utilisateurs en proposant des solutions de type « flex out » et utiles aux investisseurs par des solutions alternatives de revenus locatifs ou de partage du risque locatif.

L’ampleur des réaménagements de l’organisation et des espaces de travail pourraient plus ou moins rapidement conduire à une transformation profonde de l’entreprise et à envisager un déménagement. Dans cette perspective nous déploierons d’ici quelques semaines, par un accord de partenariat, une offre de conseil en stratégie de transformation spatiale.

Avec la même ambition de pouvoir accompagner l’évolution des besoins de nos clients nous avons revu notre offre produit de promotion avec une promesse forte : concevoir des immeubles de bureaux résilients c’est-à-dire sains, durables, modulables et réversibles.

Sur cette base nous proposerons aux investisseurs et futurs utilisateurs une gamme efficace à développer avec des gains de productivité sur les procédés constructifs, à empreinte carbone maitrisée et un large choix de programmation de services.

La leçon centrale de cette crise sanitaire qui questionne l’avenir des immeubles de bureaux sous le double angle de leur coût financier et de leur utilité est que cet actif demeurera un puissant levier de performance collective s’il est capable de s’adapter à tous les usages et de réagir à toutes les situations.

Cette capacité de résilience va être le facteur commun dominant de création de valeur pour les investisseurs et les utilisateurs. Elle dépendra de la capacité des promoteurs à proposer des coques nativement saines et modulables et de la pertinence de leur équipement serviciel.

Nous croyons aussi que le marché aura besoin d’acteurs d’exploitation pour entretenir le lien entre les investisseurs, les actifs tertiaires et des utilisateurs finaux toujours plus mobiles.

Ces convictions sont au cœur de la constitution de Nexity Solutions Entreprise :

Proposer la plateforme de services immobiliers la plus large du marché pour un accompagnement de tous nos clients 360° et sur la durée de vie de leurs actifs.

Dans « le monde d’après » il sera difficile de prétendre accompagner la transformation des clients sans avoir pris soi-même le risque de se transformer