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Comment sont taxés les loyers?

Ces derniers mois, les politiciens ont lâché quelques ballons d’essai susceptibles de provoquer un véritable séisme en matière de taxation des immeubles. Qu’en reste-t-il? Quelles en seront les  conséquences pour les propriétaires qui mettent leur bien en location?

De nombreuses formules de hausse de l’impôt susceptibles d’impacter les propriétaires de logements et de terrains ont été explorées ces derniers mois. Une révision du revenu cadastral de votre maison? La proposition a été évacuée. Un impôt sur la plus-value lors de la vente de votre maison? Ce n’est pas pour demain. Une révision des droits d’enregistrement en Flandre? Renvoyée aux calendes grecques. Bref, les propositions mises sur la table n’ont pas manqué, mais seules quelques-unes apporteront des changements concrets, principalement à Bruxelles. En effet, en 2017, le bonus logement y sera supprimé et remplacé par un abattement sur les droits d’enregistrement porté à 175.000 euros au lieu de 60.000 euros aujourd’hui. Mais globalement la fiscalité immobilière ne connaît pas d’autre bouleversement.  …

Précompte immobilier

Le revenu cadastral (RC), la valeur locative estimée de votre habitation, sert de base au calcul du précompte immobilier. Pour le paiement de ce précompte immobilier, vous recevez chaque année un avertissement-extrait de rôle spécifique dans votre boîte aux lettres.

Il y a une quasi-unanimité pour admettre que, même indexé, le RC ne correspond absolument plus à la réalité. Car il est basé sur les loyers pratiqués en 1975. Mais il n’y a pas d’accord au sein de la majorité pour réviser le RC.

Une réévaluation permettrait pourtant de mieux refléter la valeur locative actuelle des habitations. Mais c’est un travail titanesque. Des centaines de fonctionnaires devraient passer des mois à recenser les loyers actuels de l’ensemble des logements du pays.

La proposition se heurte aussi à des objections budgétaires et pratiques. Le ministre des Finances Johan Van Overtveldt (N-VA) a donné comme seule consigne à son administration d’évaluer le nombre de personnes et le budget qui seraient nécessaires pour mener à bien une opération d’actualisation.

Le RC restera donc provisoirement inchangé. Le précompte immobilier n’augmentera pas d’un coup sec. Le RC reste par contre lié à l’indice des prix à la consommation: pour l’exercice d’imposition 2015, le coefficient est égal à 1,7057, contre 1,7000 pour l’exercice d’imposition précédent. L’indexation n’est donc pas très sensible.

• Revenus locatifs

L’absence de révision du RC est une bonne nouvelle pour ceux qui donnent un immeuble en location. Car ils sont taxés deux fois: la première via le précompte immobilier et la seconde, via la déclaration fiscale. La plupart du temps, la deuxième taxation se fonde également sur le RC et pas sur les revenus locatifs réels.

Comment cela fonctionne-t-il?

• Si le locataire n’utilise l’habitation qu’à desfins privées, le propriétaire est imposé sur le RC indexé majoré de 40%. Si le RC est de 1.500 euros, par exemple, il sera imposé sur 1.500 euros x 1,7057 (index de 2015) x 1,40 = 3.582 euros (voir exemple 1).

Exemple 1

• Patrick
• Indépendant
• Donne en location un appartement à Braine-l’Alleud pour 1.200 euros par mois, à un particulier.

Patrick donne en location un appartement neuf à Braine-l’Alleud dont le RC non indexé est de 1.500 euros. Il loue ce bien à un particulier pour 1.200 euros par mois. Cela lui procure donc un loyer annuel de 14.400 euros.

• Précompte immobilier:Patrick paiera un précompte immobilier calculé sur le RC indexé de 1.500 euros x 1,7057 = 2.558 euros. Sur la base des centimes additionnels appliqués par la province du Brabant wallon et la commune de Braine-l’Alleud, cela donne un précompte immobilier de 953,06 euros.
• Impôt des personnes physiques:Patrick est en outre imposé sur cet appartement dans sa déclaration fiscale, non pas sur ses loyers réellement perçus de 14.400 euros, mais sur le résultat du calcul suivant: RC de 1.500 euros x 1,40 x 1,7057 = 3.582 euros. Comme Patrick a un revenu professionnel confortable à côté de ses loyers, son taux marginal d’imposition est de 50%. Cela donne donc un impôt de 3.852 euros x 50% = 1.791 euros. En y ajoutant les centimes additionnels communaux de 8,40%, Patrick paiera donc sur ses loyers de 14.400 euros un impôt des personnes physiques de 1.791 euros + 150,44 euros = 1.941,44 euros.
• Impôt total: 3.095 euros sur 14.400 euros de revenus locatifs.
• Si le locataire utilise la maison à des fins professionnelles, le propriétaire doit déclarer les loyers perçus. C’est le loyer brut qu’il doit inscrire dans sa déclaration fiscale, c’est-à-dire le loyer et les frais que le locataire supporte alors qu’ils devraient normalement être payés par le propriétaire. Le propriétaire est dans ce cas imposé sur le loyer brut diminué d’une déduction forfaitaire de 40%. Le montant de la déduction forfaitaire ne peut cependant pas être supérieur aux deux tiers du RC non indexé, multipliés par un coefficient fixé en fonction de l’évolution des baux commerciaux. Pour l’exercice d’imposition 2015, ce coefficient est de 4,23 (voir exemple 2).

Exemple 2

• Patrick
• Indépendant
• Donne en location un bureau à Braine-l’Alleud pour 1.800 euros par mois, à un professionnel.

Patrick donne en location à un expert-comptable un espace de bureau pour 1.800 euros par mois. L’emprunt qu’il avait contracté pour l’achat de ce bureau est totalement remboursé. Il n’a donc plus de charges d’intérêts. L’expert-comptable paie à Patrick, en plus du loyer, un montant de 200 euros à titre de contribution aux charges d’entretien et de chauffage. Le revenu locatif mensuel brut est donc de 2.000 euros, soit 24.000 euros sur une base annuelle.Normalement, Patrick pourrait déduire un forfait de 40%, soit 24.000 euros x 40% = 9.600 euros, ce qui ramènerait sa base imposable à 24.000 euros – 9.600 euros = 14.400 euros.Mais le montant forfaitaire ne peut pas être plus élevé que les deux tiers du RC non indexé multipliés par 4,23. Comme le RC est de 1.500 euros, ce forfait ne peut donc pas excéder 1.500 euros x 2/3 x 4,23 = 4.230 euros. Patrick sera donc imposé, non pas sur 14.400 euros, mais sur 24.000 euros – 4.230 euros = 19.770 euros.

Quelle est la pression fiscale totale en supposant que l’espace de bureau a un RC de 1.500 euros et est situé à Braine-l’Alleud?

• Précompte immobilier:Patrick paie un précompte immobilier calculé sur le RC indexé de 1.500 euros x 1,7057 = 2.558 euros. Sur la base des centimes additionnels appliqués par la province du Brabant wallon et la commune de Braine-l’Alleud, cela donne un précompte immobilier de 953,06 euros.
• Impôt des personnes physiques:Patrick est également imposé à l’impôt des personnes physiques sur le revenu locatif de 19.770 euros. Dans l’hypothèse où le revenu de Patrick est soumis à la tranche d’imposition la plus élevée de 50% et tenant compte des centimes additionnels de 8,40%, il paiera sur ce revenu locatif 9.885 euros + 830,34 euros = 10.715,34 euros.
• Impôt total: 11.747 euros sur un revenu locatif brut de 24.000 euros.

Pour réduire la pression fiscale, vous pouvez déduire de la base imposable en impôt des personnes physiques les intérêts d’emprunts hypothécaires payés, et ce que votre locataire utilise le bien loué à des fins privées ou professionnelles.

• Droits d’enregistrement

Le revenu cadastral est aussi un critère qui influence le montant des droits d’enregistrement à payer lors de l’achat d’une habitation.

Celui qui acquiert une maison modeste ne doit payer que 5% ou 6% de droits d’enregistrement au lieu de 12,5% (10% en Flandre) sur la première tranche du prix. Cette tranche varie selon la zone d’habitation: elle atteint 160.431 euros en "zone de pression immobilière" et 150.404 euros en dehors.

Le taux sera de 5% lorsque l’acquéreur a droit à un crédit hypothécaire social, et de 6% dans les autres cas. 

Une maison est considérée comme modeste si son RC ne dépasse pas 745 euros (845 euros pour les propriétaires ayant trois ou quatre enfants à charge, 945 euros pour cinq ou six enfants à charge et 1.045 euros pour sept enfants et au-delà).

Mais il y a d’autres conditions à remplir:

• l’acheteur ne peut pas être propriétaire d’une autre habitation au moment de l’achat, sauf s’il en a hérité d’un parent en ligne ascendante (parents ou grands-parents);
• l’acheteur – obligatoirement personne physique (donc pas une société) – doit s’y domicilier dans les trois ans, et acquérir la totalité du bien en pleine propriété (pas en usufruit).

Si le RC est plus élevé, ou si l’acquéreur ne remplit pas une des conditions ci-dessus, le droit d’enregistrement est de 12,5%.

Alors que la Flandre planche sur un taux réduit applicable pour toute habitation propre et unique, en remplacement du taux réduit pour une habitation modeste, une réforme liée à la révision, un jour peut-être, de RC complètement dépassés (matière fédérale), Bruxelles a décidé de transformer son bonus logement en un abattement plus élevé sur les droits d’enregistrement lors d’une première acquisition.

Ainsi, à partir de 2017, ce ne seront plus les 60.000 premiers euros (75.000 euros dans certaines zones de développement) qui seront exonérés de droits d’enregistrement, mais 175.000 euros. Soit, à un taux de 12,5%, un avantage fiscal de 21.875 euros au lieu de 7.500 euros actuellement.

La condition pour en bénéficier: habiter 5 ans dans le logement en question, qui doit être acquis en pleine propriété. En contrepartie de cet avantage élargi, les Bruxellois ne bénéficieront plus du bonus logement, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt lorsque la maison a été achetée grâce à un crédit hypothécaire.