Logement social : mettre fin à une situation figée

Quatre millions de mal-logés en France : c’est le chiffre que nous rappelle douloureusement la Fondation Abbé Pierre chaque année. Il symbolise toute l’ampleur de la crise du logement qui ne cesse de s’intensifier, et qui s’impose enfin comme le thème privilégié du débat public et politique à l’occasion de la hausse des taux.

S’il y a bien un pilier de notre politique sociale, c’est le logement.

Le logement social : une machine grippée

Contrairement à l’image que l’on s’en fait trop souvent, le logement social est un sujet qui concerne plus de 80% des Français, soit la part d’entre eux éligibles à cette catégorie de logement.

En somme, ce sont les fonctionnaires, les jeunes, une grande partie des salariés… qui sont touchés par cette situation, qui se résume très simplement : le logement social est aujourd’hui figé.

Figé dans son nombre, puisque la construction ne cesse de baisser, avec 80.000 nouveaux logements en 2020 ou 95.000 en 2021, alors qu’on l’on en livrait encore 140.000 en 2009.

Figé dans son occupation, avec un taux de libération des logements qui n’a jamais été aussi faible : 8% à l’échelle nationale, et même 5% à Paris.

Figé dans sa population, avec un âge moyen de 50 ans pour les locataires, qui vieillissent dans des logements qu’ils n’ont jamais quittés.

La seule chose qui n’est pas figée, c’est finalement la demande. La masse de demandeurs a augmenté de 20% en huit ans, portant leur nombre à 2,2 millions — dont une certaine partie déjà logée dans le parc social. Un effet de ciseau manifeste qui fait le lit de la précarité et d’une véritable crise sociale.

Construire pour loger

Comme ses racines, les solutions à cette crise sont multiples et complémentaires. Cependant, il y a une réalité incontournable : nous ne logerons pas plus ou mieux sans construire davantage.

En tant que citoyen, j’y vois évidemment un enjeu de justice sociale essentiel, puisque ce sont ceux qui ont le plus besoin d’un logement qui en sont le plus privés.

Et en tant que promoteur immobilier, c’est une conviction qui est au cœur de notre démarche chez Cogedim, dont les premiers clients sont les bailleurs sociaux et intermédiaires auxquels nous cédons un tiers de notre production

De manière plus générale, La construction de logements sociaux est assurée à 56% par les promoteurs en France. Dans les régions où la situation est la plus tendue, ce chiffre s’élève même à près de 70%, comme en Île-de-France, en Auvergne-Rhône-Alpes ou en PACA.

La pénurie de logement neufs réduit donc mécaniquement l’offre de logement social et intermédiaire, et laisse ainsi à la porte les très nombreux Français qui en ont besoin.

Débloquer l’offre de logements en intensifiant la construction et recréer du consensus autour de cette nécessité, à l’échelle nationale comme à l’échelle des communes, est aujourd’hui une urgence sociale absolue.

Cet enjeu du déblocage de l’offre par la construction est celui de l’ensemble du parcours résidentiel. Quand l’offre se raréfie, cela se traduit par la hausse des demandeurs dans le logement social et intermédiaire, et par la hausse des prix dans le logement libre. Conséquence : il devient impossible de quitter un logement social pour intégrer un logement libre.

Accroître la construction en intégrant des logements libres et des logements sociaux, des logements locatifs intermédiaires et des logements en accession à prix abordables, est donc un impératif pour recréer de la mobilité, et répondre aux besoins des toutes les catégories de la population. Nous devons mener une véritable bataille culturelle, à l’échelle nationale comme aux échelles locales, pour lever les réticences autour de la construction.

Altarea est porteur de nombreuses propositions pour y parvenir :

Un premier pas concret concerne le logement locatif intermédiaire, qui permet aux classes moyennes d’habiter dans les grandes villes, près de leur lieu de travail, pour un budget tenable. Or, sa production reste insuffisante.

Pour y remédier, nous proposons des mesures simples, rapidement applicables :

• Programmer la construction de logements intermédiaires dans les Programmes Locaux de l’Habitat sur tout le territoire, alors que cela reste aujourd’hui cantonné aux 363 villes considérées comme « zones tendues » qui y sont tenues par décret.
• Élargir la location de logement intermédiaire aux personnes morales et établissements publics, afin de les affecter directement au bénéfice de leurs employés. Les bailleurs institutionnels constatent cette demande, par exemple de la part des hôpitaux, dont le personnel est souvent en peine pour se loger près de son lieu de travail dans les métropoles. Ce dispositif participerait ainsi à recréer de l’attractivité envers certains métiers essentiels !
• Créer un « Pinel + Sociétal », dont le dispositif ne serait plus applicable selon des critères d’usage et d’environnement, mais selon des critères d’intérêt général. Un logement serait ainsi éligible au Pinel + s’il est loué à un salarié « régalien » tel qu’une infirmière, à un policier

Il faut également, et c’est essentiel, redonner du pouvoir d’achat aux ménages modestes pour leur permettre enfin, de sortir du logement locatif social et d’accéder à la propriété.

 Là encore ALTAREA est porteur de deux mesures :

• Créer un vrai statut du « logement en accession intermédiaire » dont les prix de vente seraient encadrés et qui seraient réservés aux ménages dont les revenus rentrent dans les plafonds du Pinel et du LLI
•  Enfin, pour ne pas dire surtout, il faut changer de paradigme en matière de crédit immobilier. La hausse actuelle des taux, et le resserrement des conditions d’octroi des crédits dictées par Haut Conseil de la Stabilité Financière, conduit plus que jamais à l’exclusion des ménages modestes. Nous proposons la mise en place d’un crédit à la pierre (et non plus à la personne), de 25 ans à taux fixe avec amortissement de seulement 1% par an pour les plus modestes (soit 25 % sur 25 ans) ce qui permettrait de baisser la mensualité d’un tiers par rapport à un prêt amortissable classique.

 N’oublions pas que le temps presse plus que jamais pour prendre ces mesures : l’interdiction prochaine de louer les logements les plus énergivores va encore peser sur l’offre locative, et augmenter la précarité des ménages concernés.

Nous devons impérativement nous saisir de ce problème, qui démontre une nouvelle fois l’entremêlement entre justice sociale et transition environnementale