Notre analyse de la réforme du bail à loyer

Après des années de discussions, la réforme du bail à loyer est validée par le gouvernement !

« Le marché locatif étant de plus en plus en surchauffe avec une hausse constante des loyers (de 4% par rapport à Q4/2022) et une rareté de la disponibilité toujours présente, bien que légèrement améliorée, le gouvernement a entendu le secteur immobilier et a décidé de réformer la loi datant du 21 septembre 2006 pour rendre le logement plus accessible, protéger davantage les locataires et donner plus de transparence dans la relation bailleur-locataire. »

Les amendements gouvernementaux sont maintenant mis en procédure législative, afin que le projet de loi n°7642 puisse être avisé par le Conseil d'État et voté par la Chambre des députés très prochainement.

Notre avis sur les principaux aspects revus :

1. Colocation

Un colocataire pourra librement se substituer à une colocation avant le terme du bail moyennant un préavis de 3 mois et sous réserve de trouver lui-même un nouveau remplaçant, laissant la porte ouverte aux autres colocataires et au bailleur également de trouver un remplaçant.

L'avis INOWAI : "La colocation est une solution de logement privilégiée pour différents profils tels que les nouveaux arrivants qui recherchent une option plus abordable lorsqu’ils arrivent sur le sol luxembourgeois ou encore des personnes dont leur situation est en pleine transition. Cette réforme leur permettra une plus grande souplesse et flexibilité pour palier à l’évolution rapide de leur situation bien souvent difficile à anticiper. Gardons en tête que les conditions de bail actuelles restent d’application et ces dernières imposent une solidarité entre chaque locataire."

2. Obligation d'un bail écrit et respect du plafond légal du loyer

Tout contrat de bail à usage d'habitation devra à l'avenir être obligatoirement fait par écrit, et contenir certaines clauses obligatoires. Le contrat de bail devra mentionner que le loyer demandé par le bailleur pour le logement respecte le plafond légal du loyer annuel. Par rapport aux modalités concernant le plafond du loyer, le gouvernement va analyser les besoins des locataires et des propriétaires, et une nouvelle réforme sur le plafond des loyers sera proposée. Ces nouvelles mentions devront être stipulées dans tout contrat de bail futur.

L'avis INOWAI : "En tant que professionnels du secteur, nous fonctionnons bien évidemment avec des baux écrits. Une analyse réalisée par le gouvernement concernant le plafond du loyer prendra en compte autant les besoins du locataire que du propriétaire, ce qui imposera un cadre à respecter dans l’estimation des loyers et atténuera la hausse des prix locatifs."

3. L'abolition de la notion de logements de luxe

La notion de "logement de luxe", permettant d'éviter l'application du plafond du loyer, sera abolie. Lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 10% à la hausse tous les deux ans.

L'avis INOWAI : "Nous voyons cela d’un bon côté. La clause de logement de luxe suscitait beaucoup de questions et d’appréhensions / incompréhensions de la part de nos candidats locataires. C’était pourtant la seule possibilité d’introduire une indexation dans le bail résidentiel. Sans cette clause, l’indexation n’était, en effet, permise que pour les baux commerciaux. Inclure un pourcentage précis dans la clause d’indexation permet une meilleure transparence et compréhension des termes aux yeux des locataires et simplifie la procédure. Finis les calculs savants avec les barèmes de la Statec !"

4. Partage des frais d'agence immobilière

À l'avenir, les frais de commission des agences immobilières seront partagés équitablement − donc 50/50 − entre le bailleur et le locataire.

L'avis INOWAI : "Ce changement serait assez inédit pour le marché luxembourgeois qui a, jusqu’à présent, beaucoup favorisé les intérêts du propriétaire. Cette réforme serait plus équitable et cohérente car le service et le travail fournis par les agences immobilières sont réalisés pour les deux parties. Nous aidons autant le locataire que le propriétaire, l’un pour sa recherche et son accompagnement dans les démarches de son emménagement et l’autre pour la commercialisation et la mise en location de son bien au sens large."

5. Encadrement de la garantie locative

Le montant légal maximum de la garantie locative est réduit de 3 à 2 mois de loyer. Le projet de loi introduit une procédure de restitution de la garantie locative, avec des modalités précises, y compris une sanction en cas de non-respect des délais prévus par la loi lorsque le locataire quitte le logement.

L'avis INOWAI : "D’expérience, de nombreux candidats réclament une diminution du montant de la garantie bancaire connaissant les autres frais qui s’ajoutent à la location d’un logement. En effet, ceux-ci représentent presque 5 fois le montant du loyer (1 mois de loyer, 1 mois de loyer pour les frais d’agence et 3 mois de caution). Cette proposition est une avancée pour le locataire, néanmoins, gardons à l’esprit que la caution est la seule sécurité pour le propriétaire qui est susceptible de se retrouver avec des frais de réparations."

Pour toute information supplémentaire, notre équipe location est à votre disposition. N’hésitez pas à nous contacter au +352 25 03 39 ou par email à info@inowai.com.