Passage au Pinel+ : quelle stratégie adopter fin 2022 ?

Une rentrée de septembre 2022 empreinte d'inquiétude

Voilà, nous y sommes. Cette rentrée de septembre 2022 fait l'objet de toutes les inquiétudes sur la stratégie a adopter pour l'investissement Pinel d'ici à la fin de l'année : je réserve, je réserve pas ? Si je réserve un logement, est-ce que je bénéficierai du taux de réduction en vigueur, ou d'un taux plus bas si le logement ne satisfaisait pas aux exigences de la nouvelle loi "Pinel +" ? Et si je n'avais pas le temps de passer chez le notaire d'ici la fin de l'année ? Car en effet, dans ces situations avec des actes notariés signés en 2023, les taux de réduction d'impôt seront dégradés : ils sont progressivement rabotés en 2023, puis encore en 2024 pour les logement acquis à partir de cette année-là.

Je me pose moi-même ces questions. Mes clients me les posent. Mes collaborateurs, les conseillers patrimoniaux du réseau : tout le monde s'interroge ! Que faire dans cette période charnière ? Aurais-je vraiment le temps de passer l'acte authentique avant le 31 décembre 2022 ? J'imagine que les promoteurs, banquiers, courtiers, notaires, mes partenaires et confrères, sont également dans le même cas. J'ai donc pris l'initiative d'essayer d'éclaircir tout cela et contribuer à se fixer une ligne de conduite à adopter pour éviter des erreurs fâcheuses. Voyons cela en détails.

Rappel du contexte

C'est par le décret n°2022-384 du 17 mars 2022 publié au Journal Officiel du 18/03/2022 que le texte de la nouvelle loi Pinel + a été promulgué. Comme indiqué à son objet, le texte précise les nouvelles dispositions qui doivent entrer en vigueur pour les logements acquis à compter du 1er janvier 2023. Pour résumer :

• un niveau de performance énergétique et environnemental supérieur à la règlementation en vigueur, fondés sur les exigences de la RE 2020,
• un niveau de qualité d'usage et de confort amélioré : des surfaces minimales plus élevées pour les logements, des espaces extérieurs privatifs, des ouvertures sur l'extérieur au moins deux façades d'orientation différentes pour les T3 et plus.

Précisons que ce décret n'est que la continuité de dispositions adoptées pour la mise en application de l'article 168 de la loi de finances pour 2021. Et qu'en tout état de cause, on peut considérer que les promoteurs et tous les acteurs de la construction qui les entourent (architectes, bureaux d'études, entreprise du bâtiment, etc.) ont tous tenu compte de ces nouvelles exigences pour leurs programmes à construire depuis cette date. Plus particulièrement et a minima, pour ceux dont le permis de construire (PC) serait déposé à compter du 1er janvier 2023. Cependant, la date "pivot" à retenir est bien celle du 1er janvier 2022, car c'est elle marque l'entrée en vigueur de la norme environnementale RE 2020. Logiquement, tous les programmes dont le PC a été déposé depuis le 01/01/2022 doivent respecter cette nouvelle norme pour être éligibles au Pinel.

En résumé, deux dates comptent pour ceux qui vont investir en Pinel en cette fin d'année :

• la date d'acquisition du logement
• la date du dépôt du PC : avant ou après le 1er janvier 2022 ?

Notion de "date d'acquisition" et conséquences sur les taux de réduction d'impôt

Il est bon de rappeler que par "date d'acquisition", le législateur se réfère à la date de signature de l'acte authentique devant notaire. Et qu'en l'espèce, pour bénéficier du taux actuel de réduction de la loi Pinel (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans) dans le cas d'un acte signé en 2023, il apparait nécessaire que le logement satisfasse à toutes les exigences des dispositions de la loi Pinel +. A défaut, les taux de réduction sont rabotés : pour 2023 par exemple, il deviennent 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans.

Autant dire que cette date d'acte est réellement déterminante pour connaitre les taux de réduction applicables. Alors même que l'essentiel des logements Pinel sont vendus dans le cadre de la Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA). Et qu'entre la signature du contrat de réservation et la date d'acte, il peut se passer plusieurs mois, sans que personne ne puisse garantir quand il sera possible de passer devant notaire... ni le promoteur (cela dépend notamment de l'obtention de la Garantie Financière d'Achèvement - GFA), ni l'acquéreur (cela dépend notamment de l'obtention de son financement). Que faire alors ?

Aménagements prévus relatifs au dépôt du permis de construire

Pour éviter de pénaliser les acquéreurs quand au sort du taux de leur réduction d'impôt applicable, le législateur a prévu quelques aménagements pour les PC qui auraient été déposés avant le 1er janvier 2022, alors que l'acte aurait été également signé en 2022 :

• Les investisseurs qui actent chez le notaire en 2022 un logement dont le PC a été déposé avant le 01/01/2022 bénéficient jusqu'au 31 décembre 2022 d'un taux de réduction d'impôt inchangé (12%, 18%, 21%).

En revanche, les logements actés en 2022 et dont le PC a été déposé en 2022 devront effectivement respecter par anticipation les normes environnementales RE 2020. Il ne serait pas inutile, si vous étiez dans le cas présent, de vérifier que cela est bien le cas...

Et que se passe t-il alors pour les autres ? Ceux qui actent en 2023 sur un PC déposé avant 2022 ? En l'état actuel des textes, si notamment la RE 2020 n'était pas respectée, ce sont les taux réduits de réduction Pinel qui s'appliqueraient... Mais il y a une exception :

• les logements actés en 2023, dont le permis de construire a été déposé avant le 01/01/2022, devront respecter le label environnemental E+C- et la classe A du diagnostic de performance environnementale (DPE) pour bénéficier des taux de réduction d'impôt majorés.

Pour les logements faisant l'objet d'une réhabilitation, actés à compter de 2023, ils devront respecter la classe A ou B du DPE.

Enfin, le gouvernement prévoit traditionnellement une période de transition pendant laquelle les actes peuvent être enregistrés, tout en offrant les avantages prévus par la loi telle qu'elle était en vigueur au moment où les contrats VEFA ("promesses synallagmatiques") ont été signés. En l'occurrence, il est régulier de voir cette possibilité offerte jusqu'à mi-mars de l'année suivante. Dit autrement, il est fort à parier que l'état permettra de passer devant notaire avant le 15 mars 2023 pour les contrats VEFA signés avant le 31 décembre 2022, tout en permettant à ces acquéreurs-là de bénéficier des taux de réduction d'impôt majorés (6%, 12%, 21%). Ceci n'est cependant pas une certitude et la confirmation ne pourrait intervenir qu'en toute fin 2022...

En résumé, quelle stratégie adopter ?

Sur la base des situations décrites ci-avant, il n'y a qu'une seule stratégie possible que nous allons évoquer. Dans tous les cas, la base reste de s'assurer systématiquement de la règlementation thermique ou énergétique dans laquelle le programme va s'inscrire. Cette information est habituellement disponible sur la notice descriptive du programme, parfois sur la plaquette commerciale. Connaître la date du dépôt du PC est également déterminant, nous l'avons vu : se référer au contrat de réservation qui l'indique obligatoirement. Voici donc en synthèse la bonne stratégie à adopter en cette fin d'année :

• je réserve un programme dont le PC a été déposé après le 1er janvier 2022 et qui indique respecter la RE 2020,
• Si le PC a été déposé avant le 1er janvier 2022, je m'assure que le programme que je veut réserver respecte le label E+C- et que la classe énergétique A du DPE est visée sur le logement.

Dans ces deux cas, peu importe la date de signature de l'acte. Il faut cependant bien s'assurer, au delà de la performance énergétique, que tous les autres critères de confort du logement soient respectés !

Sinon, je réserve un logement sur un programme "actable" (GFA obtenue) et pour lequel je suis CERTAIN de passer l'acte avant le 31 décembre 2022.

Dans toutes les autres configurations, je prends le risque que les taux réduits du Pinel (10,5%, 15%, 17,5%) s'appliquent, sauf si une dérogation exceptionnelle (mais non certaine) était confirmée par le gouvernement pour un acte authentique enregistré avant le 15 mars 2023.

Pour conclure, le choix du programme est la clé de la réussite et nécessite un conseil éclairé pour l'investisseur. L'expertise et l'attention apportées par le conseiller patrimonial seront alors déterminantes, au risque de voir la réduction Pinel amputée pour un acte passé en 2023.