Perspectives : l'immobilier autrement #7- Edition décembre 2023

Le mois de décembre est à présent pleinement entamé, avec lui la douceur des chocolats chauds au coin de la cheminée pour se réchauffer. ☕️

Pour autant, pas de vacances de Noël pour votre newsletter favorite : les nouvelles immobilières ne prennent pas de repos ! 😴

Comme toujours, on vous donne rendez-vous en commentaire pour faire le point et échanger sur ces nouvelles perspectives immobilières. ⚡️ 

Au programme ce mois-ci : 

📏 L’actu au (mètre) carré : la fin du questionnaire de santé serait-elle une fausse bonne idée pour les emprunteurs ? 

🤭 L’info sans compromis : crédit immobilier, de bonnes nouvelles au bout du tunnel.

⭐ La perspective de Thierry : le choix de la nue propriété. 

🏡 Le bonus Benedic : Thierry Benedic vous guide sur l’investissement locatif.

Bonne lecture et très beau mois de Noël à tous ! 🎄

📏 L’actu au (mètre) carré :

La fin du questionnaire de santé serait-elle une fausse bonne idée pour les emprunteurs ? 

Il semblerait… 

Initialement prévu pour créer une opportunité pour les personnes à risque de santé, le questionnaire de santé n’a plus cours depuis février 2022 grâce à la loi Lemoine. Seules conditions : que l’emprunteur assure lui-même son prêt d’un montant maximum ou égal à 200 000€ et qu’il le rembourse avant ses 60 ans. 

Libéré de toute surprime ou exclusions de garanties potentielles, l’emprunteur devait bénéficier d’un pouvoir d’achat supérieur. 

Malheureusement, dans les faits, il n’en est rien… 

En effet, pour compenser le risque pris par les banques à prêter de l’argent à des particuliers qui, potentiellement, ne pourraient pas rembourser en raison d’un souci de santé précoce, nombre d’entre elles ont adapté leurs offres. 

Ainsi, si certaines banques ont augmenté les prix de leur assurance-emprunteur, de 15 % jusqu’à près de 30 % pour certaines d’entre elles !, d’autres, pour éviter tout risque, ne prêtent carrément plus des sommes égales ou inférieures à 200 000€ ! 

Certaines banques vont même jusqu’à modifier les conditions générales de vente qui ont cours depuis 18 mois, sans même en notifier les nouveaux emprunteurs.

Ces derniers se pensent correctement couverts et découvriront, s’ils ont un souci de santé, qu’ils ne sont que partiellement, voire pas du tout assurés. 

L’ACPR, L'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution, soit l’autorité du secteur de l’assurance, s’est emparé de cette question en demandant davantage de transparence aux acteurs du secteur. 

À l’occasion des deux ans de l’arrêt du questionnaire, un bilan du CCSF doit être rendu public en février 2024. L’occasion de rediscuter de potentiels ajustements des conditions d’application du questionnaire médical. 

Affaire à suivre donc. 

🤭 L’info sans compromis

Crédit immobilier : de bonnes nouvelles au bout du tunnel 

Après près de 2 ans de hausse, les taux de crédit immobilier se stabilisent enfin en novembre ! Vers le début d’une éclaircie ? C’est en tout cas ce que cela laisse présager pour ceux voulant acheter un logement. 

Selon le courtier Meilleurtaux , les taux moyens pour les prêts sur 20 ans s’établissent ce mois-ci à 4,35 % en moyenne, avant négociation, et à 4,50% sur 25 ans. 

Cette stabilisation des taux de crédit s'explique principalement par la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) de ne pas augmenter ses taux directeurs le 26 octobre dernier, après une dizaine de hausses successives. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs : avec le ralentissement de l'inflation (4 % en France en novembre), l'institution présidée par Christine Lagarde ne devrait pas relever ses taux directeurs dans les mois à venir. Certains établissements bancaires, qui avaient cessé de prêter de l'argent depuis plusieurs mois, ont ainsi recommencé à octroyer des crédits.

D’autre part, certaines banques en ligne, qui s'étaient retirées du marché du crédit immobilier, reprennent également le financement de dossiers.

Finalement, bien que l'amélioration récente des conditions de taux présente des signes positifs pour le marché du crédit, il semble que cela ne soit pas suffisant pour débloquer totalement la situation actuelle de ralentissement. La règle des 35 % d'endettement maximum continue d'exclure certains d'emprunteurs du marché, limitant ainsi l'impact positif des ajustements récents. Néanmoins, la perspective de stabilisation des taux autour de 4,50 % dans les mois à venir offre une lueur d'espoir aux emprunteurs, créant un environnement financier relativement stable et attractif. Il est rassurant de constater que la barre des 5 % ne devrait probablement pas être atteinte, offrant ainsi une prévision encourageante pour ceux qui envisagent un crédit immobilier dans un avenir proche. 

Des perspectives radieuses à venir, on l’espère !

⭐ La perspective de Thierry

La nue-propriété, levier pour se constituer un capital à moindres frais

Vous désirez placer vos finances dans l'immobilier ? Plutôt que de passer par un processus d’acquisition traditionnel, pensez à la nue-propriété ! 

Destiné à un placement long, ce type d’acquisition permet de réduire drastiquement les coûts d’achat. En effet, le principe même est de dissocier la nue-propriété (la propriété du bien) de sa jouissance (l’usufruit). Ainsi, en contrepartie de l’absence du droit de jouissance du bien (vous ne pouvez ni l’habiter, ni le louer), l’achat se conclut avec une décote allant jusqu’à 50 %. 

C’est justement pour cette raison que l’acquisition seule de la nue-propriété est une excellente manière de placer son argent, tout en ayant de fortes chances de le voir prospérer.

En effet, à l’issue de la jouissance, c’est le nue-propriétaire qui devient l’unique héritier de l’ensemble du bien. Et si la valeur de ce dernier n’a pas baissé, cela équivaut à 100 % de la valeur alors même que l’achat s’est réalisé à hauteur de 50 % ! 

D’un point de vue fiscal, vous êtes également gagnant puisque c’est la valeur de départ qui est prise en compte. Idem pour les frais de notaires à l’acquisition qui sont calculés sur la nue-propriété.

Ainsi, dès lors qu’il est question de placement financier, dénué de tout besoin d’habitation, je ne peux que vous recommander de procéder à ce type d’acquisition. 

Vous aurez alors de très fortes chances de réaliser une belle plus-value, si tant est que vous ayez respecté la fameuse règle d’or en immobilier : l’emplacement est roi ! 

🏡 Le bonus Benedic

Thierry Benedic vous guide sur l’investissement locatif 

Comme chaque mois, notre Président, Thierry Benedic , vous livre ses meilleurs conseils sur Moselle TV . 

Ce mois-ci, il s’intéresse à l’investissement locatif : bonne ou mauvaise idée ? Comment bien choisir ? 

La réponse à toutes vos questions en images ! 

💡 Ce qu’il faut retenir : il n’y a pas de bon moment en termes de saisonnalité ou de temporalité, l’important est d’investir lorsque l’on peut le faire, afin de se constituer un patrimoine solide.

Bien que le marché actuel soit qualifié de “difficile”, il n’en reste pas moins un véritable marché d’opportunités, notamment pour négocier le prix avec le vendeur vous permettant donc de bien acheter. 

Le choix de votre investissement locatif est primordial : évaluez autant la typologie du bien que son emplacement, qui est évidemment crucial. 

Quoi qu’il en soit, investir dans l’immobilier locatif est un investissement sûr, avec généralement une forte plus-value sur le long terme. 

Encore une fois, un grand merci pour votre fidélité à Perspectives. 🌟 

L’équipe Benedic vous souhaite de belles fêtes de fin d’année et un joyeux Noël (en espérant que les plus sages d’entre vous seront pleinement gâtés… 🤫). 

Des sujets à aborder ? Des perspectives à soulever ? Écrivez-nous en commentaire, nous serons ravis de parler de ça dans notre prochaine édition. 💬

Rendez-vous en 2024 pour le prochain numéro ! 🥂