Pour un Pinel plus social

Peut-on laisser le marché locatif sans dispositif d'incitation à l'investissement dans le neuf ? Manifestement non. C'est pourtant la décision qu'à prise le gouvernement avec la fin annoncée du Pinel le 31/12/2024. Mais des solutions existeraient pour lui trouver un ou des successeur(s).

C'est ce que je me suis employé à faire, fort de mes 20 années d'expérience dans la prescription immobilière et financière, et de ce type de dispositif en particulier. Tout en tenant compte du contexte actuel difficile : rareté et coût des fonciers, prix de construction élevés, besoin de logements moins chers en prix d'achat et en prix de location (vocation plus sociale), caisse de l'Etat vide, etc. Les dispositifs du passé nous donnent cependant des éléments de réponse très appréciables qu'il suffirait de reprendre.

Un Pinel plus social

Le dispositif en vigueur, qui a fait suite au dispositif Duflot, manque immanquablement d'un volet social plus marqué, comme ce fut le cas avec les dispositifs antérieurs pour le neuf : le Robien avait son Borloo, le Scellier classique avait son Scellier intermédiaire. Aussi, il serait judicieux de revenir aux principes de l'époque pour permettre d'abord de louer à des prix plus bas que les plafonds Pinel actuels, et peut-être aussi à des plafonds de ressources légèrement abaissés. Je propose qu'on se base sur les plafonds actuels, loyers et ressources, minorés de 10%. Le dispositif s'appellerait alors "Pinel intermédiaire" avec possibilité d'étendre la durée d'engagement de location jusqu'à 15 ans, et plus possible de s'engager sur 6 ans (ce serait 9, 12 ou 15 ans).

On pourrait également imaginer de déployer, concomitamment, le "Pinel PLS". Comme la proposition précédente, et dans le cadre d'une convention tripartite entre la mairie, la banque qui finance le logement et son propriétaire, on aurait nécessairement un engagement de location de 15 ans. On utiliserait alors les plafond du Prêt Locatif Social pour loyers et ressources des locataires.

En contrepartie de cet effort demandé à l'investisseur (avoir une rentabilité locative significativement entamée), on pourrait lui permettre de bénéficier des dispositions de la déduction spécifique (ligne 228 du formulaire déclaratif 2044). Comme ce fut le cas dans les anciens dispositifs, une déduction de 30 à 50% pourrait alors s'appliquer : cela réduirait significativement le revenu foncier imposable ! Dans le cas du Pinel PLS, on aurait de surcroit une exonération de taxe foncière pendant la durée du financement PLS, mais aussi une TVA à 10% au lieu de 20%. Une belle économie financière, sans augmenter le taux de réduction Pinel ! Enfin, le taux de réduction d'impôt pour les années 13, 14 et 15 resterait de 1% du prix de revient du logement.

Conséquences financières et fiscales de ces dispositions

Vous l'aurez compris, en suivant ces propositions, on permettrait surtout de loger plus facilement les français dans le neuf avec un loyer encore plus abordable. Sans décourager les investisseurs par réduction de la rentabilité ! Et donc, non pas en leur octroyant plus de réduction d'impôt, mais en évitant de les imposer sur le bénéfice foncier et les prélèvement sociaux associés. Cette façon de pratiquer offre des vertus significatives dans le budget de l'Etat car cela n'augmente pas la charge fiscale du dispositif (seule la réduction d'impôt octroyée étant retenue dans le budget) !

Autres impacts et mesures à prendre

Vous l'aurez également compris, ces dispositions ne permettent pas d'avoir un impact sur le prix des logements qui restent conditionnés par le coût du foncier et celui de la construction. Par contre, on pourrait associer plus facilement les communes volontaristes en leur octroyant des enveloppes PLS, leur permettant ainsi de satisfaire à leurs obligations en matière de logement social, alors même que les bailleurs sociaux sont à la peine et/ou sortent du marché avec les taux élevés du moment.

Compenser les prix élevés dans le neuf par une augmentation des plafond de calcul de la réduction Pinel

Deux plafonds (limites) sont actuellement en vigueur dans l'article 199 novovicies et mériteraient d'être revus pour tenir compte des prix de vente qui ne baisseront pas dans le neuf : celui du prix de revient (300 000 €) et celui du prix maximum au mètre carré (5 500 €). J'ai déjà proposé qu'on réajuste ces deux plafonds à 400 000 € et 6 500 €/m², respectivement.

Adapter le coefficient de surface pour le Pinel Plus

Pour le Pinel Plus, il est également indispensable de revoir le calcul coefficient de surface : 0,7 + 19/s plafonné à 1,2. Pourquoi ? Les logements en Pinel Plus sont nécessairement plus grands car ils ont une surface minimale à respecter. Les communes demandent aussi de plus en plus de grands logements pour octroyer les permis de construire. Or, le coefficient de surface pénalise le loyer applicable pour les grandes surfaces... je propose d'augmenter la "neutralité" (valeur 1) du coefficient de surface, en passant de 63,3 m² à 66,6 m², soit la formule 0,7 + 20/s.

Enfin, rouvrir la zone B2 de façon maitrisée

Une évidence... mais pas partout et pas n'importe comment. Pour éviter la spéculation et les effets d'aubaines, je préconise de ne pas déplafonner ici le prix de revient à 400 000 € ou 6 500 €/m², mais de rester dans les conditions actuelles (300 000 € ou 5 500 €/m²). Le déséquilibre locatif offre/demande est avéré dans de nombreuses communes situées en B2. Réunissons le ministre du logement, les collectivités, les préfectures et les maires pour statuer sur une liste et relancer les projets là cela est nécessaire.

Pour conclure...

Les idées pour réformer le Pinel actuel et le rendre plus social ne manquent pas. Celles que j'ai présentées ici ont pour mérite d'offrir des prix de location moins élevés, sans pénaliser les investisseurs. Dans ce cas, et pour ne pas pénaliser non plus l'Etat (ou pas significativement) à qui on demanderait de soutenir la dépense fiscale liée à la réduction d'impôt, on change de registre et on limite plutôt l'impact locatif sur le revenu foncier de l'investisseur. Une autre façon pertinente de l'inciter !

Le besoin de logement étant tellement élevés, on ne peut pas se passer de la construction neuve. Et des investisseurs, sans qui la GFA ne peut être obtenue et donc le programme mis en construction. Il est donc souhaitable de trouver un successeur au Pinel, peut être avec le contenu que je propose ici.

#forsis #immobilier

henry H.Buzycazaux Stéphane DESQUARTIERS FPI FRANCE - Fédération des Promoteurs Immobiliers de France FFB - Fédération Française du Bâtiment Pascal BOULANGER Le Figaro Immobilier BFM Immo Véronique Bédague Olivier Klein Yoann Tortigue UNIS IIe-de-France et GRAND PARIS FNAIM AFIL ASSOCIATION FRANÇAISE DE L'IMMOBILIER LOCATIF