Prétention(s) à l'encontre de votre bailleur ? Ne cessez surtout pas le paiement du loyer - Rappel quant à la demeure du locataire

Cet article est avant tout destiné à apporter un éclairage global sur la thématique choisie, et à pousser locataires et bailleurs à se poser les bonnes questions respectivement à consulter un avocat en cas d'incertitude.

Introduction

Il peut arriver que, durant le temps d'une location, un locataire acquiert une créance ou des prétentions à l'encontre de son bailleur en raison d'un défaut de la chose louée (bruit excessif, travaux attendus, problèmes de chauffage, etc.).

Ainsi, un locataire - qui souhaiterait une réduction de loyer - pour décider de retenir tout ou partie de son loyer en compensation de la créance qu'il a ou estime avoir.

Grave erreur.

Défaut de paiement du loyer et consignation

Le Tribunal fédéral a en effet régulièrement rappelé que le locataire qui estime avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts en raison de défauts de la chose louée n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer.

Pour rappel, le mécanisme de la consignation consiste en le fait de payer le loyer non pas au bailleur, mais à une autorité (désignée par le canton du lieu où se trouve la chose louée). Cas échéant, le loyer consigné est réputé payé, ce qui protège le locataire d'une résiliation pour défaut de paiement du loyer.

Ainsi, un locataire qui prendrait la décision de retenir tout ou partie de son loyer afin de compenser avec la réduction de loyer (par exemple) qu'il réclame, prend ni plus ni moins que le risque de voir son bail résilié en raison du défaut de paiement du loyer, cela même si le locataire aurait - en principe - effectivement droit à une telle réduction de loyer.

Avis comminatoire

Cela étant, en cas de demeure du locataire (soit le fait qu'il est en retard dans le paiement de son loyer), le bailleur a l'obligation de lui adresser un avis comminatoire (une menace), constatant le loyer impayé, indiquant le solde dû, et lui impartissant un délai (minimum de 30 jours) pour acquitter le loyer avec la menace de résilier le bail à défaut de paiement.

Si un tel avis comminatoire ne devait pas être adressé au locataire, ou s'il devait ne pas contenir les éléments susmentionnés (montant du solde dû, délai de 30 jours pour payer, menace de résiliation), un tribunal pourrait déclarer nulle la résiliation du bail.

Ainsi, et même si le locataire est en demeure, il lui reste toujours la possibilité de remédier à la situation et d'acquitter le loyer avant la résiliation de son bail.

Suggestions

• Pour les locataires, il est toujours préférable, et souvent efficace, d'entamer une discussion avec son bailleur, de préférence par écrit. Dans la plus part des cas, une solution amiable est trouvée et permet d'éviter un litige coûteux. Dans tous les cas, un locataire ne devrait jamais retenir tout ou partie de son loyer.
• Pour les bailleurs, lorsqu'un locataire n'acquitte pas son loyer, veillez à lui adresser un avis comminatoire complet et respectant les formes légales, à défaut de quoi le congé pourrait être annulé. Si le locataire a mis le bailleur en demeure de remédier à un défaut sans quoi le loyer serait consigné, vérifier auprès de l'autorité compétente que la consignation a eu lieu permettra probablement d'éviter un avis comminatoire inutile.