QUE VA DEVENIR LA VEFA HLM ?

Présenté en conseil des ministres le 04 avril 2018, le projet de loi ELAN prévoit un ensemble de mesures relatives au logement et à l’aménagement du territoire. Le gouvernement entend notamment relancer la construction de logements neufs, y compris dans le secteur social, où les besoins sont actuellement très supérieurs à l’offre.

Quid de la VEFA HLM ? Sera-t-elle assouplie ou maintenue en l’état ? En attendant le débat de la loi au parlement, zoom sur la VEFA HLM cuvée 2018.

Le dispositif actuel

La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, est un type de contrat immobilier régi par l’article 1601-3 du Code Civil. Dès la signature, le vendeur transfère à l’acquéreur la propriété de la construction en cours, et ce alors même que les travaux ne sont pas encore achevés. Il s’agit donc d’une vente sur plan qui, en tant que telle, comporte une part incompressible de risques. Pour protéger l’acquéreur, le législateur a prévu un cadre réglementaire rigide et coercitif.

Le promoteur a notamment l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA) auprès d’un organisme tiers (banque ou société d’assurance). Cette GFA permettra, en cas de défaillance du promoteur, d’apporter les fonds nécessaires à la continuation des travaux. À cela s’ajoute la garantie de parfait achèvement (GPA), qui concerne l’ensemble des défauts de conformité constatés le jour de la réception du bien ou dans l’année qui suit. La loi autorise par ailleurs l’acquéreur à consigner 5 % du prix de vente jusqu’à l’achèvement des travaux, et ce afin de couvrir d’éventuelles réserves de non-conformité.

Le besoin de logements sociaux …

Associations caritatives, bailleurs HLM, et pouvoirs publics : tous s’accordent à reconnaître un manque criant de logements sociaux dans notre pays. Certes, l’article 55 de la loi SRU oblige les communes de plus de 3500 habitants à disposer d’un parc de 25 % de logements HLM d’ici 2025. Mais nombreuses sont les villes qui dérogent à leurs obligations, préférant s’acquitter des pénalités financières prévues par loi. S’il est difficile de fournir un chiffre précis du nombre de logements sociaux manquants, une estimation autour de 800 000 semble faire consensus. D’où la volonté affichée par le gouvernement de supprimer une partie des leviers d’inertie qui freinent la construction d’immeubles HLM ! C’est dans cette optique que s’inscrit le projet de loi ELAN relatif au logement et à l’aménagement du territoire.

… pourrait changer la donne !

Si la loi n’a pas encore été débattue au parlement, ses grandes orientations sont toutefois déjà connues :

• Plus de sécurisation : Les bailleurs sociaux réclamaient depuis longtemps une clarification de la notion de « défaillance financière » du promoteur. Ce sera chose faite avec l’article 22 du projet de loi ELAN, qui précise que toute « absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » devra déclencher la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement. Voilà qui devrait faciliter le travail des tribunaux en charge de juger les situations litigieuses …
• Et de souplesse : C’est là que réside la véritable innovation du projet de loi ELAN ! Celui-ci prévoit en effet de permettre au vendeur de laisser une partie des travaux à la charge de l’acquéreur. Un administrateur ad hoc serait alors nommé et veillerait à la conduite des opérations jusqu’à l’achèvement de la construction. Si cette proposition était entérinée par le parlement, ce serait une véritable modernisation de la VEFA HLM ! Le bailleur social aurait la possibilité, en cas de défaillance financière du promoteur, de remettre la main sur le chantier. Une petite révolution …

Vers plus de mixité sociale

Selon les chiffres fournies par l’Union Sociale de l’Habitat (USH), la VEFA HLM représentait 40 % des constructions de logements sociaux en 2017. Les assouplissements prévus par le projet de loi ELAN devraient encourager promoteurs et bailleurs à recourir davantage à ce type de contrats dans les années à venir. Gain escompté par le gouvernement ? Une accélération des constructions de logements HLM, notamment dans les zones les plus déficitaires !

Le ministre de la Cohésion sociale, Jacques Mézard, a d’ailleurs rappelé que l’un des objectifs du gouvernement était de créer davantage de mobilité et de mixité sociales, y compris dans les communes qui jusqu’à présent s’étaient montrées réfractaires à la construction de logements HLM. Quitte pour cela à contourner le pouvoir du maire en matière de permis de construire, en transférant cette compétence à l’État dans le cadre d’une Opération d’Intérêt Nationale (OIN) ! Une piste qui n’est, pour l’instant, qu’à l’étude …

Découvrez d'autres article sur le blog Anaxago Immobilier