RÉNOVER OU REBÂTIR QUAND ON A LE TERRAIN AVEC DÉJÀ UNE CONSTRUCTION DESSUS ?
Quel que soit le projet, il faut toujours tenir compte des directives du P.L.U. de chaque commune. On ne fait pas toujours ce qu’on veut mais ce qu’on peut ! Ces réglementations sont les bases à respecter dans tout projet de construction et de rénovation, dès qu’on touche à la façade, la structure du bien et si on veut obtenir un permis dans les meilleurs délais.
Parfois, nous sommes placés devant de gros dilemmes et il nous appartient de guider nos clients, vers le meilleur choix en termes de coûts et de possibilités.
C’est donc un double travail que nous devons réaliser en tenant compte du cahier des charges de nos clients et surtout, de leur budget.
On arrive parfois, même souvent, à des rénovations qui dépassent le prix d’une nouvelle construction.
Si on part d’un prix de base qui est de 1.300 euros du m² pour une construction neuve, fondations, gros œuvre, matériaux, isolation, électricité, plomberie, sols, murs, huisseries, peintures, salles de bains, cuisine, viabilité, raccordements, toiture, mode de chauffage inclus, on peut évidemment monter les coûts en fonction des matériels et des matériaux choisis. Une construction en fonction des options peut chiffrer davantage et même, doubler !
Le casse-tête avec les promoteurs de lotissements, c’est que leurs ratios et marge pour des produits courants, ne dégagent que 1.000 à 1.100 euros du m² et qu’il faut donc, gérer au mieux pour établir, le meilleur rapport qualité-prix pour que ce soit, au final, commercialisable et rapidement !
Quand y a-t-il plus d’avantages à rénover que de tout tout raser ?
La première question est de savoir si on agrandit, de combien et comment ? Une véranda ne se traite pas de la même façon qu’une extension même si vous devez encore une fois, demander une autorisation pour un projet de véranda et consulter le P.L.U.
La surface totale de l’agrandissement est à prendre en compte. On a quelquefois des clients qui ont pour projet de doubler, voire, tripler la surface de base en fonction de leurs envies ou des besoins de la famille.
Une surélévation est plus souhaitable et moins chère qu’un élargissement. Néanmoins, il faudra tenir compte de la hauteur totale autorisée et donc du type de toit. Là encore, c’est le P.L.U. qui détermine, deux pans, 4 pans, mixtes, le type de tuiles.
Les toits plats : s’ils sont de plus en plus acceptés ont dans beaucoup de communes, obligation à être végétalisés ! Dans le Sud, ça représente une étanchéité à contrôler régulièrement, à refaire régulièrement, beaucoup d’entretien et un moyen d’irrigation spécifique. De bien choisir les espèces végétales et de faire appel à un spécialiste du végétal comme un paysagiste.
La nature du terrain : plus le terrain est pentu et rocailleux, plus le terrassement et les fondations chiffrent, sont longs, les remblais sont à évacuer et ça, c’est un coût non négligeable.
L’état général du bâtiment. Plomberie, électricité, fosse aux normes, raccordements, mode de chauffage, isolation, huisseries. Si globalement, le bien est sain, une rénovation sera moins onéreuse.
Le cachet du bâtiment. Il est évident que si à la base, on achète un Mazet, une longère ou encore un corps de ferme et qu’on prévoit d’agrandir, le mixte architectural du contraste entre le vieux bâtiment rénové accolé à un bâtiment ultramoderne, sera esthétiquement, un rendu coup de cœur !
Si le bâtiment est classé, de toutes façons, le choix sera très fermé, il faudra reconstruire à l’identique en apportant intérieurement, des fonctionnalités et de la modernité.
Aménager son garage en pièce habitable ou en appartement : C’est un changement de destination qui doit être déclaré et autorisé. Comme il y aura forcément des ouvertures, un dépôt de permis est obligatoire surtout si la surface dépasse les 19 m². Si les fenêtres sont existantes et qu’on ne modifie pas la largeur de l’ouverture principale, une simple déclaration de travaux et de changement de destination, suffit.
Combien coûte une rénovation ? C’est la question piège à laquelle on ne peut répondre que lorsque le projet est finalisé, les matériaux choisis, chiffrés. Si l’électricité, la plomberie, le mode de chauffage est à prendre en compte. Un changement de cuisine, de nouvelles salles de bain, des WC supplémentaires…Trop de facteurs entre en compte pour avancer un chiffre approximatif et un bon professionnel ne peut que vous répondre aléatoirement. Comme nous sommes obligés de répondre à nos clients, on leur dit : « comptez entre 800 et 1.000 euros du m² mais parfois plus, beaucoup plus ! »
En fait, souvent nous préférons connaître leur budget ce qui nous oriente sur des matériaux, des travaux, des priorités d’aménagements qui vont cadrer avec leurs moyens.
Une fois le budget réalisé, on le leur présente poste par poste, matériels et main d’oeuvre sur un tableau Excel et s’il faut faire des coupes et des choix, ils déterminent avec nous.
Pour résumer : Si le bâtiment est sain, a été entretenu, qu’il est esthétiquement acceptable et qu’on n’ouvre pas tous les murs porteurs pour placer des baies vitrées ou redistribuer la surface, les I.P.N. ont leurs limites, la rénovation est préconisée.
Si une partie de la structure a déjà été correctement rénovée, c’est une bonne option même si on veut agrandir.
Une autre indication : quand le projet pour des raisons de budget doit se construire par étapes. Il est important de faire concevoir un projet global par un architecte qui fixera les tranches de travaux, par priorités.
Consultez un architecte avant tout projet de rénovation !
Les conseils d’un architecte vous aideront à prendre les meilleures décisions. Consultez un architecte et pas un entrepreneur même si l’architecte vous facture un déplacement et son diagnostic, son avis est plus fiable. Il est responsable juridiquement, de la faisabilité d’un projet à condition que vous l’ayez missionné pour le faire et réglé ses honoraires.
Quand y a-t-il plus d’avantages à tout raser que de rénover ?
Les maisons provençales ou anciennes ont cet inconvénient de ne pas laisser entrer suffisamment la lumière qui aujourd’hui, est un critère essentiel à la vente, l’achat ou la rénovation d’un bien.
Certains propriétaires, achètent un emplacement, une vue, un prix et pas toujours le bien qui est déjà construit. Ils n’aiment pas le style, l’architecture intérieure, les volumes, le manque de lumière, le positionnement du bâtiment.
Quand le projet demande :
Une refonte totale des volumes intérieurs : avec de grandes ouvertures pour placer des baies.
Quand trop de murs maîtres sont à abattre et qu’au-dessus, on a un étage à supporter.
Quand on triple les surfaces habitables.
Quand on construit trop de salles de bains à l’étage et que les raccordements sont compliqués, voire, impossibles techniquement.
Fissures liées aux mauvaises fondations.
Des pans entièrement vitrés sont rédhibitoires à une rénovation classique dans beaucoup de cas.
Un immense garage sous-terrain à creuser sous la maison.
Un ascenseur à prévoir et donc tout le bloc escaliers ascenseur est à implanter.
Et surtout quand le bâtiment ne présente pas assez de critères de bonnes façons ! Il devient plus aisé de raser et de reconstruire.
On redémarre sur une page blanche ! Néanmoins, il faut tenir compte de la démolition, de l’évacuation des gravats et du coût d’un nouveau terrassement et de nouvelles fondations plus la construction d’un nouveau bâtiment.
POURQUOI TRAVAILLER AVEC UN CABINET QUI PROPOSE LES SERVICES CONJUGUES DE L’ARCHITECTE D’INTERIEUR ET DE L’ARCHITECTE D.P.L.G.
Ils sont complémentaires !
L’architecte DPLG : est seul, habilité à déposer un permis de construire au-dessus de 150 m² alors que l’architecte d’intérieur ne peut déposer un permis que pour 150 m².
L’architecte d’intérieur : la projection 3D, illustrée, photos réalistes, cinéma 4D comme si vous y étiez !
L’architecte d’intérieur va dans le cadre imposé, m², contraintes techniques, P.L.U., penser vos volumes en fonction de vos envies, de vos besoins et de vos aménagements.
Il va travailler sur l’implantation, optimiser chaque m², devancer vos attentes.
Il est habilité à abattre des murs maîtres et faire poser des I.P.N. s’il a souscrit une assurance dommages pour se couvrir.
Les fenêtres, les points lumineux et les points d’eau seront là où on en a besoin.
Il va donner du style à votre maison. De la modernité.
Il aménage chaque recoin avec des fonctionnalités adaptées. Trouver des astuces pour concentrer vos attentes.
Dessiner des meubles sur mesures pour vous faciliter la vie.
Cocher toutes les cases de votre cahier des charges.
La gestion du budget, le suivi de chantier, le management des intervenants des différents corps de métier, la bonne exécution du projet, des finitions, le respect des délais, la vérification des travaux, sont transférés à l’architecte d’intérieur ou le D.P.L.G en fonction des affinités avec les clients et de la nature du projet.
Si vous rénover, un architecte d’intérieur et ses équipes feront largement l’affaire et globalement, vous y gagnerez !
Pour résumer : Optez pour une bonne association de compétences.
Si vous rénover, un architecte d’intérieur et ses équipes feront largement l’affaire et globalement, vous y gagnerez !
Si vous construisez, pensez si le budget global n’est pas là, aux constructions modulaires qui permettent de faire avancer et évoluer votre projet dans le temps.