UNE NOUVELLE OPPORTUNITE : LA SURELEVATION DES BATIMENTS

Rareté du foncier en centre ville

Les principes relevant du développement durable ont conduit à limiter les extensions périphériques des agglomérations urbaines, alors que simultanément est observée une pénurie attribuée à la rareté et au coût du foncier constructible.

Parmi les réponses possibles, outre les opérations de démolition-reconstruction, la surélévation des bâtiments existants apparaît comme appropriée dans les zones urbaines les plus tendues en raison des dispositions récentes dérogeant aux règles d’urbanisme et de la construction.

Les opérations de surélévation présentent des durées de chantier plus réduites et des coûts plus modestes que ceux engagés dans une démolition-reconstruction : les surélévations, souvent réalisées en milieu occupé, évitent le versement d’indemnités aux locataires, commerçants.

L’encadrement juridique des opérations de surélévation sur des bâtiments existants a fait l’objet d’importantes évolutions par l'ordonnance n°2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement, ainsi que par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Freiner l’étalement urbain

Cette réforme a été effectuée pour freiner l’étalement urbain, de plus en plus accentué depuis les années 1990. L’éloignement du centre pose de plus en plus difficulté, et en raison de la population grandissante, des logements supplémentaires sont nécessaires dans le centre voire l’hyper-centre des grandes agglomérations.

La surélévation est désormais inscrite dans une démarche globale de densification dans les zones denses, où les besoins sont les plus grands.

Elle est également une des réponses au manque de terrains constructibles dans les tissus urbains centraux et péri centraux dans lesquels elle permet de dégager, un surplus de foncier disponible (en général au-dessus des derniers étages des bâtiments existants ou le réinvestissement des « dents creuses ») pour produire de nouveaux logements.

La surélévation d’une construction consiste à augmenter son volume et sa hauteur en créant un voire plusieurs étages supplémentaires.

Elle relève à la fois des droits de la copropriété, de la construction, de l’urbanisme.

EN COPROPRIETE

De nouvelles règles de majorité en copropriété

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif peut être réalisée par les soins du syndicat ou par la décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant.

La règle initiale de l’unanimité des membres de la copropriété, pour toute décision de surélévation, prévue par, l’ancien article 35 de la loi de 1965 donnait implicitement un droit de veto aux propriétaires du dernier étage, défavorables à l’opération.

Le nouvel article 35 issu de l’article 61 de la loi ALUR assouplit la règle de majorité : les décisions des copropriétaires sont désormais prises à la majorité des deux tiers des membres représentant la majorité des copropriétaires.

Toutefois, lorsque la copropriété est située dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain résultant du code de l’urbanisme (article L.211-1) la décision d’aliéner le droit de surélever le bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’accord des copropriétaires pourra être motivé par la perspective d’un abaissement des charges qui peut être significatif en raison d’une nouvelle répartition des tantièmes de charges.

Les droits des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment bénéficient d’un droit de priorité, d’une part à l’occasion de la vente des locaux privatifs, par le syndicat des copropriétaires et, d’autre part, à l’occasion de la cession par le syndicat du droit de surélévation.

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, il est requis de réunir une assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments à surélever ainsi qu’une assemblée générale de tous les membres de la copropriété (article 36 de la loi de l965).

Les copropriétaires qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation prévus à l'article 35, un préjudice répondant aux conditions fixées à l'article 9 (soit une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradations) ont droit à une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

DROIT DE L’URBANISME ET DE LA CONSTRUCTION

Dispositions générales

Comme toute opération d’extension d’un bâtiment, la surélévation doit respecter les règles prescrites dans le document d’urbanisme, sauf dans le cas de celles énoncées dans l’ordonnance du 3 octobre 2013.

La surélévation doit se conformer aux prescriptions locales, figurant dans le zonage du plan local d’urbanisme (PLU) et aux règlements afférents, telles les règles de hauteur (art. C. Urb R 123-9-10), de volume, et de gabarit (art. C. urb R. 123-9-), l’aspect extérieur et les caractéristiques architecturales du bâtiment existant (art. C. urb R. 123-9- 11).

La surélévation doit également être compatible avec une certaine qualité d’insertion dans le paysage urbain et architectural environnant ; ce qui inclut la possibilité d’alignement de la surélévation sur le faîtage des bâtiments contigus existants.

La consultation de l’architecte des bâtiments de France sera nécessaire dans les zones denses intégrées dans un secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbanistique et paysager (ZPPAUP) ou aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), ou encore de périmètre de protection des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.

COS supprimé

La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a, pour faciliter la densification, supprimé le COS dans les communes couvertes par un PLU.

Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) était de 3 à Paris : 3 m² de surface plancher pour 1m² de terrain au sol.

Désormais l’article L 128-3 précise qu’à la référence au COS, il est substitué « le volume autorisé par le gabarit de la construction ».

Les constructions sont alors encadrées par les règles de gabarit, d’implantation des constructions et d’emprise au sol. La suppression du COS permet de libérer le potentiel à surélever de nombreuses constructions, notamment dans les zones urbaines denses.

Mixité sociale

En outre, le nouvel article L.123-5-1 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente des dérogations à ces règles, dans les communes concernées, pour participer à un objectif de mixité sociale et en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation.

Aires de stationnement

En ce qui concerne les aires de stationnement accompagnant toute nouvelle construction résidentielle, selon les règles du PLU, la loi ALUR permet de déroger à cette règle.

Toutefois la demande de dérogation est conditionnée par plusieurs critères tels que : les difficultés techniques liées à la nature du sous-sol, la proximité de moyens de transports collectifs, l’existence d’offres de remplacement incluant stationnement public ou privé, lorsque le bâtiment surélevé ne dispose pas d’aire de stationnement.

Permis de construire

La surélévation comme toute extension d’une construction est soumise, soit à une autorisation de construire, soit à une déclaration préalable.

Le permis de construire est requis (R.421-14-a du code de l’urbanisme) selon que les travaux ont pour effet la création d’une surface de plancher supérieure à 20 m2, ce seuil étant porté à 40 m2 pour répondre à la pénurie de logements dans une zone urbaine (article R.421-14-b C. urb)

Le permis de construire est aussi requis lorsque les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination (habitation, hébergement hôtelier, bureaux).

L’obligation de déposer un permis de construire est supprimée pour toute modification du volume d’une construction entraînant également le percement d’un mur extérieur, quelle que soit la surface crée (article R. 421-14 C. urb).

A PARIS

La suppression du COS a ouvert des droits à construire complémentaires sur un nombre important de parcelles parisiennes où les règles de densité empêchaient jusque-là de réaliser la totalité des surfaces permises par les règles volumétriques du PLU.

Paris retrouve de nombreuses possibilités de surélever en particulier dans les 60 000 parcelles présentant des bâtiments construits avant 1940 et en grande partie occupés par des logements ou des immeubles mixtes activités logements.

La mairie de Paris envisage de surélever 12% des immeubles parisiens, c’est-à-dire de créer un à cinq niveaux supplémentaires selon les immeubles, dans le but de créer 40.000 nouveaux logements.

En tout, 11.520 immeubles seraient concernés, soit 8,6% des immeubles que compte la capitale.

Une opération de surélévation pourrait concerner la création d’un ou deux logements à plusieurs dizaines.

En conclusion, la surélévation présente de véritables opportunités pour les copropriétés notamment celles en difficulté qui peuvent se financer pour des travaux à réaliser en cédant leurs droits à surélever à un maître d’ouvrage qui pourra vendre les lots à créer sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement.

L’architecte, maître d’œuvre de la conception, pourra en outre faire preuve de créativité dans l’expression des nouveaux volumes.

Selon l’apur (l’atelier parisien d’urbanisme), la suppression des règles de densité (COS), effectuée par la loi ALUR, ouvre des droits de construire nouveaux qui vont favoriser la relance des opérations de logement et, dans le contexte parisien, d’une ville déjà très largement bâtie, ce potentiel de constructibilité va se concrétiser par une nouvelle dynamique de surélévation des bâtiments existants.

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