Louer n'est pas gérer (ou la faute sans préjudice)

Location, incendie et attestation d'assurance

La propriétaire d’un appartement meublé l’a loué pour une durée d’un an renouvelable par l’intermédiaire d'une agence immobilière.

La locataire n’a pas souscrit de contrat d’assurance couvrant les risques locatifs et un incendie est survenu dans les lieux loués en raison d’un échauffement du tableau d’alimentation électrique.

Indemnisation et recours de l'assurance

L'assureur du syndicat des copropriétaires a, après avoir indemnisé le syndicat et la bailleresse en sa qualité de propriétaire non occupant, assigné en responsabilité l'agence immobilière et son assureur au moment de l’incendie pour n’avoir pas vérifié, lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, si elle avait souscrit une assurance conformément aux stipulations du bail.

L'assureur du syndicat reproche à la Cour d'appel d'avoir rejeté ses demandes.

Pas de lien de causalité de la faute avec le dommage, pas de responsabilité

La Cour de Cassation considère que la Cour d'appel ayant relevé que la mission de l'agence immobilière était limitée à la conclusion du bail, qui avait été consenti pour une durée d’un an, la seule faute pouvant lui être reprochée était de n’avoir pas exigé la remise d’une attestation d’assurance valable pour la durée initiale du bail et retenu que l’incendie s’étant produit postérieurement au deuxième renouvellement du bail, a pu déduire qu'il n’existait pas de lien de causalité entre la faute commise par l'agence immobilière lors de l’entrée dans les lieux de la locataire et le sinistre, rien n’établissant que la locataire, à supposer qu’elle ait justifié d’un contrat d’assurance pour entrer dans les lieux, aurait maintenu celle-ci en vigueur à l’époque du sinistre (Civ. 3ème, 31 mars 2016, n°15-11078).

Cette décision rappelle deux principes :

- un mandataire ne répond que des faits dommageables relevant de sa mission (cf. article 1991 du Code Civil),

- pour que la responsabilité civile soit engagée, il faut une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Triptyque incontournable

Le lien de causalité est l'une des trois conditions de mise en œuvre de la responsabilité civile. Il postule qu'il est nécessaire qu'une relation existe entre le fait générateur de responsabilité et le dommage subi.

Dans l'espèce rapportée, l'agence avait bien commis une faute en ne demandant pas à la locataire de justifier d'une assurance des risques locatifs mais cette faute, a estimé la Cour d'appel non censurée par la Cour de Cassation, était sans rapport avec le préjudice résultant du défaut d'assurance à l'occasion du sinistre incendie survenu lors de la troisième année du bail.

Et l'agence n'était chargée que de louer, c'est-à-dire trouver un locataire, pas d'administrer, c'est-à-dire gérer la location dans le temps, étant précisé que dans ce cas, l'agence aurait pu devoir répondre de l'absence d'assurance de la locataire au moment de l'incendie.

En revanche, l'agence, chargée de louer, aurait pu être responsable si la locataire s'était immédiatement révélée incapable de payer son loyer, pour n'avoir pas vérifié sa solvabilité.