La petite maison dans la prairie (avant travaux) ou l’art délicat de manier la garantie des vices cachés

Le cas arrive assez souvent dans la vie courante : un jeune couple acquiert un bien immobilier ancien pour le transformer en maison familiale rêvée. Mais au cours des travaux, des désordres structurels (charpente ou toiture le plus souvent) faisant suite à des travaux anciens mal exécutés ou la présence d’insectes xylophages (termites ou vrillettes) ou de matières ou d’installations dangereuses (amiante ou électricité par exemple) sont découverts.

Le chantier s’arrête et le rêve tourne vite au cauchemar. Le bien est inhabitable et la famille à la rue pour une durée indéterminée.

Le jeune couple doit alors demander en référé, à ses frais avancés ou de sa garantie de protection juridique, la désignation d’un expert judiciaire pour constater au contradictoire de ses vendeurs mais parfois également des vendeurs précédents les désordres, déterminer leurs causes et les travaux propres à y remédier ainsi que les faire chiffrer par devis et enfin donner son avis sur les responsabilités encourues et les préjudices.

Une fois le rapport d’expertise déposé et sauf (très rare) accord des parties, le jeune couple devra ensuite le faire entériner par les juges.

Il découvrira à cette occasion l’art délicat de manier la garantie des vices cachés, le rapport d’expertise en tant que document technique n’ayant pas abordé les questions juridiques.

Il est fréquent en effet que ce genre de mésaventure intervienne à l’occasion de la vente d’un bien entre particuliers ; les vendeurs invoqueront alors leur état de vendeurs non professionnels ignorant (par définition) le vice caché pour tenter de s’exonérer de toute responsabilité au moyen de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée usuellement dans les actes authentiques de vente.

La jurisprudence s’est prononcée (encore récemment) pour préciser les contours de l’état de vendeur non professionnel afin de limiter les cas où la clause de non-garantie des vices cachés peut recevoir application, laissant ainsi les acquéreurs de bonne foi démunis face à l’imprévu.

La garantie des vices cachés des vendeurs successifs

Aux termes de l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Evidemment, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même (cf. article 1642 du Code Civil).

Les vendeurs antérieurs de la chose, en plus du vendeur immédiat, sont également tenus à garantie envers l’acquéreur final.

La jurisprudence admet en effet de manière bien établie que la garantie contre les vices, née du contrat passé entre un vendeur et un acheteur, se transmet avec la chose au sous-acquéreur ce qui permet à ce dernier, ayant-cause à titre particulier de l’acheteur, d’agir par la voie contractuelle contre un vendeur antérieur ou le vendeur initial, aussi bien qu’à l’encontre de son propre cocontractant (Cass. Ass. Plénière 7 février 1986, n°83-14631 et 84-15189).

La validité des clauses limitatives de garantie

Les vendeurs ne sont pas tenus à la garantie des vices cachés lorsque l’acte de vente contient une clause exonératoire ou limitative de garantie (article 1643 du Code Civil), à la condition toutefois que les vendeurs ne connaissent pas le vice ou qu’ils ne soient pas vendeurs professionnels ou assimilés.

En effet, la connaissance du vice par le vendeur suffit à écarter l'application de la clause (Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10540 : JurisData n° 2009-050874).

Un arrêt récent donne un exemple de la preuve qui peut être faite dans une vente d'immeuble d'habitation : le fait d'avoir occupé le bien pendant plusieurs années, permet de considérer que le vendeur avait connaissance des vices l'affectant, et ainsi d'écarter la clause élusive insérée dans l'acte de vente (Cass. 3e civ., 7 févr. 2012, n° 10-28.011).

Dans cette espèce, la Cour de Cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir considéré par adoption des conclusions de l'expert judiciaire, que l'humidité constatée dans la pièce à usage de chambre située au rez-de-chaussée de l'extension, édifiée en 1995, de la maison d'habitation des vendeurs, était due à des manquements aux règles de l'art lors de la construction de cette extension, dont l'étanchéité n'était pas assurée, que l'insuffisance de l'installation de chauffage était imputable à l'absence de déflecteur, indispensable compte tenu du volume à chauffer, et retenu que les vendeurs avaient nécessairement subi les désagréments résultant de ces désordres, ce dont il résultait qu'ils avaient connaissance des vices cachés affectant le bien vendu, puisqu'ils avaient occupé leur maison jusqu'en 2001.

De même, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés en absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du diagnostic technique en cours de validité concerné par le vice (plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement, cf. article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation).

En outre, l'article L.211-17 du Code de la consommation prévoit le caractère d'ordre public de la garantie de conformité, incluant celle des vices cachés, dans le contrat de consommation.

La qualité de vendeur professionnel à raison de l’objet social

En présence d’un vendeur professionnel, les clauses restrictives de garantie sont déclarées inopérantes ou sans effet : l’acheteur peut toujours se prévaloir de la garantie légale (Cass. Com., 18 février 1997, n°94-20609 et Cass. Com., 23 novembre 1999, n°94-17637).

Est considérée comme un vendeur professionnel, la société civile immobilière qui a pour objet social l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et bien immobiliers meublés et aménagés (Cass. 3ème Civ., 24 octobre 2012, n°11-18774).

Dans cette affaire, une société civile immobilière ayant signé un compromis de vente d’une villa a reproché à la Cour d’appel d’avoir considéré qu’elle n’était pas un acquéreur non professionnel et ne pouvait de ce fait bénéficier du délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans son pourvoi en cassation, la SCI reprochait notamment à la Cour d’appel :

• d’avoir déduit le caractère professionnel du compromis de l’objet social statutaire de la société sans rechercher concrètement à partir de l’activité réelle de la société si cet acte n’avait pas un caractère non professionnel,
• de n’avoir pas recherché si, ayant été constituée dans le seul but de réaliser l’acquisition de la villa litigieuse pour l’usage personnel d’un tiers, cette société n’était pas dépourvue d’activité professionnelle.

 La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et a approuvé la Cour d’appel d’avoir déduit que la SCI n’était pas un acquéreur non professionnel après avoir constaté que l’objet social de la société était « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés » et relevé que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social.

Dans un arrêt rendu le 11 octobre 1994, la Cour de cassation avait déjà considéré, en matière de crédit immobilier, que :

«Constitue une activité professionnelle celle d’une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure, sous quelque forme que ce soit, des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lequel s’exerce cette activité étant indifférent » (Civ. 1ère, 11 octobre 1994, n°92-1563).

 L’auteur du pourvoi était la société civile immobilière constituée entre un médecin et son épouse pour l’acquisition de deux appartements.

 Le pourvoi reprochait à la Cour d’appel :

• d’avoir omis de rechercher si la SCI exerçait à titre habituel une activité professionnelle consistant à procurer des immeubles en propriété ou en jouissance,
• de n’avoir pas répondu aux conclusions faisant valoir que la SCI avait été constituée entre les époux pour la gestion de leur patrimoine propre et que, étrangère à toute activité spéculative, elle n’était nullement destinée à financer l’acquisition d’immeubles en vue de leur revente.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi dans les termes ci-dessus exposés rappelant que la Cour d’appel avait constaté que la SCI avait pour objet social « l’acquisition, la propriété, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement, de tout biens et droits immobilier et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet, pourvu qu’elle ne modifie en rien le caractère civil de la Société ».

 Ces deux arrêts de la Cour de Cassation ont établi un rapport direct entre l’acte de vente et l’objet social de la société. 

Plus récemment, la Cour de Cassation a considéré que la Cour d’appel avait pu déduire que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel en ayant relevé que la SCI, qui, aux termes de ses statuts, avait pour objet « l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers...», avait acquis une vieille ferme qu’elle avait fait transformer en logements d’habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu’elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière (Civ. 3°, 27 octobre 2016, n°15-24232, publié au bulletin) 

Dans cette espèce, la SCI était vendeur professionnel par son objet et par les travaux qu’elle a réalisés. 

La qualité de vendeurs professionnels à raison des travaux 

La Cour de Cassation considère également qu’une personne physique qui achète un immeuble, réalise des travaux d’aménagement, de réfection et d’embellissement dans celui-ci et le revend en réalisant une plus-value est un vendeur professionnel (Cass. 3ème Civ., 11 mai 2010, n°09-14095). 

La Cour de Cassation estime également que le propriétaire d’un immeuble qui, avant sa vente réalise dans celui-ci des travaux en se comportant comme maître d’œuvre doit être assimilé à un vendeur professionnel (Cass. 3ème Civ., 9 février 2011, n°09-71498).

 Ainsi, les Juges du fond, approuvés par la Cour de Cassation, retiennent désormais que le vendeur, ayant acheté les matériaux, conçu l’installation litigieuse et partiellement réalisée celle-ci, s’est comporté en Maître d’œuvre et doit, pour cette raison, être assimilé au vendeur professionnel, d’où découle l’inefficacité de la stipulation d’exonération de la garantie du vice caché dans l’acte de vente.

 Il est en effet de jurisprudence constante que le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose et ne peut invoquer une clause excluant ou limitant la garantie (Civ. 1ère, 24 novembre 1954, JCP 55, II, 8565 note HB ; Cass. Com 24 octobre 1961, D.1962, 46, note Hémard ; Civ. 3ème 22 janvier 1974, D.1974, 288 ; Civ. 3ème 13 novembre 2003, Resp. civ. et ass. 2004, n°44).

 L’action directe du sous-acquéreur

 La Cour de Cassation a jugé qu’une clause de non garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe de l’acquéreur final contre le vendeur originaire, dès lors qu’aucune clause de non garantie n’a été stipulée lors de la première vente (Cass. 3ème Civ., 16 novembre 2005, n°04-10824).

 Selon un auteur, cette solution rappelle le caractère direct de l'action de l'acquéreur final qui se voit transmettre, avec la propriété du bien, non pas une action unique susceptible d'être affectée, fragilisée, par la succession des transferts et des stipulations les accompagnant, mais toutes les actions nées des contrats successifs par lesquelles chacun des cocontractants s'est engagé à répondre de la qualité du bien transmis. 

L'acquéreur peut exercer l'action qui appartenait à chacun des cocontractants entre les mains desquels la chose est passée.

 Il ne se voit pas transmettre une action unique, attachée à la chose, mais vient aux droits, par la chose, de chacun des acquéreurs successifs (François Guy Trébulle, professeur à l'université de Caen, La Semaine Juridique Edition Générale n° 18, 3 Mai 2006, II 10069). 

Les demandes de réparation et indemnitaires 

Aux termes de l’article 1644 du Code Civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».

 L’article 1645 du Code Civil prévoit que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Le remboursement des travaux pour la reprise des désordres

 Il est de jurisprudence constante que le droit de demander, au cas de vice caché de la chose vendue, soit la résolution de la vente, soit une réduction du prix, n’exclut pas la faculté pour l’acheteur d’en demander réparation en conservant la chose (Cass. Com. 6 novembre 1978, n°76-15037, Cass. Com., 20 mai 2000, n°97-17472).

 A ces dommages matériels s’ajoutent les dommages immatériels résultant de l’inhabilité totale ou partielle du bien générant une perte ou un trouble de jouissance.

Le délai de l’action en garantie des vices cachés

 L’article 1648 du Code Civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

 L’article 2239 du Code Civil précise que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès et que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à 6 mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. 

En pratique, les juges considèrent en principe que le délai suivant la découverte du vice court à compter du dépôt du rapport d’expertise.

 Il a été jugé qu’en matière de garantie des vices cachés, les juges du fond doivent rechercher si la découverte du vice par l’acheteur ne résulte pas des conclusions du rapport d’expertise (Civ. 1ère 3 mai 1984, Bull. I n° 148 ; Civ. 1ère 9 mars 1991, Bull. I n° 101, page 66).

 En conclusion, la garantie des vices cachés peut s’avérer efficace pour protéger les acquéreurs particuliers confrontés à un vice grave du bien vendu non décelable par un non professionnel avant la vente mais les acquéreurs doivent souvent recourir à une expertise judiciaire, après la découverte du vice, puis saisir le tribunal pour faire entériner le rapport d’expertise à l’issue d’une procédure durant laquelle le vendeur essaiera évidemment d’échapper à ses obligations au moyen d’arguments pas toujours fondés ou de bonne foi mais auxquels il leur appartiendra néanmoins de répondre.