Une promesse d'achat échue
Dans une récente décision arbitrale, le conseil du Service des pratiques professionnelles de la Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ) résumait sa décision sur les 3 facteurs déterminants la cause efficiente de la vente: la présentation (visites), l'intérêt significatif et le suivi en concluant ici que ; "l'intimé n'avait fait que cueillir un fruit déjà mûr par les efforts et le travail du courtier requérant."
Le conseil retient de la preuve présentée devant lui que le courtier requérant est la cause efficiente de la vente.
Dans cette question de litige, l'agence immobilière réclame la rétribution dû par le vendeur qui avait accepté une première promesse d'achat conditionnelle avec le courtier requérant.
Dans un deuxième temps et après l'échéance de la (première) promesse d'achat conditionnelle, le vendeur acceptait une seconde promesse d'achat du même acheteur qui se fait représenter par un deuxième courtier. Le courtier que nous nommerons ici le courtier #2 s'était aperçu que le vendeur et les acheteurs se connaissaient et qu'ils n'en étaient certainement pas à leur première visite, mais sans plus.
Le courtier requérant (#1) constate que la propriété a été vendue à ses clients-acheteurs qui de leur côté, décident d'ignorer les nombreux appels et communications de ce dernier. Bien que la promesse d'achat conditionnelle soit venue à échéance, la concomitance des transactions fait en sorte que toute position visant à priver le requérant de sa rétribution pour ce seul motif apparait irrecevable.
L'intimé n'a fait que cueillir un fruit déjà mûr par les efforts et le travail du courtier requérant.
Le conseil rappelait un principe fondamental à l'effet que bien que les clients aient le choix du courtier avec lequel ils finalisent leur transaction, ils ne peuvent déterminer quel courtier aura droit à la rétribution.
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