Vendre un bien loué ou un bien libre d'occupation.

VENDRE UN BIEN LOUÉ

Pour vendre un bien loué, le propriétaire n’est pas obligé d’attendre que le bail arrive à son terme pour engager la procédure de vente. Le propriétaire n’a aucune obligation vis-à-vis de son locataire et n’est donc pas forcé de le prévenir de la mise en vente.

Toutefois, il est préférable de l'informer oralement ou par écrit de façon à faciliter les visites des futurs acquéreurs.

Le droit de préemption

Dans le cas précis de la vente d’un logement occupé, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas puisqu’il n’est pas tenu de quitter le logement.

Il existe une exception qui donne le droit de préemption au locataire dans le cadre d’une vente de logement occupé : lors de la première vente du logement suite à la division de l’immeuble, c’est-à-dire sa mise en copropriété.

Le prix de vente

En ce qui concerne le prix de vente d’un bien occupé, il faut savoir que ce dernier connaît généralement une décote par rapport à une vente de logement libre. Cette décote est variable suivant le temps restant au bail, le montant du loyer et l’âge du locataire. DE 10% à 30%. Pour certains investisseurs cela peut être une aubaine. Le changement de propriétaire permet de résilier le mandat de location pour changer de gestionnaire ou reprendre la gestion à son compte.

VENDRE UN LOGEMENT LIBRE

Si vous faites le choix de vendre votre logement libre, c’est-à-dire sans locataire, mais qu’un locataire occupe le logement, il vous faudra respecter certaines règles :

• le congé pour vente doit être donné au locataire 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour les locations meublées) ;
• le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire en cours de bail, il doit attendre la fin de ce dernier ;
• le congé devra être envoyé par lettre recommandée ou notifié par huissier et devra comporter toutes les modalités de la vente (prix et conditions de vente).

Contrairement à la vente d’un logement occupé, le locataire dispose bien ici d'un droit de préemption qui lui permet de passer prioritaire sur l'achat du logement, c'est pourquoi il doit être informé des conditions.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois pour répondre au propriétaire. Ces deux mois correspondent aux deux premiers mois du préavis.

Suite à ce délai, deux solutions s'offrent au propriétaire :

• le locataire accepte : la vente doit être réalisée dans les quatre prochains mois s'il sollicite un prêt ;
• le locataire n’est pas intéressé et refuse : le propriétaire peut proposer la vente de son bien immobilier à un tiers.

Dans le cas où le propriétaire modifie les conditions de vente, par exemple le prix, il doit impérativement en informer son locataire qui disposera d’un délai de un mois pour donner sa réponse.

ATTENTION : QUELQUES CAS qui annulent le droit de préemption du locataire

Dans certains cas, le droit de préemption du locataire s’annule. C’est le cas lorsque le propriétaire décide de vendre son logement à un parent ou si la mairie exerce son droit de préemption urbain ou encore lorsque le logement est déclaré comme non habitable.