É hora dos FIIs!
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Ibovespa nesse momento subindo 3,5%, ultrapassando a marca dos 81 mil pontos. Dolar caindo mais de 2%, chegando à cotação de R$ 3,92. O mercado financeiro e os investidores, assim como grande parte da população, estão empolgados com a nova pesquisa do IBOPE, que mostra crescimento expressivo do candidato Bolsonaro (31% dos votos) e estagnação do candidato Haddad (21%), talvez até pensando em vitória no primeiro turno.
Bom, a primeira constatação que faço é a mais óbvia: que o mercado resolveu ir junto com Bolsonaro; e contra Haddad. E, por quê isso? Basicamente, pelos discursos dos candidatos: Bolsonaro possui uma agenda liberal, de reformas; Haddad, uma agenda estadista, contra as reformas. Mesmo que ambos possam ir para lados opostos do que foi propagandeado, nesse momento, o que vale é o discurso.
A segunda constatação é a de que o povo brasileiro realmente está se mostrando cansado “com o que está aí”. Mesmo Bolsonaro não dando nenhuma garantia de que continuará com a agenda liberal, mesmo seu passado tendo se demonstrado exatamente o oposto disso, o que me parece é que as pessoas preferem dar “um tiro no escuro”, do que ter a certeza do que seria com Haddad. Esse movimento contra o “establishment político” tem ganhado força no Brasil e no mundo inteiro.
E você, investidor, como deveria se posicionar nesse jogo político? E eu vos digo: olhe para o que conseguimos enxergar; não caia na especulação de mercado... compre quando estiver barato; venda quando estiver caro. Mantenha-se simples e tenha paciência.
Bom, Denys, tudo muito lindo, mas o que está barato hoje?
Eis que temos um tipo de ativo que vem apanhando nos últimos meses, e que podem estar baratos.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Para quem ainda não é familiarizado com o ativo, um fundo imobiliário é um condomínio fechado de investidores, que juntos, compram ativos imobiliários. O patrimônio do fundo é gerido por um gestor contratado, que tem o poder de decisão sobre quais ativos comprar e quais vender, de acordo com o regulamento pre estabelecido.
Existem dois tipos: fundos de renda e fundos de valor. O primeiro visa o ganho com o pagamento mensal de aluguéis. Esse tipo de fundo compra imóveis já estabelecidos, com contratos de aluguéis já em andamento. O segundo tipo visa a valorização, os ganhos de capital. Compram imóveis muitas vezes com vacância alta; na aposta de que o cenário irá melhorar, e de que os imóveis irão se valorizar.
QUANDO OS FUNDOS IMOBILIÁRIOS SE VALORIZAM?
Existem dois grandes movimentos de valorização dos FIIs: quando os juros estão caindo (e, consequentemente, os ganhos com aluguéis se tornam cada vez mais atrativos frente ao CDI); e quando há recuperação econômica, que ocasiona a ocupação dos imóveis em vacância, e o aumento dos preços dos aluguéis.
É quase unanimidade, de que o primeiro movimento (da queda dos juros) já passou. A Selic caiu de 14,25% aa para 6,5% nos últimos 2 anos. A taxa básica de juros praticamente não irá mais cair; a tendência, na verdade, é de alta para os próximos meses. Mas, será que o investidor só deve olhar para essa taxa? Creio que não. Como o investimento em FIIs é um investimento para médio/longo prazo, o que importa realmente não é a Selic (que é o juro à vista) e sim, são os juros futuros (DI Futuro).
Observe como os contratos futuros de DI (2024) não se encontram num PISO:
Os Juros 2024 estavam em abril por volta de 9% aa; chegaram a 12% aa dias atrás e na greve dos caminhoneiros; e agora se encontra em 11% aa.
Selic hoje em 6,5%, com juros 2024 em 11,16%, me dizem que ou a Selic subirá bastante; ou os juros 2024 cairão bastante, ou ambos se encontrarão em um ponto médio (digamos 9% aa), sendo esta última possibilidade a de maior probabilidade. Ou seja, a meu ver, existe ainda uma parte de ganho em FII com queda dos juros futuros, se ambas as taxas se encontrarem em um ponto médio.
Porém, é claro que esse movimento não é certo; e que se fôssemos apostar em FIIs somente por isso, não faria sentido. Mas, a oportunidade não está aí!
A meu ver, existe uma “pernada” grande de ganho em FII que ainda não aconteceu. E, trata-se do ganho proveniente da recuperação econômica.
Se observarmos por aí, existem inúmeros imóveis comerciais em vacância. O preço dos aluguéis encontra-se estagnado ou ainda em queda. E isso tende a melhorar, com a retomada do crescimento.
Veja, as estimativas do Banco Central, em seu relatório FOCUS, que saíram ontem, 01/10/2018:
Segundo o relatório, teremos crescimento do PIB de 1,35% em 2018; e 2,5% em 2019. Ou seja, lentamente, estamos saindo da recessão econômica.
Estatisticamente, de acordo com Ricardo Amorim em palestra na Expert 2018, em anos pós recessão (como aos que estamos vivendo) a média de crescimento do PIB supera as expectativas anteriores, e é em torno de 5% ao ano.
Tem espaço para recuperação.
Além disso, lembram da velha máxima: comprar barato e vender caro? Comprar na depressão, na tristeza; e vender na euforia?
Como estão os preços hoje no mercado de FIIs?
Vamos analisar rapidamente os 5 FIIs da carteira de VALOR (para ganhos de capital) da XP Investimentos do mês de outubro:
Essa carteira tem aluguéis históricos de 6% ao ano e vacância anunciada de 19%.
Se, de fato, a economia se recuperar, provavelmente veremos aluguéis maiores e vacância menor. O que significa aumento do preço da cota (valorização).
Um bom indicador fundamentalista, a meu ver, é o Preço / Valor Patrimonial (VPA). O VPA é o lastro; é o preço do patrimônio físico, que dá pra ver e pegar. O que está acima do VPA é valor intangível, difícil de precificar.
É preferível que a gente compre ativos pelo preço do VPA, pois, desta forma, estaremos adquirindo nada além de lastro, de ativos físicos. E, na carteira de Valor da XP Investimentos, temos que 4 dos 5 fundos estão abaixo do valor patrimonial, sendo que na média os 5 encontram-se a 89% do VPA.
Agora, vamos dar uma olhada nos gráficos de preços de cada um deles.
XPLG11
Fundo de galpões logísticos.
Observe que o preço máximo dos últimos 6 meses foi 99 reais, e que hoje encontra-se a aproximadamente 88 reais.
HGBS11
Fundo de shoppings centers.
Preço máximo nos últimos meses foi em 235 reais, e hoje encontra-se em 200 reais.
BRCR11
Fundo de escritórios comerciais.
Preço máximo nos últimos meses de 105 reais, hoje encontra-se em 95 reais.
FVBI11
Lajes corporativas.
Preço máximo nos últimos meses em 107 reais. Hoje, encontra-se em 99 reais.
HGRE11
Lajes corporativas.
Preço máximo nos últimos meses em 150 reais, e hoje encontra-se em 127.
O que fazer diante disso?
Para investidores de longo prazo e de perfil moderado, dinâmico ou agressivo, que acreditam na recuperação econômica, que aguentam as oscilações da renda variável, a XP recomenda possuir um pouco de fundos imobiliários em carteira. E, o recomendado é seguir a carteira recomendada XP, seja a de renda ou a de valor, pois ela é montada por analistas da XP, que estudam fundo a fundo, setor a setor.
Agora, pra você que quer entender um pouco mais das tendências e do mercado de FIIs, não perca a nossa próxima palestra no canal “De Olho no Mercado”. Será amanhã, dia 03/10 às 19h e 30min, com o título: É hora dos FIIs!
Participe!
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Grande abraço!
Denys