Lei simplifica e desburocratiza o Direito Imobiliário e Registral

Foi sancionada no último dia 27/06 a Lei Federal nº 14.382, por conversão da Medida Provisória nº 1.085/22, a qual traz novidades no âmbito do direito imobiliário e registral, com o objetivo de simplificar e desburocratizar os procedimentos de análise documental e os atos registrais.

A primeira novidade da Lei é uma nova regulamentação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), por meio do qual se pretende criar uma base de dados nacional, para conectar os cartórios de todo o país e permitir aos usuários o acesso a informações de qualquer cartório pela internet.

A operacionalização do Serp ainda depende de regulamentação, que será expedida pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), com implementação prevista até o dia 31 de janeiro de 2023.

Outra novidade trazida pela Lei é a redução do prazo para o registrador examinar a documentação e formular exigências a respeito de títulos submetidos a registro ou averbação (inclusive incorporações imobiliárias). Antes o prazo era de 30 dias corridos e agora serão 10 dias úteis.

Além da redução do prazo, a Lei determina que o registrador deve formular todas as exigências em único ato, “articuladamente, de forma clara e objetiva”, evitando, assim, reiteradas exigências.

Em relação às incorporações, a nova Lei estabelece o prazo de 6 meses contados do registro da incorporação para instalação da comissão de representantes dos compradores a qual deverá receber trimestralmente um relatório sobre o andamento da obra. Do ponto de vista procedimental, a Lei tornou desnecessária a apresentação de atestado de idoneidade financeira da incorporadora para registro da incorporação.

Outra grande novidade é a regulação da adjudicação compulsória extrajudicial, que permite aos Cartórios registrar a transmissão da propriedade de imóveis mesmos sem escritura pública de venda e compra, mas desde que embasada em promessa de venda e compra ou de cessão comprovadamente quitadas. Antes da lei, a adjudicação compulsória dependia necessariamente de um processo judicial. Com a nova lei, a adjudicação poderá ser feita pelo Registro de Imóveis, desde que apresentados os documentos elencados na lei que comprovem a regularidade da negociação, o recolhimento do imposto de transmissão (ITBI) e o inadimplemento da obrigação do vendedor de firmar o título de transmissão definitiva da propriedade no prazo de 15 dias contados da entrega de notificação extrajudicial enviada pelo cartório.

A Lei também previu a possibilidade de cancelamento extrajudicial do registro de promessa de venda e compra de imóvel, observado procedimento de notificação do devedor para purgação da mora, semelhante ao procedimento da alienação fiduciária de bens imóveis.

Por fim, a Lei pretende estabelecer o registro/averbação de todos os atos relacionados ao imóvel e/ou ao seu proprietário na matrícula, de forma que em transações futuras, o adquirente somente necessitará obter a matrícula e a comprovação de quitação de tributos para verificação da regularidade da transação. Caberá aos credores do proprietário solicitar a averbação das dívidas/ações em curso para demonstrar que o imóvel pode responder pelo débito.

A implantação deste modelo concentrado de registro ainda demandará tempo e o pleno desenvolvimento do Serp, mas, de qualquer forma, é um passo importante para a agilização das due diligences imobiliárias.