Manutenção Predial

Percebemos hoje em dia, um aumento significativo na competitividade das empresas em busca de uma gestão coerente quando o tema é manutenção predial. Mas o que vem a ser manutenção?

De acordo com a NBR 5674 a manutenção predial é "conjunto de ações preditivas, preventivas e corretivas que visam garantir a integridade física da edificação". Tendo em mente qual a finalidade de uso do edifício (comercial, residencial, industrial) , surge mais uma pergunta: Em que época devo iniciar os serviços de manutenção?

Vamos nos ater a manutenção predial, voltada a um prédio de cerca de 10 andares. Assim que se adquire um apartamento, no ato da entrega das chaves, recebe se um manual do proprietário, podendo ser impresso, ou com o avanço de tecnologias, por meio de acesso eletrônico. Este manual contem regras de manutenção preventiva para que todas as instalações sejam usufruídas de forma correta, para que a intervenção corretiva seja evitada ao máximo. Lembrando que, o dever de funcionamento de um sistema, equipamento ou edifício como um todo deve ser seguido por todos os seus usuários, para que o correto desempenho seja alcançado. Entendemos então, que a manutenção deve ser empregada desde o ato de entrada no apartamento, neste caso citado.

Infelizmente, enfrentamos situações que demonstram que essa metodologia de prevenção de falhas ainda é pouca difundida na nossa sociedade. Se pararmos para analisar, esse tema de manutenção é bastante extenso, podendo até mesmo influenciar em questões econômicas de um determinado local. Como assim? Quando fazemos uma viagem de férias, obviamente que buscamos um local onde possamos descansar, possamos desfrutar do ambiente e claro, que esse local acabe que nos fornecendo um aspecto estético satisfatório. Se chegamos em um determinado local, ou edifício que não nos forneça um aspecto visual agradável, como teremos confiança de que os serviços ali prestados são de qualidade? Se o "carro chefe" de qualquer empreendimento é primeiramente seu aspecto físico?

Toda vez que não nos atentamos ao devido método de manutenção preventiva, obviamente que em um determinado tempo será necessário a intervenção corretiva. Vale lembrar que, quando falamos em manutenção de aspecto geral, temos que considerar duas razões. A razão custo, e a razão tempo.

De acordo com a lei de sitter "os custos aumentam na forma de progressão geométrica, versus o tempo em que empregamos um método de manutenção". De forma clara, quanto maior o tempo de espera, maior será o seu custo de reparo.

O correto entendimento de funcionamento dos sistemas, a gestão de tempo de manutenção preventiva de cada item, somado com uma visão holística do negócio e investimento na gestão através de um software de monitoramento de indicadores, garantirá que durante a vida útil do projeto, seja alcançado a finalidade a qual ele tenha sido concebido.