Office x Corporate - Qual é a diferença?

Cada ocupante tem um perfil e busca os espaços mais apropriados para instalar uma sede ou escritório da empresa. Porém na hora de escolher o tipo de edifício adequado, os usuários precisam conhecer as vantagens e desvantagens de cada um. Profissionais do mercado esclarecem as principais diferenças entre edifícios do tipo Office e os do tipo Corporate, visando orientar as empresas no que tange as melhores oportunidades de negócios.

A diferença entre os dois tipos de edifícios está principalmente nos perfis de ocupantes que os buscam. O mais comum é que as grandes corporações nacionais e multinacionais, dos mais variados ramos de atividade, ocupem edifícios do segmento Corporate, os quais comumente têm as seguintes características: grandes lajes, piso elevado, forro modular rebaixado, ar condicionado central, excelente oferta de energia e infraestrutura compatível, além de localização privilegiada. Já as empresas pequenas ou profissionais liberais, como médicos e dentistas, buscam espaços com o perfil Office.
Outros atributos que permitem diferenciar os edifícios Office e Corporate são as particularidades estruturais, conforme aponta Marcos Alves, diretor de Corporate Real Estate da Ocupantes. “Podemos dizer que as características principais que distinguem um Office de um Corporate é o tamanho da laje e o tamanho de cada conjunto, não existe uma regra definida, porém penso que edifícios que possuem lajes superiores a 500 m² e um conjunto mínimo de 250 m² podem ser considerados Corporate, já os que possuem conjuntos menores que 250 m² e lajes menores que 500 m² considerados Office”.
Em relação às diferenças estruturais, também existe o conceito de state-of-the-art ¹ aplicado principalmente nos edifícios Corporate, com projetos modernos e inovadores, garantindo um ambiente mais exclusivo para os ocupantes.
A comercialização dos edifícios também acontece de maneira distinta. Nos empreendimentos com perfil Office, por exemplo, as incorporadoras geralmente vendem todas as unidades no lançamento do projeto, e somente após isso é que se inicia a construção, assim como acontece nos residenciais. Em contrapartida, as incorporadoras de edifícios Corporate, na maioria das vezes, não vendem no lançamento do projeto, mas constroem e locam, para valorizar o imóvel, e depois disso comercializam.
Segundo dados do Buildings, atualmente existem 611 edifícios Corporate, com um estoque total de 4.390.108 m², e 1.385 edifícios Office, com um estoque de 6.302.745 m², na cidade de São Paulo. Considerando que ultimamente os edifícios Corporate têm tido uma maior procura, aliado ao fato de que os Corporates têm um estoque total inferior ao estoque dos edifícios Office, a tarefa de encontrar um espaço corporativo compatível é difícil, especialmente em regiões mais valorizadas como a nova Faria Lima. Isso fica ainda mais evidente ao comparar a taxa de vacância de 2,83% em edifícios Corporate contra os 5,11% em edifícios Office.
Os altos preços de locação dos escritórios em edifícios Corporate também podem ser um entrave para o ocupante, com valores médios de R$ 93,22/m² no 3º trimestre desse ano. Estes preços são em média 80% mais altos do que os de edifícios Office, que possuem o valor médio de 51,82/m²/mês.

O perfil dos ocupantes

Cada tipo de empresa tem um perfil de ocupante, que busca edifícios que atendam às suas necessidades, conforme apontou Marcel Camargo, gerente comercial da BNCorp. “Os perfis dos ocupantes distinguem-se pelos portes das empresas usuárias. Uma empresa de grande porte busca ocupar edifícios corporativos, pois esses prédios, além de possuírem espaços mais adequados às suas atividades, geram economia pelo melhor aproveitamento e tecnologias existentes. Nem sempre uma empresa de médio porte tem possibilidade de ocupar um prédio corporativo, seja pela falta de espaço disponível ou pelo maior valor de locação”, comenta.
André Lucarelli, diretor de incorporação da Brookfield, explica quais são estas empresas de edifícios Corporate e de Office. “Quem ocupa os edifícios Corporate normalmente são as grandes empresas, em sua maioria, multinacionais, bancos, grandes escritórios de advocacia, já em Office são os advogados, profissionais liberais, dentistas, médicos e empresas de TI”.
Mas as particularidades de cada tipo de edifício, como preços ou dificuldades logísticas por conta da localização, também fizeram surgir algumas exceções neste mercado, em que empresas maiores ocupam edifícios Office, conforme aponta Alessandra Osiro, diretora da área de Vendas e Investimentos da Jones Lang LaSalle. “Exceções à regra ocorrem quando em razão da localização desejada e/ou escassez de produtos, empresas de médio porte optam por uma ocupação que culmina com a unificação de diversos conjuntos, que geram instalações nem sempre eficientes”.
Após a decisão de ocupar um edifício Office, as empresas com perfil Corporate precisam adequar o espaço, realizando diversas mudanças estruturais no local. Este foi o caso de Jeannette Galbinski, diretora comercial do Setec Consulting Group, que encontrou no edifício Landmark, de perfil Office, a sede ideal para a empresa. “Na ocupação tivemos muitas dificuldades, pois o imóvel foi entregue sem nada, sem piso elevado ou forro rebaixado”.
Ainda, segundo ela, o imóvel precisou ser transformado, inclusive sistemas de ventilação e elétrico. “O ar condicionado e as tomadas de 220 Volts são os piores problemas em termos estruturais. Tivemos que derrubar paredes e fazer uma reforma completa”, conta.
Essas modificações são comuns nestes casos e, por vezes, a própria formatação técnica do prédio pode dificultar esta tarefa. “Um inquilino Corporate busca um ambiente de 500 ou 400 m² e fica difícil fazer a junção. Até pela própria conformação do andar, enfim, por características técnicas da planta”, afirma Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers.
Muitas vezes, as negociações também podem ser um problema, especialmente quando existem dois ou mais proprietários envolvidos. Isso ocorre quando a empresa deseja ocupar dois ou mais conjuntos em um mesmo andar, com proprietários diferentes, dificultando o processo de locação, conforme explica Camargo. “As empresas com perfil corporativo que ocupam empreendimentos Office tem por principal obstáculo a pluralidade de proprietários, pois nem sempre conseguem manter um padrão nos contratos de locação.” Isso ocorre em relação ao valor de locação e às clausulas contratuais que variam conforme o proprietário, tornando o trâmite de ocupação mais lento e burocrático.

O perfil dos proprietários

Comumente, quem ocupa os escritórios não são os proprietários, já que esses imóveis são adquiridos como investimento por incorporadoras, fundos de investimentos ou grandes investidores, em lajes corporativas, ou por pessoas físicas ou pequenos investidores, em salas comerciais.
No caso de edifícios Office, conforme apontou o levantamento divulgado no primeiro trimestre do ano pela imobiliária Lopes em São Paulo, a principal motivação para os compradores de imóveis comerciais é o investimento. Segundo a pesquisa, 68% das pessoas que adquirem estas salas se motivaram pela possibilidade de ganho de capital. Apenas 11% compram motivadas em instalar a empresa no local.
Camargo também concorda que esse tipo de imóvel é uma preferência entre os pequenos investidores. “As salas comerciais têm um valor baixo e facilidade de pagamento, permitindo que o pequeno poupador consiga adquirir um imóvel comercial. Em muitos casos, os compradores são profissionais liberais à procura de um escritório próprio e pessoas que procuram diversificar seus investimentos de maneira mais conservadora”, comenta.
No caso dos edifícios Corporate, o perfil dos proprietários é diferente, como apontou Alessandra Osiro. “Existe uma tendência de os edifícios corporativos serem de monoproprietários (únicos proprietários) ou passem a ser. O perfil dos proprietários é de investidores que têm capital disponível para adquirir lajes maiores, como investidores institucionais, fundos imobiliários, fundos de pensão e empresas de equity”.
No Corporate, também existem casos em que os proprietários investem na compra do imóvel para ocupação própria. Normalmente são empresas que estão comprometidas com investimentos de longo prazo no local, atuam em ramos de atividade que necessitam de confidencialidade ou que precisam de estrutura customizada e que querem diminuir o risco de sua operação sendo proprietários ao invés de locatários.
O relacionamento das incorporadoras com os proprietários também varia conforme o tipo de empreendimento. No Corporate, o contato é mais estável, considerando que, na maioria das vezes, é apenas um proprietário. Já no Office, o relacionamento é menos estreito, possivelmente pelo grande número de proprietários no edifício. “O pós-venda de um edifício Office é muito semelhante ao de residencial, pois o cliente final geralmente é uma pessoa física e precisa de uma assessoria maior. Pode haver até 300 proprietários em um mesmo edifício. Já no Corporate geralmente trata-se de um único proprietário para o edifício todo, seja uma grande empresa ou um fundo de investimento”, comenta Lucarelli.

A opinião das consultorias

Para efetuar uma negociação que beneficie ocupantes e proprietários, as consultorias prestam assessoria na hora da compra, venda ou locação de escritórios. Os profissionais recomendam locais apropriados para o cliente com base em uma detalhada análise de dados que permite determinar a instalação ideal para cada empresa. “A escolha por um imóvel percorre sempre as análises da localização, disponibilidade, características técnicas e valores de locação. Todos esses itens devem estar alinhados à necessidade e aos requisitos do cliente”, comenta Alessandra Osiro.
Dentro da avaliação do ocupante, os empreendimentos Office nem sempre são descartados pelas consultorias para o Corporate, conforme aponta Alves, da Ocupantes. “A maioria dos nossos clientes possui características Corporate, contudo, a nossa recomendação não está baseada simplesmente na questão do Corporate versus Office, mas sim sobre uma série de premissas pré-estabelecidas com o cliente nas avaliações das opções e, eventualmente, um Office pode até ser considerado uma boa solução”, afirma.
Sandra Ralston, também inclui em suas negociações corporativas os edifícios Office. “Quando uma empresa tem um perfil intermediário, semi-corporativo, nós também apresentamos alguns empreendimentos Office”, completa.

Mixed-Use

Outros modelos de empreendimentos corporativos despontaram no mercado visando proporcionar maior versatilidade aos usuários. É o caso dos Mixed-Use, edifícios que reúnem lajes corporativas, conjuntos comerciais, flats hoteleiros, unidades residenciais, outros estabelecimentos comerciais e de serviço em um só empreendimento. Comum em grandes cidades como Nova Iorque, Londres, Tóquio e Dubai, estes complexos estão presentes nas principais capitais brasileiras, como São Paulo e Rio de Janeiro.
Com inúmeras facilidades, os Mixed-Use têm ganhado a adesão dos ocupantes, principalmente por melhorar a qualidade de vida dos usuários, habituados com as rotinas movimentadas da cidade. “Nos grandes centros este tipo de empreendimento é bastante procurado, pois poupa o usuário de deslocamentos pela cidade, evitando o trânsito. Os ocupantes podem morar e trabalhar no mesmo empreendimento, o que facilita muito a vida”, reforça Camargo da BNCorp.
Alguns exemplos bem sucedidos de Mixed-Use são os empreendimentos Brascan Century Plaza, da Brookfield, localizado no Itaim e um dos pioneiros no país, o Espaço Empresarial Nações Unidas (EENU), da Bueno Netto, considerado um marco em tecnologia e bem-estar, o Thera, da Cyrela, e os edifícios F.L Office e F.L Corporate, da Stan e SDI, ambos na Faria Lima.
Com projetos diversificados, estes complexos atendem todos os públicos, como comenta Alessandra Osiro. “Os empreendimentos considerados Mixed-Use, normalmente, contemplam além da parte de escritórios, uma área de varejo e serviços de forma a atender os ocupantes com uma infraestrutura de conveniência”.
Observando as diferenças, independentemente do perfil do edifício, seja Office ou Corporate, as entidades corporativas com grandes demandas de espaço devem buscar espaços que atendam as suas necessidades e se adaptarem à realidade atual do mercado. Elas devem colocar na balança, através de análises qualitativas e financeiras, o que vale mais a pena para seu caso em específico: edifícios Corporate que (i) são tecnicamente mais adequados para demandas acima de 250 m², (ii) têm uma imagem corporativa melhor, mas também (iii) atraem um valor de locação mais elevado, ou edifícios Office que têm (i) um valor de locação significativamente mais atraente por conta de uma vacância mais elevada no momento, mas também (ii) um elevado custo de adaptação quando há unificação de conjuntos menores. Nem sempre a resposta é tão simples, motivo pelo qual a maioria das empresas líderes em seus segmentos procura o auxílio de empresas especializadas em Tenant Representation, que é a especialidade no ramo imobiliário de levantar todas as opções e compará-las de forma isenta.