Reflexões e Impactos da pandemia no Mercado Imobiliário brasileiro

Com a imprevisível pandemia causada pelo Covid-19, tudo mudou no planeta de forma muito rápida e significativa. Estamos vivendo um período singular de transformações, privações e reflexões.

A incerteza traz consigo insegurança, medo e, muitas vezes, pânico. Porém, histórica e naturalmente, são nesses momentos de enormes dificuldades que as soluções, adaptações e evoluções da humanidade acontecem de maneira mais impactante. Afinal, não há escolha: é questão de sobrevivência! E essa será, com certeza, uma implicação positiva da trágica crise pela qual estamos passando.

Evidentemente, na atual conjectura, a tecnologia ganha papel de fundamental destaque, mas as relações humanas se tornam ainda mais importantes. A crise aflora a fraternidade, solidariedade e empatia em todos, causando, consequentemente, uma busca interior pelo resgate de nossas essências. O medo da morte repentina, ou da perda súbita de quem amamos, faz com que repensemos nossa história, valores, relações, prioridades, comportamentos e traz à tona a relevância de nossa existência e do nosso legado!

Bem como a grande maioria dos setores da economia mundial, o mercado imobiliário sairá machucado e transformado dessa situação. Obviamente, ainda não sabemos quais serão as consequências definitivas em nossas vidas, mas podemos afirmar que, em decorrência de uma das maiores crises recentes da humanidade, inúmeras mudanças tecnológicas e de comportamentos da sociedade já estão ocorrendo no mundo todo. Num piscar de olhos, passamos a viver em uma nova e inesperada realidade!

Após breve contextualização, a seguir, escrevo um pouco a respeito dos impactos da pandemia no mercado imobiliário brasileiro, sob minha ótica.

1.      A retomada do mercado imobiliário brasileiro pós Covid-19

Acredito que o mercado imobiliário será um dos setores menos impactados no Brasil, por alguns motivos:

• A demanda habitacional é alta (déficit superior a 7,5 milhões de moradias) e continuará aumentando nos próximos anos;
• Após dura crise que perdurou entre 2014 e 2019 em grande parte do país, iniciava-se um ciclo de retomada do crescimento do setor imobiliário em 2020. Desta forma, os players do mercado já vinham se reinventando, agregando tecnologia, melhorando performance e reduzindo custos há anos. Ou seja, a realidade recente “engrossou o couro” dos profissionais e empresas sobreviventes para suportar esse momento de extrema dificuldade;
• Nos últimos anos, surgiram no país diversas proptechs e construtechs que, certamente, trarão ao mercado ágeis e diversas soluções inovadoras, acessíveis e escaláveis;
• Poucas incorporadoras estão alavancadas ou com estruturas “pesadas”. Pelo contrário: a maioria está com baixo estoque, equipe enxuta e dinheiro em caixa para suportar esse período pontual de estagnação;
• A recente lei do distrato protege e diminui a insegurança dos empreendedores com relação aos empreendimentos em obras;
• A redução drástica da taxa SELIC nos últimos anos facilita a viabilidade econômico-financeira de novos lançamentos;

•  O governo federal investiu fortemente e tomou medidas para apoiar e resguardar o setor. Afinal, sabe-se da importância da cadeia da construção civil como locomotiva econômica e geradora de empregos em qualquer país;
• As condições para aquisição de imóveis nunca foram tão atrativas para o cliente final:

- Salvo exceções, o preço está praticamente estagnado há mais de 5 anos;

- O crédito habitacional é acessível em diversos bancos privados além da Caixa;

- As taxas de juros do crédito imobiliário nunca estiveram tão baixas na história. Mesmo com a crise, a capacidade de aquisição de imóvel da maioria da população cresceu significativamente nos últimos meses (parcela que cabem no bolso).

Portanto, acredito que já a partir de agosto o mercado retomará um ritmo de constante crescimento e novos lançamentos.

2.      Mudanças gerais de comportamento

A nova realidade implicará em:

• Maior rigor com relação a contatos pessoais e aglomerações;

- Acredito que raríssimos eventos presenciais serão realizados, tanto para corretores (meetings), quanto para clientes (lançamentos), pelo menos até a descoberta de uma cura / vacina. A tendência é que sejam substituídos por eventos online;

- A quantidade de imóveis visitados por clientes também deve diminuir.

• Cuidados constantes com higiene e prevenção;

- Os escritórios, lojas e estandes de vendas serão adequados com relação a disponibilização de máscaras, álcool e cuidados com higiene pessoal e limpeza;

- A distância entre as mesas e estações de trabalho deverão aumentar, diminuindo a quantidade máxima de atendimentos simultâneos;

- Em casos de alta demanda, como em ações promocionais ou lançamentos, é provável que os atendimentos presenciais sejam realizados através de agendamentos prévios, evitando aglomerações em horários de pico.

• Home office e flexibilidade:

- Muitas empresas adotarão definitivamente horários flexíveis e o home office para parte de seus colaboradores;

- Vídeos chamadas substituirão viagens, reuniões e treinamentos presenciais (no caso dos corretores, a apresentação inicial de imóveis prontos através de vídeos chamadas é uma tendência.);

- Corretores irão trabalhar cada vez mais de forma remota e flexível.

• Uso muito maior do ambiente digital durante a jornada de compra;

- Clientes privilegiarão o uso da aplicativos, portais, sites, buscadores e redes sociais para a pesquisar, encontrar e conhecer os imóveis;

- Os contatos pessoais vão ocorrer de forma pontual nas etapas mais decisivas e importantes da jornada de compra:

§ Para quem for comprar para uso próprio, talvez na escolha exata da unidade de um empreendimento ou na hora da negociação final;

§ O investidor, muitas vezes, abrirá mão de contatos pessoais, principalmente no caso de imóveis na planta;

- Fotos, tours 360º e filmes (para imóveis prontos), perspectivas, tours virtuais e maquetes eletrônicas (para imóveis na planta) de altíssima qualidade serão fundamentais;

- A credibilidade, reputação e autoridade serão ainda mais relevantes para a escolha do consumidor devido ao aumento exponencial da presença digital dos profissionais e empresas;

- Corretores de imóveis atuarão muito mais como consultores do que na prospecção de clientes ou apresentação de empreendimentos (especialização é a palavra de ordem);

- Imobiliárias ampliarão seus serviços, resolvendo de ponta a ponta as dores de seus clientes (incorporadores ou clientes finais).

§ Equipe qualificada, tecnologia e parcerias estratégicas serão imprescindíveis para vencer esse desafio.

3.      Demanda por imóveis

Com o aumento significativo da convivência e permanência em casa, acredito que as necessidades e dores de cada integrante da família serão potencializados imediatamente. Ou seja, quem tiver poder aquisitivo provavelmente investirá em curto prazo em moradias mais amplas, confortáveis e que proporcionem maior privacidade e ao mesmo tempo comunhão entre familiares (bebês, crianças, adolescentes, adultos e idosos);

• As pessoas irão passar mais tempo em casa:

- Trabalhando;

- Estudando;

- Alimentando-se;

- Exercitando-se;

- Divertindo-se.

•  Escritórios passarão a ser ambientes muito mais valorizados e procurados;
• Varandas (gourmets, de preferência) e quintais também ganham relevância;
• As áreas íntimas devem ganhar mais espaço e utilidades além do descanso;
• Ambientes específicos para entretenimento também serão mais valorizados, tais como sala de TV, sala de brinquedos etc;
• Tecnologia, automação e internet das coisas assumirão protagonismo muito mais rapidamente;
• Em condomínios, áreas de lazer e convivência serão repensadas e adaptadas;
• O que será mais importante:

- Morar numa casa mais ampla e afastada ou num apartamento central?

- Morar próximo de seus amigos e familiares ou do seu serviço?

- Uma casa nova ou a viagem para fora do país?

Ao mesmo tempo, a busca pela privacidade e liberdade deve estimular a compra do primeiro imóvel em muitos adultos que moram com seus pais.

• Será que esse tipo de imóvel continuará a ser cada vez mais compacto?
• As áreas de convivência continuarão sendo tendência?
• Tenho dúvidas!

O desejo e a procura por imóveis de lazer em regiões litorâneas ou de campo também deve crescer bastante.

Por último, a demanda por imóveis como forma de investimento deve aumentar significativamente!

• Possibilidade de alavancagem financeira;
• Retorno sobre o aluguel bastante atrativo em comparação a poupança e fundos de renda fixa;
• Tendência de valorização do imóvel acima da inflação em médio prazo;
• Segurança e maior estabilidade do que a bolsa ou outras modalidades de alto risco.

Ainda é cedo para se ter convicções ou previsões, mas acredito bastante que os pontos acima elencados irão ditar boa parte das adaptações, transformações e oportunidades do mercado imobiliário brasileiro nos próximos anos.

No fim das contas, o tempo dirá!