Como os projetos de edifícios serão influenciados pelos aprendizados da pandemia?

O mercado imobiliário vai voltar. Talvez não na velocidade que gostaríamos, mas vai voltar. E quando voltar, como será esse “novo normal”? Vários conceitos de concepção de projeto que temos usado nos últimos 10 anos envelheceram, mas será que a pandemia do Covid-19 alterou esse processo de envelhecimento acelerando ou retardando a trajetória de obsolescência de alguns desses conceitos? E os novos conceitos que precisarão ser incorporados? O que podemos inferir sobre o mercado nos próximos 5 anos? Na minha opinião, podemos numerar as seguintes considerações:

1-     Consciência de que outras pandemias virão e que a população deverá estar mais preparada para elas. Teremos uma enorme demanda por melhores condições sanitárias em todos os segmentos da sociedade. Haverá uma exigência enorme por saneamento básico para as camadas mais pobres por parte da população como um todo, por questões humanitárias, mas principalmente pelo medo das camadas de renda mais alta (que influenciam nas decisões) serem infectadas pelas camadas mais pobres em caso de pandemia. A dificuldade do eventual isolamento social das camadas pobres da população é enorme.

2-     A população empobrecerá, com grande redução de renda e aumento do desemprego. O nível de confiança do consumidor vai diminuir muito. Haverá uma preocupação muito grande na contenção de investimentos de longo prazo como a compra de imóveis. Economistas falam que esse efeito poderá durar de 2 a 3 anos.

3-     Medidas de incentivo governamental ao crédito, embora ajudem a manter a venda de imóveis já vendidos, não será suficiente para reverter a contração do mercado. O tripé, crédito, renda e confiança (emprego) precisará ser restaurado para termos uma reação consistente do mercado.

4-     Por outro lado, ativos reais como imóveis prontos o quase prontos poderão se constituir em uma boa proteção financeira ao risco em caso de pandemias. O valor dos papeis estão se dissolvendo nessa pandemia.

5-     Com o empobrecimento súbito da população, haverá uma redução grande no apetite por imóveis mais caros, e durante algum tempo a demanda vai se recuperar pelos imóveis menores e mais baratos. Esse é um movimento típico em todas as crises e será ainda mais intenso na crise atual.

6-      Estima-se que haverá algum apetite para reformas de imóveis prontos pelos seus proprietários para readequá-los a um novo ciclo de uso ao invés da substituição por um imóvel novo.

7-     O home-office foi muito incrementado durante a pandemia e é uma prática que veio para ficar. Isso vai afetar tanto a demanda bem como as características de imóveis residenciais e comerciais do futuro. O home-office deverá se expandir também para uso da educação a distância e não somente para trabalhos profissionais.

8-     Características nos projetos dos imóveis que priorizem proteção a seus moradores ou usuários em caso de nova pandemia poderão ser pontos importantes na decisão de compra daqui para a frente, tanto por empresas como por compradores individuais. Aspectos segurança sanitária serão os mais importantes.Justamente sobre essa última questão seria interessante iniciar uma discussão.

Quais serão esses atrativos dos próximos imóveis que poderão ser positivos na decisão de compra?

Algumas questões são aqui levantadas para podermos sentir seu impacto nas expectativas de nossos clientes daqui para frente.

1-     Existirá preocupação significativa na moradia em condomínios localizados em grandes condomínios, onde a densidade de convívio seja muito alta? Como viabilizar condomínios maiores respondendo as novas demandas sanitárias de eventual isolamento dos seus moradores quando necessário?

2-     Os elevadores são apontados como um ponto de risco alto de infecção, tanto nos edifícios comerciais como nos residenciais. Como deverão ser os próximos elevadores nas características de seus comandos (sem toque direto), capacidade máxima de pessoas, tempo máximo de permanência e pressão negativa na cabine, desinfecção do ar do poço de corrida, etc?

3-     Já existe uma apreensão da população com o uso de carros de aplicativo quanto a sua desinfecção e possibilidade de contaminação por parte do motorista. Além disso o turismo será priorizado para locais no campo ou em praias sem aglomeração. Esses locais são acessíveis principalmente por transporte individual. Essa preocupação fará provavelmente aumentar o uso de carro individuais pela população. Isso afetará a demanda por vagas em novos empreendimentos.

4-     O e-commerce foi muito demandado na pandemia e será a forma principal de comercialização daqui para frente. As lojas de varejo se tornarão locais de demonstração e as compras serão feitas pela internet. Sistemas inteligentes para recepção de encomendas adaptadas as  características dos diversos tipos de produtos precisarão ser bastante incrementados em nossos prédios, inclusive sem contar com a interferência direta de funcionários dos condomínios.

5-     Como descarte de materiais eventualmente contaminados poderá ser resolvido na coleta de lixo nos condomínios? Que características deverão ter esses depósitos de lixo em relação a sua assepsia? O uso intenso de máscaras e luvas vieram para ficar e seu descarte seguro deverá ser considerado.

6-     A chegada dos moradores ou usuários na garagem deveria ser provido algum tipo de facilidade para assepsia inicial?

7-     Em edifícios comerciais de escritórios e shoppings, como o retorno do ar-condicionado poderia ser esterilizado de forma a garantir a não proliferação de vírus pelo ar?

8-     Qual a densidade de estações de trabalho máxima por m2 de área privativa deverá ser obedecida daqui para frente? Os americanos e europeus recomendam 1 estação para cada 16 m2 o que confronta com os atuais 4 a 5 m2 que tem sido utilizado em call-centers no Brasil.

9-     Nos restaurantes, áreas de laser e equipamentos condominiais dos edifícios comerciais e residenciais, qual a densidade máxima de pessoas durante seus usos e as características dos mobiliários para a redução de possíveis transmissões virais? Como deverá ser a ventilação e o ar condicionado nesses locais? Os grandes shoppings precisarão se reciclar para não acabarem. A garantia das novas questões sanitárias em ar-condicionado, banheiros e áreas de alimentação serão vitais para sua sobrevivência.

10-  O coworking deverá ser uma prática muito valorizada daqui para frente. E deverá ser demandado também para a educação a distância por parte das crianças. Quais as novas facilidades que devem ser implementadas nesses locais, qual deverá ser seu dimensionamento em relação a população do edifício, qual a densidade máxima de usuários e qual a sua relação com os demais equipamentos condominiais, tais como playground e brinquedoteca?

11-  A internet celular no Brasil demonstrou estar muito aquém  das novas exigências da sociedade. A limitação do pacote de dados, a baixa velocidade de transmissão e o alto custo desses serviços poderão demandar redes mais rápidas e compartilhadas nos condomínios.

12-  De todas as questões levantadas acima, quais deverão ser de caráter permanente e quais deverão ser acionadas somente em indícios de pandemia? Como administrar essas situações?

Essas questões são algumas das que vão ser postas nos próximos meses e que afetarão o projeto de nossos edifícios daqui em diante. Alguma das preocupações poderão se diluir nos próximos anos e outras ficarão. A realidade é que essa pandemia impactou fortemente nossa relação com nossos imóveis e precisamos estar preparados de como essa percepção vai afetar nosso mercado daqui para frente. O mundo não será mais o mesmo e devemos estar preparados para isso.