"tudo que lança no mercado imobiliário paulistano se vende" - Imóveis em São Paulo vs. Brasil: Dados, Estratégias e Tendências para o Futuro

• 101,4 mil unidades de imóveis novos foram lançadas nos últimos 12 meses.
• As vendas no mesmo período somaram 101,9 mil unidades, gerando um VGV de R$ 53,7 bilhões.

Com base no ritmo atual, o estoque disponível em São Paulo levaria cerca de 6,7 meses para ser liquidado. Isso reflete uma mudança estratégica: incorporadoras estão reduzindo lançamentos e focando em produtos mais líquidos, priorizando a venda de estoques existentes.

Diz-se que "tudo que lança no mercado imobiliário paulistano se vende". Mas será que isso é verdade?

O Desafio da Regularização de Terrenos

Segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MIDR), 30 milhões de domicílios urbanos no Brasil não possuem escritura. Então, podemos partir do principio que a na capital paulista, 50% dos terrenos apresentam problemas de regularização, o que inviabilizaria projetos de verticalização o que acarreta na elevação dos custos com terrenos regularizados.

O impacto é claro: terrenos mais caros resultam em lançamentos com preços elevados, reduzindo a oferta em boas localizações e impulsionando o aumento do metro quadrado.

Alternativa: Fundos Imobiliários

Para quem busca investir no setor sem descapitalizar-se com a compra direta de imóveis, os fundos imobiliários podem ser uma opção. Contudo, é importante entender o que isso significa:

• Fundos permitem investir no mercado sem o ônus da gestão direta, mas transferem grande parte dos lucros para quem detém os ativos principais.
• Em cenários macroeconômicos adversos, o valor das cotas pode despencar, exigindo resiliência emocional do investidor.

Por outro lado, quem opta por investir diretamente em imóveis, seja para aluguel ou valorização, enfrenta um cenário igualmente desafiador, mas com potencial de retorno a longo prazo.

Como Está o Cenário Nacional?

À medida que 2024 se aproxima do fim, os índices do mercado imobiliário mostram um panorama misto:

• O Índice de Confiança da Construção (ICST) recuou pela primeira vez em um ano.
• O INCC-M, que mede os custos da construção, acumulou alta de 6,33% nos últimos 12 meses.
• Em São Paulo, 9.354 unidades residenciais novas foram vendidas recentemente, enquanto cerca de 56,6 mil imóveis novos permanecem disponíveis no mercado.

Impactos da Reforma Tributária

Com a aprovação da reforma tributária, o mercado imobiliário enfrentará novas regras fiscais:

• Isenção para aluguéis de até R$ 20 mil mensais ou para quem possui até três imóveis.
• Tributação para aluguéis acima de R$ 24 mil, independentemente do número de propriedades.

Na venda de imóveis:

• Quem possuir mais de três imóveis será tributado em todas as vendas.
• A taxa máxima de imposto será de 13,25%, após as deduções.

Por Que Investir no Mercado Imobiliário?

Mesmo diante de tributações e desafios regulatórios, o mercado imobiliário oferece retornos superiores a muitos investimentos convencionais:

• Retornos de até 25% ao ano em projetos destinados a investidores com R$ 1 milhão ou mais.
• Aluguéis convencionais rendem cerca de 6% ao ano, mas a locação flexível pode alcançar 12%, especialmente em bairros como Pinheiros, Jardins, Vila Olímpia e Itaim Bibi.

Um exemplo prático é o Ayra Pinheiros, onde o aluguel de estúdios de 33 a 55 m² varia entre R$ 7 mil e R$ 10 mil, incluindo condomínio.

Conclusão: Por Que o Mercado Imobiliário Atraí Tantos Olhares?

Apesar de desafios como a burocracia e a demora para vender imóveis (16 meses no Brasil, contra 4 nos EUA), o mercado imobiliário segue sendo uma das melhores formas de proteger e valorizar o capital.

Imóveis nunca perdem valor real. Seja pela escassez de terrenos regularizados, seja pela inflação persistente, os preços tendem sempre a subir. Para investidores de visão, o momento é de aproveitar as oportunidades — seja com imóveis de alto padrão ou locações inovadoras que aumentam o retorno sobre o investimento.

Este corretor de imóveis que vos escreve lembra que essa análise – tanto empírica, quanto técnica – é respaldada pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, que regula nossa profissão.

Beijo e um queijo! Fui.