Usucapião extrajudicial: você sabe o que é?

Você sabe o que é usucapião extrajudicial? 

Bem, vamos por partes, começando por explicar, de forma breve, o que é usucapião.

A usucapião é, em palavras simples, uma forma de o possuidor de um bem adquirir a sua propriedade depois que se passa um certo tempo fixado em lei e desde que presentes os requisitos também previstos na legislação. Como são várias as modalidades de usucapião, o tempo e os requisitos variam para cada uma delas. Mas todas elas têm 3 requisitos em comum: (a) o chamado animus domini, que é a exigência de que o possuidor se comporte como dono do bem que pretende usucapir ( por exemplo, o possuidor que arca com os custos derivados daquele bem, faz a sua manutenção, apresenta-se como proprietário perante terceiros); (b) não pode ter havido oposição à posse, de forma que a posse deve ser pacífica; (c) a posse tem que ter sido ininterrupta durante o período de tempo previsto na lei.

Bens móveis ou imóveis?

Embora muita gente não saiba, a usucapião pode ocorrer tanto em relação a bens móveis como em relação a bens imóveis.

Vamos a um exemplo?

Um exemplo é o caso de uma pessoa que possui um imóvel como seu por quinze anos, sem que tenha havido interrupção ou oposição na sua posse. Essa pessoa adquire, então, a propriedade do bem que possui, mesmo que tenha entrado e ficado lá de má-fé (por exemplo, sabia que aquele bem não era seu). Essa usucapião é a chamada "usucapião extraordinária" de bens imóveis e é a que a lei exige mais tempo de permanência. Mas há muitas outras formas.

A usucapião precisa ser reconhecida pelo Poder Judiciário?

Em geral, a usucapião é reconhecida por meio de uma ação judicial em que se pede para que o Poder Judiciário reconheça que estão presentes os requisitos da usucapião para declarar a propriedade do usucapiente.

Ocorre que desde 2016, é possível uma modalidade de usucapião que ocorre diretamente nos cartórios de registro de imóveis, sem a interferência do Judiciário. É a usucapião extrajudicial. Nesse caso, a parte precisa estar representada por advogado, o tabelião deve atestar as circunstâncias e o tempo da posse (por meio de um documento chamado de "ata notarial"), poderão ser apresentados documentos que demonstrem a posse contínua e o justo título (como é o caso de recibos de pagamentos de tributos e encargos do imóvel), é preciso de uma certidão negativa de distribuição para demonstrar que não existe alguma situação que comprometa o imóvel que se pretende usucapir e é preciso apresentar a "planta baixa" com o devido memorial descritivo, assinado por profissional técnico, pelo proprietário anterior do imóvel e pelos confinantes. Após isso, estando "tudo em ordem", o oficial do registro de imóveis dará ciência à União, ao estado ou DF e ao município para que se manifestem em 15 dias e publicará edital em jornal de grande circulação para que terceiros interessados possam se manifestar.

Ao final do procedimento, que correrá em cartório (e que está detalhado no art. 216-A da Lei de Registros Públicos - Lei 6.015/73), não havendo nenhum impedimento, o oficial do registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

E se o pedido for rejeitado?

Mesmo que o pedido extrajudicial seja rejeitado, a parte poderá propor ação judicial buscando o seu reconhecimento.