A venda do imóvel ocupado exclusivamente por um dos herdeiros. Extinção de condomínio é a solução
A situação retratada no título gera muitas dúvidas e até mesmo brigas entre os familiares. Geralmente, quando há a realização do inventário, o imóvel ficará partilhado entre os filhos ou outros sucessores, cada qual na sua proporção legal.
Então, finalizado o procedimento de inventário e realizado o registro, algumas brigas começam a surgir, ainda mais quando há apenas um imóvel deixado de herança.
É muito comum um único herdeiro ficar residindo no bem, seja antes do falecimento dos pais ou após. E, quando esse herdeiro se “apropria” do imóvel como seu, cria dificuldades entre os demais para solucionar o “condomínio” instaurado com o inventário e partilha.
Diga-se condomínio, pois, no caso, são dois ou mais proprietários do mesmo bem, cabendo à cada um sua parte ideal, mas, todos possuindo direito sobre o todo.
Portanto, o condomínio é instaurado sempre que houver mais de um proprietário, podendo a solução abaixo apresentada ser utilizada não somente sobre o direito sucessório, mas, em várias outras hipóteses.
Como todo o exposto, visível a situação de condomínio entre os herdeiros. O que fazer então para por fim ao condomínio?
Aquele que reside no bem não possui o interesse de pagar um valor relativo ao seu uso exclusivo (arbitramento de aluguel), não quer deixar o imóvel para ser locado à terceiros e ainda cria óbices para coloca-lo a venda mas não possui condições de comprar a parte de cada um dos demais proprietários?
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Tratando de um imóvel indivisível, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, a solução é a extinção do condomínio através da alienação judicial.
Na prática comumente se utiliza-se de uma notificação ao herdeiro residente no imóvel, concedendo-lhe prazo para adquirir a parte dos demais ou então realizar a venda do bem.
Não acatado, necessário o ingresso da ação de extinção de condomínio, quando, nas disposições dos artigos 730 e 745 do Código de Processo Civil, o imóvel será destinado a alienação judicial.
Nesta fase, um dos herdeiros poderá adjudicar o imóvel (a grosso modo compra-lo), indenizando as partes do demais condôminos. Ou ainda, entrarem em acordo para efetuar a venda. Caso, em última hipótese, permaneça o litígio, o imóvel irá para hasta pública, ou seja, será leiloado, mas, permanecendo a preferência dos condomínios na arrematação do bem, pelo valor que um terceiro ofertar, tendo ainda preferência entre os condôminos aquele que possuir benfeitorias de maior valor (se houver).
Vale dizer que na prática, quando o herdeiro entende que não terá outra solução, acaba concordando com a venda para terceiros, haja vista que a hasta pública terá custas e provavelmente o valor arrematado será menor do que uma venda consensual à terceiros.
Vemos com frequência essa óbice à alienação até o início da ação, pois, quando citado no processo, o herdeiro “resistente” acaba por buscar um profissional jurídico, concordando então com a venda se não puder adquirir a parte cabível dos demais.
Desta forma, a ação de extinção de condomínio é de suma importância para finalizar a situação de condomínio, a qual sempre gera conflitos e pode acabar até mesmo com consequências na própria relação familiar.