¿Eres digno de una vivienda?

La vivienda... ¡Menudo melón! Derecho universal dicen unos. Vehículo de inversión opinan otros.

Me voy a hacer daño con este artículo, pero como decía el capitán John H. Miller: "¡Aquí se viene a morir!"

Normalmente en los artículos trato de mostrar la verdad a partir de datos, pero esta ocasión va a ser diferente. Habrá datos, obviamente, pero más que nunca habrá opiniones. Opiniones basadas en mi propio proceso de compra, con las que puedes no estar de acuerdo. Permíteme escribir un ensayo muy personal.

Esta situación tiene tantas caras como un icosaedro. Múltiples aproximaciones. Yo intentaré hacer foco en las que considero más relevantes, lo cual no quiere decir que no existan muchas otras. Este tema es inacabable.

Debido a la cultura que impera en nuestro país (líderes europeos en tasa de propiedad de vivienda frente al alquiler) me centraré en la adquisición de una vivienda, aunque muchas conclusiones puedan aplicarse al alquiler, ya que son vasos comunicantes.

Empezamos por el principio: los bienes inmuebles

Aún recuerdo cuando en mi primera declaración de la renta leí Rendimientos del capital mobiliario. Mi cabeza pensó: "¿Yo he vendido muebles?"

Nada más lejos de la realidad. Se considera un bien mobiliario aquel que pude trasladarse de un lugar a otro: un coche, una lavadora, una tele, joyas, dinero, etc.

Su contrapartida es el capital inmobiliario: propiedades asociadas al terreno (no se mueven), conocidos también como bienes raíces (si alguno tiene un avión o un barquito sabrá que también se integran en esta categoría debido a su funcionalidad).

Como no podía ser de otra forma, la vivienda se integra en esta segunda categoría (bien inmueble) y esto es tremendamente importante. De hecho, junto con la ley de la oferta-demanda, es el punto más importante de todo el artículo. Entendiendo estos dos conceptos, íntimamente ligados, tendrás una idea más clara del panorama actual.

Generalmente el precio de una vivienda viene determinado por su ubicación. ¿Os imagináis que comprar un coche destartalado en el centro de Madrid fuese 4 veces más caro que comprarlo nuevo en Teruel? Pues eso ocurre con la vivienda al ser un bien inmueble.

La ley oferta-demanda alcanza su máxima expresión en los bienes inmuebles debido a su idiosincrasia.

Salvo los comunistas, el resto de personas aceptamos que un bien no vale lo que cuesta producirlo, sino que un bien vale lo que la gente está dispuesta a pagar por él. De hecho muchos productos, por diferentes motivos, pueden llegar a venderse por debajo del precio de producción.

Si existe mucha demanda de un producto, su precio subirá y viceversa. De igual forma, si existe una alta oferta de un producto, su precio bajará y viceversa. Esto pasa con la fruta, las tierras raras, los coches, las divisas y obviamente la vivienda. Esto se conoce como la ley de la oferta y la demanda.

• La población mundial no para de crecer (sube la demanda).
• Existe una corriente migratoria imparable hacia las ciudades (sube la demanda otro poco).
• El trabajo nos apretuja en determinadas ciudades (sube aún más la demanda).
• Por lo general la gente no quiere vivir a 60 minutos del centro (más madera).
• La vivienda disponible crece poco.
• En la gráfica el punto azul se desplaza hacia la izquierda del todo: máxima demanda, mínima oferta.
• ¿Resultado? El precio de la vivienda se desboca debido a una disparidad fortísima entre oferta y demanda.

Me cansa mucho esa corriente que defiende que vivimos peor que nuestros padres. La frase: "Antes cualquier familia con una nómina se compraba una casa" no sé si catalogarla como populismo extremo o ignorancia supina.

La naturaleza intrínseca de la vivienda (por ser un bien inmueble anclado al terreno), la alta demanda y la falta de oferta hace que su precio se haya disparado a un ritmo casi exponencial. Y los salarios no pueden crecer a ese ritmo porque si no generaríamos una inflación tal que un café pasaría a costar 255€.

¿Por qué crees que en Francia o Alemania una cerveza cuesta el triple que en España? Por su mayor poder adquisitivo, por sus elevados sueldos.

Hagamos un resumen:

• La vivienda es un bien inmueble (no puedes pedirla a China por AliExpress y disfrutarla en el centro de Madrid).
• Su demanda es alta y creciente.
• La oferta no acompaña.
• Los precios están desbocados.

No puedes pedir una vivienda low cost a China por AliExpress y disfrutarla en el centro de Madrid.

A lo largo del artículo iremos viendo cómo afrontar esa demanda desbocada y mejorar la exigua oferta.

Seguimos por uno mismo ¿Qué puedo hacer yo?

Comprar una vivienda no es obligatorio, ni mucho menos, pero si te lanzas a esta aventura te enfrentarás a un reto mayúsculo. Y este reto no sólo es económico. De igual forma que la agricultura transformó al ser humano en sedentario, una vivienda nos asienta y añade una serie de obligaciones nuevas. Se trata de un ejercicio de responsabilidad y compromiso mayúsculo que requiere de una anticipación inexistente.

Para afrontar el mercado laboral muchos de nosotros hemos dedicado 20, 25 o incluso más años en formarnos. Una peregrinación desde los 3 años por colegios, institutos y universidades. Un plan que requiere un esfuerzo sin beneficio inmediato, pero globalmente aceptado. Todos vemos normal que si una persona se lanza a la búsqueda de empleo sin una formación previa, tendrá enormes dificultades.

Si esta situación es válida... ¿Cuántas personas conocéis que lleven 3 años de ahorro sistemático antes de comprarse una casa?¿Cuántos que lleven 5 años?¿Más de 10 años? Nos plantamos en la treintena y decidimos afrontar el mayor reto económico de nuestras vidas sin preparación previa, como el que se compra un smartphone o se va de casa rural el fin de semana. Mal.

Nos plantamos en la treintena y decidimos afrontar el mayor reto económico de nuestras vidas sin preparación previa.

Según el INE el salario medio español en 2022 fueron 26.948€ brutos anuales (21.155€ netos). Si mensualmente nos comprometiéramos a ahorrar el 17% (300€), a los 10 años tendríamos un colchón de 36.000€, lo cual representa el 20% no financiado por una hipoteca para abordar la compra de un piso de 180.000€ (360.000€ si lo compras en pareja).

Este importe es más que suficiente (según el portal Fotocasa), que cifra en 153.301€ el precio medio de una vivienda de 80m2 en España. Como dicen esos anuncios gubernamentales: "¿Magia? ¡NO! Son tus ahorros."

¿Problema resuelto?

Pues no. Hoy día puedes comprar casi cualquier producto, en cualquier parte del mundo y disfrutarlo donde te plazca. Pero tu casa la tienes que comprar en un determinado sitio y disfrutarla allí mismo. Me puedo ir a un pueblito de Ciudad Real y comprarme una casa por 50.000€, pero la realidad es que vivimos donde trabajamos y eso lo marca todo.

El precio de la vivienda en las ciudades con trabajo alcanza cotas elevadas: siempre hay alguien dispuesto a pagar un poco más.

Adicionalmente a lo comentado, añado que es importantísimo gestionar nuestras expectativas (realmente es un consejo genial para la vida en general, nos quitará mucha frustración). Yo aconsejo hacer estos cálculos:

• Top-down: si quiero comprarme una casa de 350.000€ dentro de 3 años, necesitaré un colchoncito de 70.000€ (el 20%). Si empiezo desde cero, necesitaré ahorrar 1.944€ al mes.
• Bottom-up: si soy capaz de ahorrar 500€ al mes y quiero una casa de 350.000€, la podré comprar dentro de 12 años.

¿Alguna vez te habías parado a hacer este tipo de ejercicios?

¿Qué proponen nuestros políticos?

Pues normalmente todos se centran en facilitar la demanda (lo cual encarece aún más el precio) o limitar la oferta (lo cual encarece aún más el precio). Has leído bien, los políticos (una vez más) lo hacen todo mal. ¿Por qué? Pues porque su modus operandi consiste en poner parches populistas en lugar de atacar el problema raíz.

Bono joven

El bono joven no arregla nada, sino que lo empeora. No mejora la oferta, sino que aumenta la demanda (más gente postulando por una vivienda), lo cual hará que suba el precio.

Intentar resolver los problemas con subvenciones nunca ha funcionado. Que se lo pregunten a la Alemania Oriental que tras más de 30 años recibiendo dinero siguen alejados de una sociedad solvente.

Límite de precios

Limitar los precios alquiler/venta no solo es inútil, sino que es contraproducente:

• El primer motivo es obvio: si no me dejas vender/alquilar al precio que yo quiero, saco la vivienda del mercado (alquiler turístico, alquiler vacacional, pisos vacíos, mercado negro, venta encarecida, etc.). La oferta se reduce, el precio sube.
• El segundo motivo es que cuando se manipulan las curvas de oferta-demanda, se produce un gap y ese hueco SIEMPRE (y no hay discusión) se rellena con mercado negro. Los pagos en B surgen como setas. Siempre hay alguien dispuesto a pagar un poco más, aunque sea al margen de la ley.

¿Qué podría hacerse para aumentar la oferta?

A continuación voy a intentar listar una serie de medidas que podrían implementarse para mejorar el acceso a la vivienda. Principalmente todas ellas enfocadas a mejorar la oferta:

Ampliar suelo edificable

Una vez leí que todo el suelo de Londres era de la Reina Isabel II. Lo iba vendiendo poco a poco para especular con su precio y sacar mayor rendimiento. Sea esto verdad o no, está claro que más superficie ayudaría mucho: más vivienda, más oferta, bajada de precios.

Sin embargo no profundizaré demasiado en este punto ya que no soy experto en ello y porque mi corazoncito me dice que esto es combatir hierro con hierro: promueve la creación de macrociudades y eso es mal.

Costes adicionales

Durante el artículo os he mentido vilmente. He comentado que para afrontar la compra de un piso hace falta tener previamente el 20% (que es la parte que no te financia el banco). Tristemente hay más gastos. Los dos más importantes son: los impuestos y la agencia inmobiliaria (si es que la hay).

Me parece un atraco salvaje, desmedido y grave que se tenga que pagar un 10% adicional al precio de la vivienda en calidad de impuestos (depende si es nueva o vieja y de la Comunidad, pero más o menos así es). Si el Gobierno quisiera ayudar se dejaría de medidas pusilánimes y eximiría de este impuesto para tu primera vivienda. Eso es una ayuda inmediata, real, directa y dirigida.

A lo anterior hay que sumar el pago a una agencia inmobiliaria (que en ciudades grandes es casi inevitable). Me "aluciflipa" que se persiga al sistema bancario y energético con la cantinela de "beneficios caídos del cielo" y se permita la existencia de este tipo de estafadores que son meros intermediarios, no aportan valor, suponen una barrera de entrada y cobran unos honorarios desmedidos (normalmente el 3% del precio de la vivienda más IVA tanto al comprador como al vendedor).

Por la intermediación de un piso de 240.000€ una agencia inmobiliaria roba casi 17.500€.

Para que os hagáis una idea, entre impuestos y agencia, yo tuve que desembolsar 40.446€ adicionales al precio de la vivienda. Un disparate viendo su implicación.

Más grave se vuelve el asunto si se compara con un servicio de alto valor añadido como el que aporta el estudio de arquitectura que diseñó y realizó el seguimiento de mi reforma por unos merecidos 12.705€.

Pisos turísticos y/o temporales

Todos nosotros hemos utilizado Airbnb alguna vez. Es un servicio fantástico que abarata nuestros viajes. Sin embargo no nos damos cuenta que todos esos pisos turísticos dejan de estar disponibles para el alquiler tradicional. Reducen la oferta, aumentan el precio.

El alquiler temporal es aquel que no dura 12 meses. Es intermitente. De esta forma los propietarios pueden aprovechar la temporada alta (semana santa, verano) para alquilar sus propiedades con mayor margen. Reducen la oferta, aumentan el precio.

Mucha gente opta por estas modalidades ya que es mucho más rentable (o como medida de escape a los precios limitados que hemos comentado anteriormente). Estas personas adquieren la vivienda como vehículo de inversión (luego profundizamos) y una inversión tiene una rentabilidad esperada que hay que cumplir.

Limitar la existencia de pisos turísticos al extrarradio o zonas rurales incrementaría la oferta disponible donde más falta hace y bajaría los precios.

Ahora bien, no os quejéis si os vais a pasar el finde a Barcelona y os toca pillar hotel.

Inversión en ladrillo

No he encontrado un dato oficial, pero más o menos leo que el 90% de las viviendas en alquiler están en manos de particulares. Tu vecino, tu tío o tu compi de trabajo. Por tanto desterramos la creencia de que los fondos buitre copan el mercado inmobiliario.

Estos propietarios ponen en alquiler casas heredadas (porque no las necesitan) o compradas con una idea de inversión. Este segundo punto es el que me preocupa.

Me hierve la sangre cada vez que leo noticias sobre las bondades de la inversión en ladrillo. Cualquiera de nuestros padres te aconsejarán que la mejor inversión y la más segura es comprar una casa y alquilarla. ¡Esto es dramático! ¿Nos damos cuenta del problema? Estamos fomentando que determinada gente especule con un bien básico de primer orden.

Adicionalmente a la inversión patria, nuestro sol y playa nos condena a nivel internacional. De todos es conocida la compra de pisos a manos de extranjeros por mera especulación, la cual en determinados momentos ¡HA ESTADO SUBVENCIONADA!

Soy un defensor del libre mercado, pero dejemos de dispararnos en el pie. Desincentivemos esta actividad. Restrinjamos su aplicación fuera de los núcleos urbanos. Esto descendería la demanda y bajaría los precios.

¿Pero alguien debe ser el propietario de todos los pisos en alquiler que se necesitan, no?

Tengo entendido que en Europa Central existe un mercado del alquiler público gestionado por el Gobierno. No tengo nada claro que los políticos que nos ha tocado padecer estuvieran a la altura. Además que los servicios públicos nunca son rentables y si algo no es rentable, lo tenemos que pagar entre todos. Así que no tengo respuesta a este punto.

Adicionalmente comentar que esa inversión en ladrillo puesta en un fondo indexado al SP500 da mejor rendimiento, sin comisiones, tiene una menor barrera de entrada, más ético, no da trabajo, menos riesgos (no sufres ocupaciones o impagos) y fiscalmente es mucho más atractiva (base imponible general vs ahorro).

Seguridad jurídica

Este tema no necesita mucha explicación. Ya escribí en otro artículo la poca seguridad jurídica (medida a través del indicador Estado de Derecho del Banco Mundial) existente en España y cómo eso nos lastra enormemente el desarrollo.

Pues la vivienda está brutalmente impactada por este tema. Mucha gente no pone a disposición su vivienda o lo hace en una modalidad restringida (baja la oferta, sube el precio) por miedo a la falta de respaldo por nuestro Gobierno al secuestro de tu vivienda a través de la ocupación.

Descentralización de la mano de obra

Uno de los enormes problemas que tenemos es la concentración de personas en núcleos urbanos debido al trabajo. Esta situación se vuelve particularmente peliaguda en las macro urbes españolas como Madrid y Barcelona. Demanda desbocada, precios desorbitados.

Esto es un tema bastante profundo porque tiene muchas repercusiones, pero la realidad es que en Madrid sobramos 2 millones de personas. Yo soy palentino y vivo en Madrid porque mi trabajo literalmente no existe en mi tierra.

Empezando por la deslocalización de puestos públicos (Ministerios, Tribunales, Agencias Gubernamentales, Cortes, Senado, Parlamento, CNI, Fiscalía, etc.) en provincias no tensionadas; acabando con el teletrabajo y pasando por todas las medidas que vuestra imaginación pueda generar, creo que existen muchas iniciativas que podrían mejorar la situación actual.

Me gustaría nombrar a Inditex como empresa modelo, que apuesta por su tierra, generando un tejido empresarial de alto valor añadido, que requiere de servicios como supermercado, hospitales, peluquerías, bares, panaderías etc. que fija una enorme población.

Los bancos

Pocas personas son capaces de abordar la compra de una vivienda a tocateja. Por eso los bancos realizan una función importantísima en la sociedad ofreciendo financiación.

Esta financiación no es gratuita (ni barata). De hecho la banca consigue pingües beneficios, no sin riesgo, inmovilizando una importante cantidad de dinero un largo plazo (elevado coste de crédito) y asumiendo parte del coste de la compra de una vivienda (Actos Jurídicos Documentados, otro impuesto que ronda entre el 0,75-1,5% de la responsabilidad hipotecaria).

Por otro lado, la limitación de la financiación hipotecaria al 80% del precio de compra se debe a una serie de restricciones (provisiones, venta de cartera, etc.) orientadas a garantizar la solvencia de la banca. Ya hubo una época pasada donde incluso te daban el 120% y todos sabemos lo que sucedió. También es cierto que esta barrera de entrada es analizada caso a caso y ante clientes solventes (funcionarios, ingenieros, ahorradores, etc.) pueden llegar a ofrecer el 100%.

Con esto no defiendo la financiación total de una vivienda, ya que se trata de una barrera que nos protege de hacernos daño: cada uno se comprometerá a la compra de la vivienda que realmente pueda afrontar.

Una de las primeras medidas que podría realizar el Gobierno es dejar de castigar a la banca (lo cual es muy populista) a golpe de impuestos o tasas confiscatorias y sentarse a negociar cómo mejorar las condiciones de financiación de la población.

¡Pues ya estaría! Todo clarinete.

Hemos llegado al final del artículo. Espero que ahora seas capaz de descender por el tobogán de la demanda y escalar la pendiente de la oferta de forma grácil; dejar de buscar casas en AliExpress; aprender a anticiparte gestionando tus expectativas; reconocer tu responsabilidad y exigir a los políticos medidas efectivas y no populistas.

Gracias por tu tiempo, leo tus despiadadas críticas en los comentarios.