4大因素影響台灣房市供過於求，大型行庫報告：價量同時收斂，蛋白區有價跌風險

台灣房市逐漸退燒，因為總體經濟、利率政策、房市政策及市場供給量等4大因素影響，價量同時收斂。在供給面如「住宅類建造執照核定」於近年創下高峰，而民眾購屋需求急凍之下，供過於求壓力日益擴大，大型行庫直言蛋白區有價跌風險。

近期國際經濟情勢主要聚焦於美國聯準會（Fed）與歐洲央行12月是否放緩升息步伐，2023年景氣動向不明，惟全球通膨壓力仍大，各大機構紛紛下修經濟成長表現，因此各國央行政策是以緊縮貨幣政策為主。

台灣經濟研究院景氣動向調查指出，受到大環境壓抑，房市整體買氣不盡理想；未來半年不論是營造業或不動產景氣成謹慎保守的態勢，特別是不動產業，受經濟趨緩、房貸利率調升後的效應浮現，短期內房市價量表現恐怕不佳。

此外，《工商時報》專家引述大型行庫內部最新評估報告指出，明（2023）年將會「供過於求」，主要原因是景氣衰退衝擊，以及中央銀行限期18個月之內開工，前案加上新案，供給量大幅上升，因此雙重利空下蛋白區有價跌風險。

行庫指出，未來房市走向受到4大因素影響，包含總體經濟、利率政策、房市政策及市場供給量，雖然明年利率政策未定，但已經看到房市供過於求的壓力越來越大。

目前台灣房市2021年供給量創下新高，內政部營建署統計資料指出，住宅類建造執照核發16萬9651戶創下1995年以來新高；使用執照核發10萬4149戶，以及申報開工為3萬433戶，分別創下2009年以來新高、次高紀錄。

需求部分卻受到去（2021）年經濟宅經濟帶動，各大市場非常熱絡，民眾購置住宅貸款餘額由2018年疫情前的新台幣7.412兆元，一路攀升至今（2022）年11月的9.32兆元，創下68個月創歷史新高。

購置住宅貸款餘額：中央銀行每月公布用於購置住宅的消費者貸款，貸款餘額主要受到房市景氣及利率影響。倘若房市熱絡，房貸餘額增加快；反之餘額增加慢。其中利率上升，會造成還款速度變慢：反之，還款速度則變快。

央行指出，各部會健全房市措施已經出現效果，加上全球啟動循環升息，各項因素加總使民眾購屋更謹慎，而住宅貸款均較上月增加，是受到年底交屋潮帶動，不過將較於過往11月左右的旺季，交屋潮不如以往，整體已經走緩，中長期房市下滑趨勢未變，加上成交量萎縮，仍要持續謹慎觀察。

根據央行公布數據顯示，2002至2004年為購置住宅貸款餘額快速上升的階段，此外遇上2008年金融海嘯陷入衰退直至2009年開始緩步走升。

行政院主計總處說明，今年7月以購置住宅貸款達到高峰，佔全部消費者貸款項目達84.8%，達到9.2兆元，其餘分別是汽車貸款餘額1855億元，占1.7%，年增 6.1%；信用卡循環信用餘額996億元，占0.9％，年增1.6%。

台經院也強調，至於未來半年，市場對於房市景氣展望依舊偏向保守，主要是12月央行再升息半碼，以及平均地權條例審查在即，加上各機構對於國內經濟情勢看法持續呈現下修態勢，更導致民眾購屋意願下降。

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核稿編輯：翁世航