2024년 거래된 강남 빌딩 228개 등기부등본 전수조사
부자들 고가아파트 거주하며
강남 핵심지 작은빌딩 보유땐
月1000만원씩 통장에 꽂혀
최근 유튜버·인플루언서…
코인 대박난 MZ큰손 합류
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서울 강남 알짜 상권으로 꼽히는 대치동 학원가. 전국적인 인터넷 강의 스타강사들이 직접 강의에 나서는 이 학원은 대치동에서 유명한 대학입시 학원이다. 이 학원 건물 주인은 매매가가 수십억 원에 육박하는 대치동 고가 아파트에 사는 2006년생 A씨. 부모로 추정되는 50대 B모씨와 지분을 절반씩 소유하고 있다. 이들은 A씨가 고등학교 3학년이 되던 작년 3월 72억2000만원에 건물을 매입했다. 대입을 앞둔 고3 학생이 ‘학원 건물주’로 등극한 셈이다.
매일경제 취재팀이 빌사남과 함께 2024년 서울 강남구에서 실거래된 상업용 부동산(건물)의 거래 형태와 소유자 현황을 전수조사해 보니 한국 부자들의 자산 증식·투자 패턴이 한눈에 들어왔다.
초고소득자들 사이에서는 ‘고가 아파트’에 자가로 살며 ‘강남 빌딩’를 보유한 ‘찐부자’ 트렌드로 나타나고 있다. 실제 올해 수십억~수백억 원에 달하는 강남 건물을 척척 사들인 이들의 대다수가 강남 3구를 비롯해 서울 각지의 ‘부자 아파트’ 거주자임이 데이터로도 확인됐다.
일반인들이 꿈도 꾸기 힘든 수백억 원대 빌딩을 두 곳 이상 매수한 소위 ‘빌딩 거부’도 있었다. 호가가 100억원을 넘는 청담동 고급빌라에 거주하는 한 부부는 작년에만 청담동 건물 2동을 사들였다. 두 건물을 합쳐 100억원이 넘는 자금이 투입됐다.
마포구, 용산구, 성동구 등 서울 상급지 지역의 건물을 팔아 시세차익을 남긴 뒤 강남에 입성하는 추세도 엿보인다. 전예성 빌딩로드공인중개사무소 팀장은 “마포구 연남동이나 홍익대 근처에서 20억~40억원대 건물을 보유했던 분들이 100억원 이하의 강남 건물을 사는 경우는 가장 흔한 케이스”라고 설명했다. 강남 건물을 단독으로 구매한 2030 건물주 사례도 눈에 띈다. 성북구 고급 단독주택촌에 거주하는 30대 C씨는 지난해 강남구 논현동 빌딩을 단독으로 사들였다. 여의도에서도 한강변이 가장 잘 보이는 아파트에 거주하는 20대 D씨는 역삼동 빌딩을 단독으로 매입했다.
강남 건물주들 사이에서 높은 상속·증여세를 피하기 위해 법인을 통해 건물을 증여하는 방식이 선호되는 것도 주목할 만한 트렌드다. 꼬마빌딩, 오피스, 상가 등 비주택 부동산을 법인으로 등록하고 그 법인의 지분을 자녀가 취득해 합법적으로 부를 되물림하는 방식이다. 실제 등기부등본상 확인이 가능한 강남구 건물 실거래 228건 가운데 10건만이 증여·상속 거래인 것으로 확인됐다. 각각 만 21세, 만 18세인 형제는 작년 7월 신사동 건물을 법인으로 넘겨받는 형태로 건물주가 됐다.
2020~2021년 자산버블기에 코인, 주식 등으로 돈을 번 ‘영앤리치’가 안전자산인 강남 부동산으로 옮겨가는 현상도 눈에 띈다. 여유자금으로 100억~200억원대 자산을 가진 2030세대의 강남 빌딩 매수 문의가 최근 들어 활발하다고 한다. 정성문 빌사남 이사는 “인플루언서, 코인으로 돈을 번 MZ가 올 들어 강남 빌딩의 큰손이 됐다”면서 “젊은 부자들의 경우 상대적으로 임차 리스크가 적은 대치동, 강남역 이면, 삼성동, 신사동 세로수길을 선호한다는 특징이 있다”고 설명했다.
30대 젊은 자산가 F씨는 가상화폐 초창기부터 비트코인과 이더리움를 눈여겨봤고, 코인 급등기에 큰 수익을 벌었다. 그는 2년 전 성수동과 역삼동에 건물을 각각 1동씩 매입했다. 정보기술(IT)·벤처 스타트업으로 큰돈을 번 사업가들도 강남 빌딩에 주목하고 있다. 동남아시아에서 큰 인기를 끌며 회사 상장까지 성공한 사업가 E씨는 사업소득을 활용해 알트코인에 투자했고, 큰돈을 벌어 1000억원대 규모 강남 건물을 샀다.
강남 건물주는 수익률만 놓고 봐도 일반 임금근로자와 다른 세상에 살고 있다. 서울시 상권분석 서비스에 따르면 서울 강남구의 2024년 2분기(6월 30일 기준) 3.3㎡당 월환산임대료는 18만1017만원에 달한다. 8년 전인 2017년 같은 분기(13만1195만원)보다 37%가 오른 것이다. 강남 핵심지에 ‘꼬마빌딩’을 소유하면 월 1000만원 이상의 월세가 통장에 꼬박꼬박 입금되는 셈이다. 여기에 강남의 경우 건물 가치가 빠르게 오르고 있어 노동 소득 증가 속도를 월등히 압도한다. 8년 전과 비교했을 때 가구당 월평균 근로소득은 14% 증가했다.
한국부동산원에 따르면 2024년 2분기 기준 강남구에 위치한 압구정역(12.55%), 청담역(4.57%), 신사역(3.13%) 상권의 중대형 상가건물은 2021년 4분기에 비해 임대료가 올랐다. 서울 전체 평균(2.4%)을 상회하는 수준이다. 반면 서울 동작구 노량진역(-0.14%), 노원구 상계역(-0.37%), 강서구 화곡역(-0.4%) 상권은 같은 기간 임대료가 오히려 하락했다.
서울 외곽 지역이나 공실 문제가 심한 상권 위주로 경기 하락에 대한 가격 방어에 취약하다는 분석이다. 반면, 강남에 거주하는 건물주들은 상대적으로 ‘공실’이나 ‘임대료 하락’에도 연연하지 않는 경향을 보인다. 서울 강남 한 건물주는 “음식점은 입점이 불가하다는 원칙을 세웠다”면서 “건물주들 사이에서 병의원 입점을 선호하고, 마지노선으로 베이커리나 카페만 받으려는 인식이 있다”고 전했다.
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