短炒獲利個案增！香港樓價是否重回升軌？

匯豐近期發布了一項名為《按揭市場狀況及樓市前景》的置業調查報告，顯示每六位受訪者中就有一位考慮在未來五年內購買物業。這相當於超過30萬個家庭，其中三分一人屬於首次置業。滙豐調查亦發現，62%的現有業主計劃兩年內購置新物業。

此次調查於九月進行，旨在了解受訪者在選擇按揭銀行時的考量以及對香港物業市場前景的看法。調查涉及3,170名年齡介乎18至65歲的居民，其中950名是合資格的受訪者，即在過去3年有使用按揭貸款產品或打算在未來5年內置業。六分一的受訪者考慮在未來5年內置業，參考政府統計處今年年中發表的人口及住戶統計，相當於超過30萬戶。潛在買家當中，三分之二為現有業主，其餘三分之一為首次置業人士。比對政府早前公布的房屋供應目標，未來10年，將有13.2萬個私營房屋，以及12.3萬個公營資助出售房屋。

調查顯示，現有業主對市場的信心高於首次置業者。當中62%現有業主計劃在未來兩年內購置新物業，超過60%的首置人士則會根據個人或家庭需要（如結婚或迎接新家庭成員）來決定是否置業。對於考慮購入第二個單位的受訪者中，72% 視投資和被動收入為主要誘因。此外，約31%的首次置業受訪者亦表示有意以物業作為投資用途。

近年來，小型單位的價格顯著下降。這一趨勢吸引了除上車客外，吸引部份投資者將資金重新投放在高回報率、釐印費僅100元的「樓仔」身上，今年買家人數竟大增8成,表現優於整體市場。

根據中原地產的數據顯示，在2018年至2022年期間，價格低於300萬的一、二手私人住宅買賣交易年均少於2,000宗，約佔總銷售的3%。2020年是最低點，僅有1,419宗交易，創下1995年以來的歷史低點，與1996年的73,000宗高峰相比，下降了90%。

2023年公布的《財政預算案》大幅度調整印花稅，將樓價300萬元以下單位的印花稅減至僅100元，減輕了買家的進入門檻。再加上樓價大跌兩成幾，市場上納米單位、細價單位即時受惠。今年樓市大逆轉，價量齊升，而坊間稱為「樓仔」、即樓價300萬元以下的單位成功突圍，錄多達6,746宗成交，較2023年全年4,802宗急升41%，升幅冠絕各類型物業，為2016年錄4,294宗後的8年新高，整體成交佔比亦升至9.4%，更創10年新高，顯示在新住房政策下，這些物業的表現優於市場。

若以成交宗數計，則以樓價301萬至700萬元的上車盤成交最旺，今年有2.21萬宗，佔整體成交51.7%；而樓價701萬至1,000萬元成交，今年暫錄8,121宗。換言之，今年迄今整體私人住宅市場樓價1,000萬元內成交，合計34,293宗，佔整體成交達8成。

細價樓回報率高，加上政府今年2月全面撤辣，令「樓仔」吸引力更大，吸引投資者購入收租或短炒，圖刀仔鋸大樹。最近，有投資者在8月19號以273萬購入金獅花園A座8字樓4室，並在12月份以300萬售出，持貨3個月賺27萬元。

隨著利率下降開始刺激樓價輕微回升，預計樓價將穩定並逐漸上升。二手樓價已開始穩定和回升，帶來了更多有利可圖的短期投機機會。

短炒個案

成交1：深水埗丰匯2座16樓B室原業主今年5月於銀主盤市場低價購入，當時售價為576萬元，完成交易後即時推出市場放盤，原本叫價590萬元，議價後以665萬元易手, 持貨約半年帳面獲利62.4萬元離場，期內升值15%。

成交2 & 3：美孚新邨，蘭秀道美孚新邨11月份共錄24宗二手買賣。其中，15號19樓B室以578萬售出，實用面積507平方尺。原業主美孚「師奶兵團」的林太於4月以515萬購入，持貨約七個月，實現約46萬的利潤。另一單位，11號6樓D單位，於3月以530萬購入，8月以570萬售出，獲利22.8萬。林太從兩宗交易中共獲利68.8萬。

成交4：天水圍嘉湖山莊樂湖居12座16樓H室實用面積549平方尺，最近以480萬成交。前業主於9月20日以442萬購入，約三個月內獲利26.95萬，增幅為8.6%。

成交5：大埔天鑽12座2樓C室實用面積524平方尺，叫價約638萬元，議價後以628萬元沽出，呎價約11,985元。前業主於8月以528萬購入，持貨三個月後獲利82.84萬，增值近18.9%。料為撤辣後短炒賺得最多。

這類「樓仔」短炒個案料陸續有來, 中原地產目前在網上有近39,507個二手單位放盤，約1,235個價格低於300萬，可供投資者尋寶。

在當前市怳中，投機者在進入樓市之前必須仔細考慮相關風險，例如上會，屋苑過往成交紀錄，是否貨如輪轉、按揭年期上新買家能否做盡30年。做足市場調查，方能增加短炒獲利機會！