Banken schauen bei Kreditvergabe genauer hin

Tomas Peeters, CEO von Baufi24 und Bilthouse spricht über die Auswirkungen des aktuellen Marktumfelds auf die Immobilienwirtschaft.

Die hohe Inflation bleibt das Thema des Sommers. Bereits um 9,1 Prozent (mehr dazu hier) verteuerten sich die Verbraucherpreise im August im Vergleich zum Vorjahresmonat. Die Folge: Bei der gestrigen Zinssitzung drehte die EZB abermals an den Stellschrauben – und zwar so entschlossen wie nie. Um gleich 75 Basispunkte (mehr dazu hier) hoben die Währungshüter den Leitzins auf ein Niveau von 1,25 Prozent; es war der größte Zinsschritt seit der Einführung des Euro-Bargelds vor über 20 Jahren.  

Für Immobilienkäufer/-innen bedeutet das: Die Kosten einer Immobilienfinanzierung steigen tendenziell weiter. Nach einer kleinen Verschnaufpause im Hochsommer zogen die Bauzinsen zuletzt wieder in Richtung drei Prozent an.  

Der Traum vom Eigenheim ist damit für viele Interessenten in weitere Ferne gerückt. Nicht nur hat sich die Finanzierung durch das gestiegene Zinsniveau seit Jahresbeginn deutlich verteuert – auch schauen die Banken aufgrund der sich drastisch verteuernden Lebenshaltungskosten bei der Kreditvergabe genauer hin.  

Antizyklischer Kapitalpuffer angehoben  

Das liegt auch an der Umsetzung der Bafin-Regelung des sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers für Wohnimmobilienkredite. Banken müssen den Puffer bis Februar 2023 von null auf 0,75 Prozent (bezogen auf die risikogewichteten Aktiva) anheben, was bedeutet, dass sich der Kreditzins um etwa 0,1 Prozent verteuert. Wir merken zudem seit Januar, dass die Banken ihre Kriterien bei der Vergabe von Immobiliendarlehen umstellen. Auch bei der Beurteilung der persönlichen Situation als auch der Immobilienbewertung spüren wir strengere Auflagen. Bei Finanzierungen schauen Banken genauer hin. Sonderkonstellationen wie Probezeiten, befristete Arbeitsverträge oder Elternzeit werden kritischer beäugt. 

Zudem wird der Verkehrswert der Immobilie inzwischen differenzierter betrachtet. Wo zuvor bis zu 130 Prozent des Wertes finanziert wurden, beispielsweise für Sanierungszwecke, werden heute eher 100 Prozent bewilligt. Wer darüber hinaus finanzieren will, muss mit einer stark steigenden Tilgungshöhe planen, was auch die Haushaltsrechnung belastet. Ebenfalls die Marktentwicklung spielt eine Rolle: Immobilienpreise gingen zuletzt leicht zurück, was bei der Immobilienbewertung eingepreist wird. 

Höheres Eigenkapital benötigt  

Wir sehen seitens der Banken eine geringere Bereitschaft, das Risiko einer Baufinanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 100 Prozent zu tragen. Wer zusätzliches Eigenkapital über die Erwerbsnebenkosten hinaus in Höhe von fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises mitbringt, hat entsprechend bessere Chancen auf eine Finanzierungszusage. Aufgrund dieser strengeren Auflagen sehen wir im letzten Quartal des Jahres einen klaren Trend: Die Käufer investieren aktuell 5 bis 10 Prozent mehr Eigenkapital in ihre Baufinanzierung. 

Für Entspannung sorgen dagegen zwei Trends: Die Baukosten stabilisieren sich langsam, während der Fachkräftemangel seinen Höhepunkt überschritten zu haben scheint – auch Handwerker sind wieder eher verfügbar.