10 preguntas y respuestas de la Ley catalana de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda permanente.

La entrada en vigor de la Ley catalana de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda ha provocado un escenario de confusión generalizada sobre su aplicación práctica. A continuación vamos a dar nuestra interpretación de 10 puntos de la Ley que desde un punto de vista práctico consideramos más importantes.

1º. ¿Desde cuándo se aplica la ley? Desde el día 22/09/2020 se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda permanente concluidos a partir de dicha fecha. La Ley contiene un anexo con los municipios que deben aplicarla, entre los que se encuentra Barcelona y su área metropolitana. 

2º- ¿Esta ley se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda ya existentes a su entrada en vigor? Los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la ley -22/09/2020-, no les será de aplicación esta ley de contención de rentas, salvo en 2 supuestos: los contratos de arrendamiento de vivienda en los que - a partir del 22/09/2020- se produzca una modificación del precio de la renta pactada, y los que se pacte una ampliación del plazo. En estos dos casos esta ley deberá aplicarse a pesar de ser un contrato de arrendamiento anterior a la ley de contención de rentas.   

3º- ¿Cómo se aplica esté límite en el precio de la renta? La ley contempla dos reglas básicas: 1) la renta inicialmente pactada no puede sobrepasar el precio de referencia medio para viviendas similares en la misma zona, y 2) tampoco puede sobrepasar la renta del último contrato de arrendamiento. Te explicamos cómo funcionan estas dos reglas básicas: 

I. Índice Precio de referencia. La renta inicialmente pactada no puede superar un precio medio de referencia de una vivienda de similares características en su entorno, que publica el Departament d’Habitatge. A este precio, las partes tienen la posibilidad de pactar un incremento o reducción del 5% precio de referencia, si la vivienda tiene al menos 3 de las características o servicios contemplados en la Ley  (estar amueblada, calefacción o refrigeración, disponer de ascensor, aparcamiento, piscina comunitaria, servicio de conserjería, vistas especiales, zonas comunitarias de uso compartido).   

II. Limitación Renta del contrato anterior. Además, si la vivienda ha estado arrendada durante los 5 años anteriores a la Ley, la renta del nuevo contrato tampoco podrá superar la renta en este último contrato de arrendamiento. Para calcular este límite habrá que actualizar la renta del último contrato entre el periodo de la fecha de celebración del contrato anterior y la fecha de celebración del nuevo, con el índice de competitividad (que es un índice análogo al IPC). Si la vivienda se ha arrendado a un familiar, esta regla no aplicaría, debiendo consultar la situación concreta.

La Ley parece contemplar, además de las reglas dos anteriores, otra posibilidad diferente de incrementar la renta inicial del contrato de arrendamiento, para el supuesto de que el arrendador haya realizado de obras de mejora (habitabilidad, confortabilidad y eficiencia) dentro del año anterior a la suscripción del contrato de arrendamiento de la vivienda, que será objeto de análisis en el punto 9º, en el apartado de obras de mejora por parte del arrendador.  

4º ¿Qué superficie hay que tener en cuenta para calcular el precio de referencia?. La ley establece que la superficie que hay que tener en cuenta para el cálculo del precio de referencia es la superficie útil de la vivienda. Es importante prestar atención a la superficie útil que realmente tiene la vivienda porque el programa que Departament d’Habitatge te sugiere que accedas a la página web del catastro para completar la superficie de la vivienda (accede a este enlace y compruébalo htttp://agenciahabitatge.gencat/indexdelloguer/). Es muy posible que existan diferencias entre la superficie del catastro y la superficie útil real de la vivienda, por lo que aconsejo verificar este punto. Por poner un ejemplo práctico, en el último contrato de arrendamiento de vivienda suscrito este mes septiembre, había una diferencia de 3 m2 entre la superficie útil y la superficie de la vivienda según el catastro. Si la nueva ley hubiera sido de aplicación, suponía una variación del precio de unos 50 € al mes en el precio de referencia, lo que supondría una diferencia de 600 € anuales. Con esta ley cualquier detalle puede ser importante. 

5º ¿Qué sucede con los propietarios -personas físicas- con un nivel de ingresos bajos? La Ley establece una excepción en la forma de aplicación de las dos reglas básicas de limitación de renta explicadas en el punto 3º, para es en el caso de que la vivienda haya estado arrendada en los 5 años anteriores a la Ley. Si los ingresos de la unidad de convivencia del propietario están por debajo de los aprox. 20.000 € (la cantidad se obtiene de multiplicar 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña, y habrá que ir revisando la fijación de esta cantidad cada año), solo se aplicará el límite del importe pactado en el último contrato de arrendamiento, salvo que los ingresos del arrendatario sean iguales o inferiores a 3,5 veces el citado indicador (aproximadamente 27.890 euros anuales). Una vez más, habrá que estar atento a estos datos durante la fase de negociación entre las partes, y analizarlos bien antes de tomar la decisión de suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda, porque un mal análisis puede comportar una revisión del precio de la renta a la baja después de haber suscrito el contrato, con devolución de las cantidades percibidas de más.  

6º.- ¿Se puede pactar que el arrendatario asuma los gastos generales y servicios individuales de la vivienda? Sí. La ley permite que las partes puedan pactar que el arrendatario asuma los gastos generales y servicios individuales de la vivienda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este apartado entendemos que va a cobrar mucha importancia desde la entrada en vigor de la Ley. 

7º.- ¿Se puede actualizar la renta pactada inicialmente? Sí, este punto no cambia nada,  las partes pueden pactar actualizar la renta conforme a la normativa aplicable. 

8º.- ¿Se aplica esta Ley a las viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación? Los artículos de esta Ley no se aplicarán a los contratos de arrendamiento de vivienda de obra nueva o gran rehabilitación que se celebren durante los 3 años desde su entrada en vigor, es decir hasta el 22/09/2023. A partir de dicha fecha, los contratos de arrendamiento de vivienda de obra nueva / gran rehabilitación que se celebren quedarán sometidos a su regulación, y durante los 5 años posteriores al certificado de final de la obra la renta inicialmente pactada no podrá superar el margen superior del índice de Precio de Referencia. A los contratos celebrados después de este periodo de 5 años, ya les serían de aplicación, si aún perdurase el régimen especial de contención de rentas, las dos reglas generales de limitaciones de la renta (precio de referencia medio y contrato de arrendamiento anterior). Esta es la interpretación que nos resulta más acertada, si bien, la redacción de la Ley no es muy afortunada y admite otras posibles interpretaciones que no podemos descartar.

No busquen en la ley lo qué debe entenderse por vivienda resultante de un proceso de gran rehabilitación porque no aparece, y hubiera sido deseable para ofrecer -al menos en este apartado- algo de seguridad jurídica en un punto que pueden encontrarse un número importante de viviendas en el mercado de alquiler necesitadas de una profunda rehabilitación, pero que no se encuentren dentro de una rehabilitación de todo el edificio al que pertenecen.  

9º.- ¿Se puede incrementar la renta por la realización de obras de mejora? Sí, pero hay que diferenciar dos supuestos: 

I. Incremento inicial de la renta a pactar en el contrato cuando las obras de mejora se han realizado dentro del año. Este supuesto se aplica a la renta inicial del contrato en el supuesto de que el arrendador haya efectuado obras de mejora (habitabilidad, confortabilidad o eficiencia) dentro del último año. En este caso, la ley le permite optar por proponer un incremento del precio medio de referencia basándose en el capital invertido de las obras de mejora –excluidas las que hayan sido subvencionadas- y con los límites de la normativa de arrendamientos urbanos. Este incremento excluye la posibilidad de incrementar en un 5% del precio medio de referencia explicado anteriormente (la regla básica I del punto 3º), así que si se da el supuesto, habrá que hacer el cálculo y decidir cuál puede convenir más negociar con el arrendatario.  

II. Obras de mejora durante el contrato de arrendamiento de vivienda. Si el arrendador hace obras de mejora durante la vigencia del contrato de arrendamiento podrá incrementar la renta. Ahora bien, para ello debe transcurrir el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, que será el plazo de 5 años (arrendador persona física), o 7 años (arrendador persona física). El incremento por obras de mejora será el que prevé la Legislación de Arrendamientos Urbanos, sin sujeción a las 2 reglas básicas de limitación de rentas ya explicadas en el punto 3º. Además, a efectos de esta ley de contención de rentas se fija que no tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda, o del edificio en el que esté integrada, ni tampoco aquellas que sean exigibles para el funcionamiento, reparación o seguridad de los elementos que la integran.  

10º.- ¿La ley establece sanciones en caso de incumplimiento del arrendador en materia de contención de rentas? Pues sí, podrá ser sancionado con multas de entre 3.000 € y 90.000 €, además de tener la obligación de restituir las cantidades que haya cobrado de más, más el interés legal incrementado en 3 puntos. 

Hasta aquí una primera aproximación de esta Ley, lamentando la inseguridad jurídica que su contenido provoca en un ámbito tan transcedental. Somos conscientes de las dudas que suscita aplicar esta Ley en la práctica, y para cualquier información concreta sobre el alcance práctico de la Ley, ponte en contacto con nosotros.