Comprar antes de que sea tarde

EL CRÉDITO EMPUJA AL ALZA LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Mayid Sáder Neffa

“...Los precios de los inmuebles están inflados, seguramenta bajarán”. 

Esta frase se repite una y otra vez en reuniones familiares, de amigos y sociales. La realidad es otra, ya que los precios expresados en dólares no han hecho otra cosa que aumentar en las últimas décadas. 

El ADN de los uruguayos manifiesta tres características desde temprana edad: los conocimientos técnicos del futbol, los saberes de la ciencia política y una habilidad innata sobre la evolución de los precios inmobiliarios. En especial, sobre estos últimos, siempre se piensa que están por caer sus valores, sea cual sea la coyuntura, pronto el precio de los inmuebles va a bajar. Lo curioso de esta apreciación es que, en tendencia, los precios de los inmuebles expresados en dólares crecen año tras año. Es verdad que existen fases de depresión y crisis con caídas pronunciadas, que quedan marcada a fuego en la memoria colectiva de las personas que las vivieron. En el pasado reciente, el único momento en que cayó el precio de la vivienda expresado en dólares fue en los años 2002 y 2003. También han bajado los precios después de la crisis del 1929, después de la crisis financiera de la segunda mitad de la década del 60 con la quiebra del Banco Mercantil (1965) y Banco Transatlántico (1970), y también se evidenciaron fuertes caidas después de la quiebra del régimen cambiario “la tablita” (1982). Todas crisis de origen financiero que llevaron a la huida de capitales del pais, efecto que que se trasladó al mercado inmobiliario. El comportamiento que se repite en esos períodos es que fueron pocos los individuos que tuvieron la combinación del acceso al dinero para comprar y el coraje para arriesgar con compras inmobiliarias, en cotextos de crisis económica y financiera en Uruguay.

El error en el diagnóstico con los precios tiene origen en que el valor de la vivienda se expresa en dólares. Esta moneda oficia de unidad de cuenta ya que tiene correlación con el stock de ahorros de capital del individuo, en la medida de que la mayoría del stock patrimonial financiero de los uruguayos está nominado es dicha moneda. Pero el dólar no tiene ninguna relación con la economía del individuo que demanda los servicios habitacionales, por eso el mercado de alquileres se hace en pesos. Tampoco el dólar oficia como moneda principal para la construcción de viviendas, ya que los contratos de obra estipulan paramétricas que en mayoría se expresan en pesos. En última instancia el precio de la vivienda dependerá del poder de la demanda de las familias, si tienen trabajo, que nivel de remuneración existe, cuál es la disponibilidad de crédito hipotecario de largo plazo y cuál es su tasa de interés. También dependerá de la cantidad de vivienda que se haya construido en el pasado reciente y de cuánto cuesta hacer una vivienda nueva (costo de reposición). Si el costo de construir una vivienda nueva se encarece, seguramente se encarecerá el stock de vivienda existente. O sea que, en la medida de que la demanda lo valide, cada victoria sindical del SUNCA y/o cada regulación adicional que dispongan las Intendencias que encarezcan el costo de reposición, llevará a que el precio de la vivienda aumente.

El lector podrá apreciar que cuando bajan las tasas de interés y/o aumenta la disponibilidad del crédito y/o aumenta el salario de la construcción por encima de la inflación; los propietarios de las viviendas se sentirán más “ricos” y los no propietarios verán cada vez más lejos el sueño de la casa propia. 

Situación actual

Para comprender de manera más cabal la formación de precios de la vivienda, se segmenta el análisis en dos demandas derivadas de diferentes mercados. La primera de ellas se le denomina como demanda de compraventa por servicios habitacionales, que compite directamente con el alquiler. La segunda, se denomina demanda por motivo inversión y que compite con otras inversiones, principalmente financieras. O sea que, los precios se forman desde la demanda y no desde los costos. En coyunturas de costos mayores a los precios que están dispuestos a pagar los demandantes, se detiene la producción de vivienda hasta que se arbitran precios con costos. La demanda de compraventas inmobiliarias se forma a partir de conjugar equilibrios en el mercado de ahorro/crédito y equilibrios en el mercado de vivienda (oferta y demanda de vivienda).

El contexto actual conjuga un escenario propicio para la adquisición de vivienda en propiedad. Esta afirmación se argumenta a partir del análisis de las siguientes variables:

a) Ingreso de los hogares expresado en dólares en aumento. El ingreso del hogar promedio en el país creció un 46% expresado en dólares en el período 2020 – 2023.

Gráfica 1. Ingreso medio del hogar en dólares corrientes

b) Expansión del Crédito hipotecario. El pronunciado crecimiento del número de hipotecas asociadas a créditos de vivienda que experimentó la banca comercial en 2023 frente al 2022 (Ver Gráfica 2) es consistente con una mayor demanda de vivienda por motivo “consumo de servicios habitacionales”.

Grafica 2. Número de hipotecas asociadas a créditos de vivienda

Datos mensuales

c) Tasas de interés bajas en términos históricos (ver Gráfica 3). La relación cuota de crédito versus valor del alquiler es un indicador relevante en la toma de decisión sobre tomar o no un crédito. La baja de la tasa de interés abarata las cuotas del crédito hipotecario y lo hace competitivo frente al pago del alquiler.

Grafica 3. Tasas de interés promedio para créditos a la vivienda en Unidades Indexadas.

d) Oferta de vivienda (apartamentos) con adecuada oferta disponible. La conjunción de una liquidez del mercado financiero excepcional producto de las medidas de política monetaria globales por la crisis sanitaria del COVID, sumado a la ampliación de los beneficios fiscales de la Ley de Vivienda Promovida como de la ley de inversiones (COMAP) en el año 2020, generó un incremento notorio de construcción de viviendas que comenzaron a culminar sus obras en los años 2022 y 2023. 

Gráfica 4. Viviendas en construcción y terminadas con beneficios fiscales de la Ley de vivienda promovida. 

e) Se expande el universo de hogares que pueden adquirir una vivienda en propiedad (ver Gráfica 5). La conjunción de bajas tasas de interés y un precio en pesos bajo en términos históricos, ha generado que aumente significativamente el número de hogares que, por su situación de ingresos, puede acceder a un crédito hipotecario para comprar la vivienda.

Gráfica 5. Ingreso mínimo del hogar para acceder a un crédito de vivienda 

($ constantes de ene-2020). 

f) El precio de la vivienda no evidenció el ajuste aún. Así lo describe la conjunción de dos indicadores. La cantidad de meses de ingresos del hogar necesarios para comprar una vivienda y la variación de su precio. Como podrá advertir el lector, cuando baja la cantidad de meses necesario, el precio de la vivienda ajusta al alza. Cuando aumentan los meses de ingreso necesarios para comprar una vivienda, el precio baja. La coyuntura actual indicaría que el precio (línea roja) aún no evidenció el efecto da la mayor demanda potencial (línea azul). 

Gráfica 6. Cantidad de Ingresos mensuales para comprar una vivienda y variación del precio de la vivienda

En base a lo anteriormente expuesto, es posible afirmar que, de persistir la coyuntura expresada anteriormente, es esperable un año 2024 con un marcado crecimiento en los precios de los activos inmobiliarios expresados en dólares. Existen muchos activos que ya han evidenciado gran parte del ajuste de precios, como lo son terrenos en la franja costera, terrenos en barrios privados, casas y apartamentos ubicados en zonas cuya oferta es exigua y no es posible aumentar la oferta por disposiciones de política urbana y/o ambiental. 

La oportunidad está en aprovechar aquellas unidades de vivienda que no hayan evidenciado el ajuste de precios, antes de que sea tarde.