LA VIVIENDA: ¿COMSUMO O INVERSIÓN?

Mayid Sáder

El 21 de noviembre pasado, La Revista the Economist publicaba una gráfica con el título “The house always win” (La vivienda siempre gana) donde describía el llamativo fenómeno de los precios globales de la vivienda (imagen siguiente). Estos precios han soportado estoicamente diferentes tipos de shocks negativos. Eventos sanitarios como la gripe aviar y el Covid 19, económicos como la quiebra de lehman brothers, el aumento de las tasas de interés, shocks negativos de índole política y bélico. Con una volatilidad en sus cotizaciones sensiblemente inferior a los activos financieros, cuando sufrieron caídas en sus valores, fueron menores a las proyectadas en un principio. Una de las respuestas a este comportamiento refiere a que, es un bien en el que conviven al menos dos demandas derivadas que colaboran en sostener sus cotizaciones.

 ¿Se consume o se invierte en vivienda? esta pregunta nos advierte que la vivienda presenta al menos dos tipos de utilidades para el individuo. Por un lado, es un bien que puede brindar servicios de alojamiento al propietario y/o a un tercero. Por otro lado, es un bien de capital que acumula valor a través del tiempo, y que ha sido el principal vehículo de trasmisión de valor intertemporal e intergeneracional a través de la historia de la humanidad. O sea que, la vivienda es una mercancía con doble utilidad, es un bien de uso y al mismo tiempo, es una inversión. Es por este motivo, que la formación del precio de la vivienda se gesta a través de los equilibrios entre oferta y demanda en dos mercados de forma simultánea. Por un lado, el mercado de vivienda y por otro, el mercado de ahorro e inversión.

El lector podrá inferir qué, si bien la demanda por vivienda es una sola, el mecanismo de abstracción para descomponerla en dos, ayuda a comprender de forma cabal la evolución de este mercado.

Mercado de Vivienda.

En Uruguay, con una tasa de crecimiento poblacional cercana a cero, los principales impulsores de la demanda inmobiliaria por motivo “consumo” son la fragmentación de los hogares (disminución de los integrantes del hogar), la obsolescencia de la vivienda y los cambios culturales, también llamados “cambios de usos y costumbres”.

Desde enero del 2021 el poder de compra del dólar en Estados Unidos ha disminuido un 19,6%. O sea que, lo que en noviembre de 2019 costaba 100, ahora cuesta 117,6[1].

En el mismo sentido, la caída del poder de compra del dólar en Uruguay ha sido más acentuada aún, verificando una disminución del 23,3%. O sea que, lo que en enero de 2021 costaba 100 dólares en Uruguay, ahora cuesta 123,3[2].

Esta pérdida del poder adquisitivo del dólar se ha permeado en la mayoría de bienes y servicios consumidos en Uruguay, inclusive el precio del alquiler, ya que está incluido dentro de la canasta de productos que recluta mensualmente el INE. El precio del alquiler oficia como el precio de equilibrio en el mercado del “consumo” de vivienda y como podrá inferir el lector, es muy sensible al ingreso de las familias y a la cantidad de viviendas ofrecidas en alquiler. Si los ingresos le ganan a la oferta, el valor del alquiler aumentará y si los ingresos pierden frente a la cantidad ofrecida, disminuirá.

El precio de adquisición de la vivienda es el equilibrio entre la cantidad de individuos que están dispuestos a invertir o consumir en propiedad una vivienda; y  la cantidad de individuos que están dispuesto a vender. Es un precio que no está en la canasta del Índice de Precios al Consumo ya que pertenece a los bienes de inversión. Según describe la Gráfica 1, es posible afirmar que el precio de la vivienda ha quedado desarbitrado o “atrasado” con respecto a todos los bienes y servicios de la economía. Así es como el precio del metro cuadrado de vivienda a tenido una importante baja cuando lo expresamos en Unidades Indexadas. El lector podrá observar que, si bien los precios de la vivienda en dólares han aumentado, lo han hecho de forma mucho menos pronunciada que los bienes y servicios de la economía uruguaya. En este sentido, el precio de la vivienda expresado en Unidades Indexadas ha evidenciando una caída del 13% entre enero de 2021 y agosto 2023[3].

Una muestra de esta diminución se observa en la evolución de la brecha entre el índice del precio del metro cuadrado de vivienda y el precio del alquiler (ver Gráfica 2 ). Cuando disminuye la brecha entre el precio de vivienda respecto del precio del alquiler (Ver Gráfica 19), se dinamizan las compraventas por motivo consumo. Dicha Brecha se situaba en el 42% en 2019 y en la actualidad se sitúa en un 6%.

Gráfica 1. Precio del metro cuadrado de vivienda (Pocitos) expresado en UI y dólares.

Gráfica 2. Brecha entre el índice del precio de compra de un metro cuadrado y índice del alquiler. Base=enero 2014

En este contexto, el precio de la vivienda se ha hecho más asequible para los uruguayos. Así lo describe la Gráfica 3, donde se observa el ingreso mínimo del hogar en pesos constantes para obtener un crédito hipotecario, donde un 23% de los hogares evidencian ingresos mínimos para obtener un crédito para la vivienda.

Gráfica 3. Ingreso mínimo del hogar para acceder a un crédito de vivienda ($ ene-2020).

Mercado de Ahorro e Inversión.

En los últimos 15 años, la tasa de interés ha sido negativa en términos reales, muy baja o casi nula en términos nominales. Este escenario de tasa de interés configuró un importante impulso de la inversión en la economía real y en la inversión inmobiliaria en la mayoría de los países del mundo. No obstante, este escenario cambió de forma abrupta con los aumentos de tasas de interés que se evidenciaron a partir del segundo trimestre del 2022.

Como fuera mencionado en otras notas, la variable insignia del mercado de inversión es la tasa de interés real, medida como el diferencial entre la tasa de interés y la inflación esperada.

Generalmente las expectativas que tienen las personas se forman de acuerdo a lo que pasó en el pasado y la mejor información que se obtiene del presente. En la gráfica 4 se describe en rojo la tasa de interés real ex post, o como se dice popularmente “con el diario del lunes”. En color azul se describe la tasa de interés real ex ante, según la mejor información del presente, en la que se asume que los individuos aciertan de forma perfecta a la inflación futura. En la literatura económica, las primeras llevan en nombre de “expectativas adaptativas” y las segundas, “expectativas racionales con previsión perfecta”.

Si bien en los últimos 18 meses la tasa de interés que paga el gobierno de Estados Unidos creció de forma ininterrumpida, en los primeros meses de dicho período la tasa de interés real evidenció valores extremadamente negativos. En un principio la inflación le fue ganando a la suba de tasas de interés para luego alcanzar valores positivos a partir de enero o marzo del presente año.

Gráfica 4. Tasa de interés real ex post y ex ante.

En Uruguay, este cambio de escenario económico ha reducido la demanda inmobiliaria por motivo inversión ya que el mercado financiero comenzó a ser más competitivo frente a la inversión inmobiliaria.

En un contexto de disminución de demanda por motivo inversión y con un precio de la vivienda “barato” en términos históricos, el 2024 seguramente se presentará como el año de la demanda inmobiliaria con destino al consumo final, donde en muchos casos las compraventas sustituirán contratos de alquiler existentes.

[1] https://www.bls.gov/data/inflation_calculator.htm

[2] Inflación en dólares en Uruguay entre noviembre 2019 y noviembre 2023.

[3] ANV (declaraciones juradas)