La Vivienda: ¿Comprarla o Alquilarla?

En Uruguay se puede afirmar que la mitad de los uruguayos no es propietario de su vivienda, aunque sueña con serlo. La otra mitad de los hogares sueña con tener una mejor vivienda o una segunda residencia para descanso o como fuente de renta.

Se podría afirmar que los orientales soñamos con algún tipo de vivienda.

No hay decisión de inversión más importante para un individuo que la compra de su primera vivienda. No debe de haber otra faceta de la vida financiera que prevalezca tanto en la imaginación popular como la compra inmobiliaria. Asimismo, no existe otra decisión de inversión o de asignación de activos que tenga tantos “opinadores” de salón como la compra y venta inmobiliaria. Todo adulto, aún sin conocimientos económicos, tiene su propia opinión sobre las perspectivas futuras del mercado inmobiliario, tiene una estrategia de compra, dice conocer los precios de referencia, y hasta muchos podrían autocalificarse de expertos.

Tal vez, la popularidad del juego de mesa “Monopoly” (Monopolio en su versión en español) ayudó en este sentido y sentó las bases de la imaginación popular de ser propietario de inmuebles y el de obtener una renta por ello.

No obstante, hay otra alternativa, el ser inquilino. Es una opción que a priori, es menos preferida que la de ser propietario pero que de a poco está ganando espacio en el mercado de la vivienda en nuestro país.

El acceso a la vivienda puede ser en propiedad o en alquiler. Es común escuchar argumentos a favor o en contra de la compra de un inmueble, así como de alquilarlo. En Uruguay, el 57% de los hogares tienen algún tipo de derecho de propiedad sobre el inmueble que habita, mientras que un poco más del 20% de los hogares son inquilinos.

Los que prefieren la vivienda en propiedad, generalmente consideran que alquilar es “tirar el dinero”. Argumentan sobre la seguridad que le proporciona tener un techo propio, sin preocuparse de que el propietario no le renueve el contrato o le incremente el valor del alquiler. De esta forma, su familia estará protegida si vienen tiempos malos. No padecerá el problema de pagar un alquiler cuando se jubile, ya que seguramente sus ingresos serán menores. Y si la casa es propia, podrá hacer las reformas que deseé y diseñarla a su gusto.

Los que argumentan a favor de alquilar consideran que la persona o familia puede elegir de forma más libre donde vivir y que es más barato pagar un alquiler que afrontar un crédito hipotecario. Otro argumento a favor del alquiler es que una vivienda en propiedad les quita libertad a sus propietarios, ya que estos se sentirán atados si tienen que cambiar de residencia por razones familiares o laborales. Los costos de “transacción” de una vivienda son altos (honorarios notariales y montepíos/impuestos/comisión de intermediación/caracterización urbana, etc.), generando incentivos económicos a que el mercado secundario de inmuebles no sea del todo eficiente.  Si su propietario no logra vender la casa con facilidad, se verá obligado a hacerlo por debajo de sus expectativas de precio.

Compra versus Alquiler: Análisis Comparativo

Se analizará cuál alternativa (entre alquilar y comprar) hubiese sido la más eficiente en términos económicos suponiendo dos alternativas diferentes. El análisis se hará ex – post, o sea, “con el diario del lunes”. Se comparará en términos de valor económico, cual hubiese sido la mejor opción hoy, de una decisión que se tomó hace 15 años. Por un lado, se supondrá que un individuo alquiló una vivienda por 15 años de forma ininterrumpida. Por otro, se analizará la opción de que un individuo haya comprado su casa con un crédito hipotecario a 15 años de plazo.

Es un análisis economicista donde los argumentos cualitativos y subjetivos descriptos en los párrafos anteriores no fueron incluidos. Se partirá de una situación donde los individuos cuentan con el mismo capital. En el caso del crédito dicho dinero se utilizará para el pago inicial del crédito (downpayment). En el caso del alquiler, el dinero se invertirá por 15 años, obteniendo una tasa de interés por este capital.

Supuestos

Para el análisis se supusieron las siguientes alternativas:

–   Alternativa 1. Una familia compró en setiembre de 2009 un apartamento ubicado en Pocitos, de dos dormitorios a 130.000 dólares (precio de mercado) y gastó en su mantenimiento el equivalente al 2% del precio de mercado (Fondo de Reserva, Impuesto de Primaria, Contribución Inmobiliaria, etc.). Contó con 26.000 dólares de ahorros propios para la entrega inicial y adquirió un crédito a 15 años en UI con una tasa de interés del 6%[1]. En agosto de 2024 culminó el pago de la hipoteca y se supuso que vendió el apartamento en 210.000 dólares (precio de mercado).

–   Alternativa 2. Una familia alquila una vivienda en Pocitos en 2009 a un valor de 7.400 pesos por mes, e invierte el monto del pago inicial del crédito, o sea, el equivalente en UI de 26.000 dólares a un interés de 4%[2] durante 15 años. El valor del alquiler se actualiza mes a mes según la variación del precio de alquiler del INE.

Las dos alternativas fueron contrastadas a través de la comparación del Valor Actual Neto de los flujos de pagos netos mensuales.

Resultados

En el período estudiado las dos alternativas han evidenciado valores similares. La compra del inmueble (Alternativa 1), obtuvo un Valor Actual Neto 8.000 dólares superior que la Alternativa de alquilar, guarismo poco significativo que no permite inferir robustamente que la opción de comprar haya sido mejor que la de alquilar.

Los efectos de la ley de Vivienda Promovida seguramente colaboraron en aumentar la oferta de vivienda, presionando a la baja los valores del alquiler. Únicamente bajo los amparos de los beneficios fiscales de la ANV se han producido más de 20 mil viviendas nuevas.

Desde el punto de vista financiero, la alternativa del crédito es más exigente para el individuo, ya que el pago de la cuota del crédito es superior al del valor del alquiler. No obstante, en el último mes de análisis, la familia que optó por la compra de la vivienda cuenta con un inmueble tasado en 210 mil dólares mientras que la familia que optó por alquilar cuenta con el mismo capital que partió en 2009; 366.000 Unidades Indexadas.

La alternativa del alquiler tiene un desembolso mensual sensiblemente menor que la compra a crédito. No obstante lo anterior, la familia que compra a crédito tiene un activo que se valoriza año tras año, o sea, tiene un ahorro implícito mientras que la familia que alquila no tiene ningún tipo de ahorro implícito asociado.

El supuesto de que un individuo o familia invierte de forma recurrente el monto del pago inicial es poco real ya que los estímulos sociales al consumo son muy altos.

Según el análisis, no existen evidencias claras de que alquilar sea mejor alternativa que comprar o viceversa. Esto dependerá de la fase de la vida que esté la persona, su capacidad de ahorro, la decisión de que vivienda comprar y la suerte de la evolución de precios futura del inmueble en cuestión.

[1] Es la tasa vigente que había en esa fecha. En el cálculo se contemplaron los gastos de la hipoteca (honorarios y montepíos notariales) y el seguro de vida del deudor por el total del período del crédito.

[2] Tasa de interés de un bono Global en UI en 2009