¿Comprar o Vivir en Arriendo?

Muchas son las pautas publicitarias que recibo a la semana incentivando dejar en venta mis activos inmobiliarios para así tener el dinero suficiente para “invertir”.

 Cuando momento: “Comprar inmuebles, ya fue y es en sí una inversión” si se recibe beneficios por el no pago de cánones de arriendo o por la renta mensual del predio.

Fue a principio del año cuando veía muchos tweets, manifestando si su apartamento vale 200 Millones precio comercial y usted recibe una renta de 1 Millón mensual = 12 al año, su inversión solo renta el 6% y por tanto por efectos inflación su poder adquisitivo es menor. Que espera para poner a rentar su dinero con las excelentes tasas de CDT que promedio llegaban al 14 - 17%.

Y aunque claro una tasa superior al 15% Efectivo Anual a llama la atención de cualquiera, existía algo que al hacer comparación de rentabilidades entre Títulos de Renta Fija y Activos Inmobiliarios se pasaba desapercibido.

Un inmueble no solo renta por el canon mensual recibido, sino por la valorización del predio. Por tanto la rentabilidad de los activos inmobiliarios no solo es del 6% sino la valorización del predio de un año a otro.

Por ejemplo si usted compro sobre planos una vivienda de interés social en el año 2022 por el incremento del salario mínimo (Pues muchos proyectos VIS su valor es equivalente a 150 smlv) su inversión se valorizo 16% adicional. Que sumada la rentabilidad del canon = 6% suma una rentabilidad del 22% en el año.

Pero acaso ¿esta rentabilidad es sostenible en el largo plazo?, es decir, ¿un inmueble VIS su valor siempre se incrementará cada año conforme al aumento del salario mínimo? 

La respuesta es No Siempre. Y depende de la coyuntura económico, política y hasta de fenomenos sociales, entre otros como por ejemplo:

1.        Existe un proyecto de ley, donde el gobierno en el Plan de Desarrollo estipula los inmuebles VIS no se aten al salario mínimo sino al valor de la UVT (La cual paso del año 2022 de $38.004 a $42.412 Lo que constituye un incremento del 11,6% inferior al presentado en el smlv).

2.        Fue popular el fenómeno de gentrificación (proceso de renovación urbana comúnmente de zonas populares donde se desplaza a la población original por parte de otra que posee mayor poder adquisitivo) que sucede en Medellín desde hace ya más de un mes, donde los arriendos de la ciudad se dispararon al alza por albergar la ciudad un mayor interés turístico al grupo de extranjeros denominados “nómadas digitales” (turísticas que contratan por plataformas digitales, Ej. AirBnB el alquiler de predios por días y pagan en dólares).

3.        La disminución del Indice de Precios de Vivienda tanto nueva o usada (para mayor detalle se recomienda leer artículo publicado el día 4 de jullio de 20223 “Es buen momento comprar vivienda en Colombia”) que estanca la valorización de los predios.

Por lo tanto, no es posible predecir con seguridad que el 22% de rentabilidad obtenido en el caso del ejemplo el primer año se mantendrá en el largo plazo, dependerá de diferentes fuerzas Ej. Ciclo Economicos Recesivos y leyes que busquen controlar el precio de mercado las cuales detendran el comportamiento alcista de los inmuebles o por el contrario fenomenos como la gentrificación lo impulsarán.

Sin embargo, para dirimir en esta incertidumbre recientemente ví un indicador que me entrego un broker inmobiliario que se ajusta bastante bien  

Lo llamaré: Indicador Precio Vs Renta = % P/R

Tome el valor de un apartamento y divídalo por la renta anual que podrá generarle el Inmueble

• Si el indicador es inferior a 15 debería comprarse.
• Si esta entre 15 y 20 dependerá de las suma de costos al momento de adquirir el inmueble, como son: la tasa del crédito, el plazo, los seguros, arreglos locativos, impuestos etc.

Si los Costos son Bajos = Compre;

Si los Costos son Altos = Rente.

• Si el indicador es superior a 21 debería rentarse el inmueble.

Ejemplo: Vivienda VIS.

 Proyectos VIS = 150 smlv = 174 Millones

Incremento proyectado valor arriendos año 2023 = 13%

Incremento soportado por: 

1.        Alocuciones presidenciales de comienzo de año que manifestaban el incremento del salario mínimo debería ser mayor al incremento de los arriendos.

2.        Publicación de RCN del estudio del Grupo Bolivar y El Libertador Rent Index para el mes de mayo donde se encuentra entre abril y mayo de 2023 el incremento del valor de los arriendo aumento 0,87% lo que proyecta un incremento anualizado del 13%

Por lo tanto, si el

• Valor Inmueble Año 2023 = 174 Millones + Arreglos (Porque las constructoras lo entregan en Obra Gris) = 200 Millones Aprox. cuesta a precios de mercado un apartamento de interés social.
•  Si promedio los arriendos VIS a comienzos de año estaban en 1 Millón de pesos, (unos dirán muy caro estaba en $800.000 otros no yo cobraba 1,2 Millones; la diferencia dependerá del sector su comercialización y entre otros factores Ej. Gentrificación)

La subida de los arriendos para el 2023 sería del 13% = $1.130.000 * 12 = $13.560.000 

200 MM /13,56 MM = 14,74

Lo que es coherente, pues existe incentivo a comprar predios de vivienda VIS por parte de los inversionistas dado la menor limitación de entrada por el monto de inversión inicial.

Si la tendencia de valorizarse los predios por salario mínimo legal vigente (smlv) es mayor a la tendencia de valorización de los arriendos, el indicador cada vez será menor. Por lo que se concluye es mejor comprar para rentar los inmuebles de vivienda VIS.

 Por lo tanto será intiuitivo rentar el predio cuando el canon de arriendo es elevado en proporción al valor del predio. Ej si la tendencia a disminuir los precios de la vivienda y aumentar los precios de los arriendoss continua.

El estudio publicado en RCN manifiesta fueron los estratos 4,5 y 6 donde se presentaron los mayores incrementos de arriendos, lo que se alinea a la intuición presentada.