¿Y dónde vivirán los trabajadores derivados del #nearshoring'?
Jorge Ortizgris
Servicio personalizado enfocado en sus necesidades, construyo estrategias comercial- legal al perfil del inmueble
El negocio de la vivienda pudiera alinearse en lo que podría ser el reinicio de una era de expansión derivado del fenómeno del nearshoring, la reubicación de las cadenas de suministro presionaría a un mercado de vivienda debilitado en el segmento económico y social, que de acuerdo a unos informes de Horario Urbano, del portal Centro Urbano están en mínimos históricos y todo apunta a que la caída no se detendrá, la pregunta seria ¿Es culpa de la Política Nacional de Vivienda? De acuerdo a los expertos obedece a la pobre lectura de los gobiernos locales y su falta de políticas propias de vivienda; por lo que a nivel nacional en la próxima administración debiera re establecer vínculos rotos con la iniciativa privada para retornarla como ese motor de desarrollo económico y social fue en años recientes.
La problemática será para nuevas empresas e inversiones dirigen sus empleos al norte y el Bajío, sin contar con inventarios suficientes, empujará los alquileres y el costo de vida de diferentes localidades.En este caldo conflictual del déficit al alza de la vivienda adhoc a las necesidades, la falta de políticas públicas y propuestas electorales tardías. Según datos de la SEDATU (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano) del Gobierno de México, el país demandará 50% del parque habitacional de hoy. Por ello mitigarlo requiere la incorporación de nuevos esquemas de desarrollo de vivienda social y revertir al efecto inflacionario, haciendo inaccesible el producto para los trabajadores con ingresos de tres salarios mínimos.
Para atender el rezago de vivienda de los trabajadores en el esquema del nearshoring, habría que repensar la conveniencia de otorgar un subsidio (prácticamente desaparecido en este sexenio), se debiera buscar crear un esquema de crédito para los no afiliados, esquemas de ahorro, y considerar temas como subsidiar tasas y extender plazos de los créditos hipotecarios. Con una nueva política de subsidios, donde el esquema comercial se maneja una propuesta de la FIBRA de vivienda y que el Infonavit regrese a su rol de financiamiento para los trabajadores de menores ingresos es indispensable, pero que pueda contradecirse con el rol de constructor que busca darle la administración saliente,
Por su parte, la CMIC (Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción) plantea una propuesta de crear esquema público-privado una Fibravit para ofrecer vivienda en renta para personas de menores ingresos formales e informales hace sentido, es decir interesados con recursos por 10 mil millones de pesos, plantea la adquisición y administración de vivienda para arrendamiento, ubicada en zonas urbanas para después de pagar rentas formales y se genere una regresión para crear condiciones de ahorro.
Mientras se plantea o se idea cuál sería la reconfiguración del esquema de financiamiento a un entorno de escasez y encarecimiento de la vivienda, diversos desarrolladoras de vivienda han levantado la mano para hacer valer su propuesta, como serían Vinte, ahora con JAVER, Ara en una segunda posición con menor índice hábita del mercado de valores, mismo que viene perdiendo inercia desde 2021.
Y siendo que el encuentro de este problema con la tendencia económica de la ola del nearshoring se expanda por todo el país, como una promesa del no es nada menor de acuerdo al momento económico que se está viviendo en el país, según el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), México podría generar un flujo anual adicional de 35,278.2 millones de dólares en exportación de bienes, la mayoría para el mercado estadounidense, el mercado base para todo el replanteamiento de cadenas productivas que se está realizando.
El norte se ha mantenido atractivo debido a la disponibilidad de capital y mano de obra calificada; sin embargo, en lo que se refiere a disponibilidad de recursos naturales y de servicios básicos, como la vivienda, se requiere de un trabajo para determinar las necesidades reales, y atenderla. Al interior del país en la mayoría de los estados hay precios con un alza interanual de doble dígito. Algunos de los que más han encarecido han sido entidades susceptibles al nearshoring, serían entidades tales como Sinaloa, Baja California, Coahuila y Querétaro, que se encuentran entre los 10 estados con las mayores alzas al registrar niveles de absorción récord desde 2022, un ritmo que continúa en auge; sin embargo, esta tendencia se afrenta al encarecimiento se ha dado de manera similar en los segmentos de vivienda económica-social y vivienda media-residencial, de alrededor de 10%, mientras que la vivienda usada aumentó un 9.6%. El mayor encarecimiento se ha visto en la vivienda nueva (de 11.6%), debido al alza en los costos de los materiales de construcción.
Por lo que ante este paradigma, y poder articular alguna alternativa de financiamiento y reconfigurar así el negocio que se lograba en un entorno económico boyante radica en la larga historia manufacturera y maquiladora que se ha forjado desde la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte, después ratificado bajo el Tratado comercial México-Estados Unidos-Canadá; que esté a disponibilidad de capital y mano de obra calificada; sin embargo, en lo que se refiere a disponibilidad de recursos naturales y de servicios básicos, como la vivienda, se requiere de un trabajo para determinar las necesidades reales, y atenderla.
Algunos retos en México por el nearshoring
Una de las principales complicaciones que especialistas han señalado para esta problemática tiene que ver con el proceso de autorización para hacer vivienda económica barata en México, tanto por temas de trámites municipales, ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), por las manifestaciones de impacto medioambiental requeridas para los proyectos, entre otros factores que llevan a los desarrolladores a abandonar este segmento.
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Otro reto sería, desarrollar un programa de reordenamiento y dinamización en materia de vivienda resulta crucial para resolver este ámbito en el corto y mediano plazo, por lo que la regulación que tenemos en México encarece muchos procesos productivos es caótica y desordenada, para ver las disparidades en las entidades para licencias de construcción, de operación.
Otro rubro que presionará a la generación de compradores del nearshoring son las condiciones del poder adquisitivo, el incremento de los precios de la vivienda, de las tasas de interés, así como una menor cotización al seguro social e Infonavit –que no en todos los casos se hace conforme a la totalidad del salario de los trabajadores– deriva en un crédito menor que dificulta el acceso a la vivienda, incluso de interés social, y que se traduzca a que los empleados están en riesgo de asumir una pérdida en una hipoteca o vender sus casas, dudarán para tomar una oferta de relocalización”.
No podemos dejar de lado la corrupción, la inseguridad, la delincuencia y el crimen organizado, ya que los niveles de todos estos temas también afectan las decisiones de inversión, así como la viabilidad de la operación empresarial y la gobernabilidad de ciertas zonas.
Finalmente, otro reto está en el establecimiento, la actualización y el cumplimiento de las leyes y normas adecuadas que promuevan una mayor atracción y retención de inversión extranjera y les den certeza jurídica a las empresas en cuanto a sus operaciones en nuestro país.
En conclusión, mientras estén dando presiones en la disponibilidad ya están desacelerando el otorgamiento de hipotecas en un escenario de escacez en el mercado de vivienda ha provocado que la caída de hipotecas se acentúe para los prestamistas enfocados en el mercado de vivienda económica y social.
Fuentes
🔺 Conector de Negocios Industriales 🔺
7 meses¡Qué interesante!