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🏬 Bail commercial : la prescription de l’action en régularisation des charges Une récente jurisprudence apporte une précision importante quant au délai de prescription applicable à une action en régularisation des charges locatives dans le cadre d’un bail commercial. 🧾 Pour rappel, les actions en justice engagées en vertu du statut des baux commerciaux sont soumises à un délai de prescription dérogatoire de deux ans, au lieu du délai de droit commun de cinq ans. 👉🏻 Dans cette affaire, un bailleur réclame à son locataire plusieurs paiements liés à des régularisations de charges locatives impayées. Le locataire oppose au bailleur la prescription de son action, arguant que la demande de régularisation des charges locatives est soumise au délai de prescription dérogatoire de deux ans et non au délai de droit commun. 🧑🏻⚖️ Les juges rejettent cet argument, estimant que la réglementation ne prévoit pas que les demandes en paiement formulées par le bailleur relèvent du régime dérogatoire de prescription des baux commerciaux. En conséquence, ces demandes sont soumises par défaut à la prescription de cinq ans, conforme au droit commun. ➡️ https://lnkd.in/egp8TwPj #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bail

🔎 Prouver l’existence d’un bail commercial par des échanges de mails Au travers d’une récente jurisprudence, 🧑🏻⚖️ les juges rappellent que la conclusion d’un bail commercial n’est pas subordonnée impérativement par la réalisation d’un écrit. Par principe, un contrat de bail📄peut être entièrement conclu de manière verbale. En effet, la conclusion d’un bail commercial est subordonnée uniquement à un accord des parties sur la chose et le prix, ainsi que la durée du bail. Un locataire commercial échange plusieurs mails 💻 avec le responsable immobilier de son bailleur portant sur un avenant d’adjonction de sa surface actuelle de location. A la suite de ces échanges, le locataire se met à occuper cette nouvelle partie du local et cela pendant 14 mois consécutifs sans signer de nouveau contrat. Néanmoins, le bailleur vient informer le locataire que cette nouvelle partie du local n’est plus proposée de façon isolée, et qu’il doit en conséquence quitter les lieux. Les juges confirment la validité de l’occupation du locataire pour ce nouveau local. En effet, les échanges de mails démontrent sans ambigüité une rencontre de volonté des parties tant sur la chose que sur le prix pour cette nouvelle surface. 🫱🏻🫲🏻 Un accord est également démontré sur la durée du bail étant donné qu’il s’agit d’un avenant au bail initial dont la seule modification est l’assiette du bail. ➡️ https://lnkd.in/eXK7bP-H #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bail #locataire

⚒️ Destruction du local : précisions sur les conditions de résiliation du bail 💡 Des précisions sont apportées par les juges sur les conditions de la résiliation du bail en cas de destruction du local. 🟠 En cas de destruction totale et inopinée d’un bien loué en vertu d’un bail commercial, celui-ci est considéré comme résilié de plein droit. Si la destruction n’est que partielle, le locataire a le choix entre demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. 🧑🏻⚖️ Les juges de la Cour d’appel écartent la résiliation d’un bail commercial revendiquée par un locataire, au motif que la destruction totale doit rendre impossible et définitif l’usage du bien par le locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’impossibilité d’accès ayant durée moins de 4 mois. Ils rejettent également la résiliation pour destruction partielle, celle-ci exigeant de prouver que le coût des travaux dépasse la valeur du bien, ce qui n'est pas établi dans le cas présent 🔍   ➡️ https://lnkd.in/eMYShbjk #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bailcommercial #resiliation

📆 La mensualisation des loyers commerciaux : une réflexion lancée 🏬 Le gouvernement souhaite revenir sur la pratique du paiement trimestriel des loyers commerciaux. En matière de baux commerciaux, il est d’usage courant que le paiement des loyers soit réalisé tous les trimestres. Cependant, cet usage se révèle lourd de conséquences pour la trésorerie des commerçants, au même titre que la pratique des dépôts de garantie à verser lors de l’entrée dans les lieux dont les montants peuvent être de 3 à 12 mois de loyer. 🫱🏻🫲🏻 Dans un souci d’aider les commerçants dans leur quotidien, le 4 avril dernier, la ministre Olivia Grégoire annonce l’inscription au sein du projet de loi simplification d’un mécanisme de mensualisation des loyers, complétée par le plafonnement des dépôts de garantie. 🟢 La disposition envisagée a pour but de permettre aux commerçants qui en font la demande d’obtenir la mensualisation de leur loyer, et un dépôt de garantie pouvant aller uniquement jusqu’à 3 mois de loyer, et ce même pour les baux en cours. ➡️ https://lnkd.in/eUsi2SCj #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bail #loyer

🗓️ Exonération de la résidence principale : précision sur le délai de revente 🏡 La plus-value réalisée en cas de cession de la résidence principale du contribuable est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux à condition que le bien immobilier soit la résidence principale du cédant au jour de la cession. Lorsque l’immeuble est vacant au moment de la vente mais était bien occupé en tant que résidence principale par le cédant au moment de sa mise en vente, il peut bénéficier de l’exonération sous réserve que la cession intervienne dans un délai normal de vente. 🚩 Sur ce point, un délai de 29 mois entre la mise en vente et la cession constitue un délai anormal dès lors que le cédant n’apporte pas la preuve d’un contexte économique peu propice notamment au regard du nombre de biens similaires mis en vente par rapport au nombre de biens vendus durant la même période. ➡️ https://lnkd.in/exuBvyEF #InfodocExperts #fiscal #fiscalité #impot #immobilier #residenceprincipale

🚨 Suspension du délai de prescription relative à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction 💰Un arrêt récent clarifie le cas dans lequel une suspension du délai de prescription d’une action en paiement d’une indemnité d’éviction peut intervenir. ✖️ Pour rappel, en matière de bail commercial, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail par la délivrance d'un congé, le locataire a droit à une indemnité d'éviction, destiné à compenser le préjudice subi en raison de la perte de jouissance des locales. Le locataire, s'il souhaite obtenir cette indemnité, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date de prise d'effet du congé, sous peine de voir son action prescrite. En décembre 2018, un bailleur refuse le renouvellement du bail commercial à son preneur tout en lui proposant une indemnité d’éviction. En février 2019, un juge des référés désigne un expert afin d’évaluer le montant de cette indemnité. Cependant, en janvier 2021, lorsque le locataire saisit la justice pour demander le paiement de l'indemnité, le bailleur invoque l'expiration du délai de prescription biennale, arguant que celui-ci avait expiré depuis la date du congé. Le locataire, pour sa part, soutient que l'expertise a suspendu ce délai. 🧑🏻⚖️Les juges confirment la position du bailleur, déboutant l’action en paiement de l’indemnité d’éviction au titre de la prescription. En effet, ils précisent que l'interruption et la suspension du délai de prescription issue de la saisine du juge des référés ne profitent qu'à la partie qui en fait la demande, en l'occurrence le bailleur. De plus, la saisine du juge des référés pour la nomination d'un expert n'équivaut pas à une reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité, et n'interrompt donc pas le délai de prescription. ➡️ https://lnkd.in/exHVCDP9 #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bailcommercial #indemnites

🏙️ Engagement de construire et mutations successives : attention à la qualité de l’acquéreur ❗ 💰 Les acquisitions d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans réalisées par les assujettis à la TVA sont exonérées de droits d’enregistrement, sous réserve du droit fixe de 125 €, à condition qu’ils s’engagent à effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, 🛠️ des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Une prolongation annuelle renouvelable de ce délai de quatre ans peut être demandée, et l’acquéreur doit justifier à l’expiration du délai imparti de l’exécution des travaux. En cas de cession dans le délai, l’engagement de construire pris par le cédant peut être repris par l'acquéreur auquel s'impose alors le délai (de quatre ans éventuellement prorogé) imparti au cédant. Il vient d’être précisé que dans cette hypothèse, l'engagement de construire ne peut être repris que par un sous-acquéreur lui-même assujetti à la TVA. À défaut, en cas de vente à un non-assujetti, l'engagement de construire ne sera pas respecté et les droits d’enregistrement, assortis des intérêts de retard, seront dus. ➡️ https://lnkd.in/eTKQm8Hm #InfodocExperts #fiscal #fiscalité #droitdenregistrement #immobilier #TVA

💰 Cession de la résidence principale : illustration de la sévérité dans l’appréciation du délai de revente Sous réserve de constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession du bien est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. 🏢 L’immeuble cédé ne perd pas sa nature de résidence principale du seul fait qu’il soit inoccupé au moment de la vente dès lors que la période d’inoccupation n’est pas excessive. ❌ Au cas présent, le contribuable s’est vu refuser le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale, mise en vente en décembre 2015 et cédée en juin 2017, l’administration jugeant que le délai de 17 mois écoulé entre la mise en vente du bien et sa cession est anormal, la doctrine administrative fixant le délai « normal » à 1 an, sauf contexte économique particulier. 🗓️ Pour justifier de ce délai, le cédant faisait valoir : 🔸Qu’un mandat de vente avait été conclu avec une agence en mars 2015 et réitéré en septembre 2015 avec un prix de vente abaissé ; 🔸L’existence d’un second mandat de vente conclu en décembre 2015 ; 🔸Que les caractéristiques du bien vendu correspond à un marché de niche au regard de la surface du bien et de sa localisation (215 m² dans le XVII arrondissement de Paris) Ces éléments ne sont pas de nature à prouver un contexte économique ou réglementaire difficile faisant obstacles à la vente, quand bien même le bien avait été mis en vente pour un prix raisonnable et malgré les démarches réalisées par le cédant. ➡️ https://lnkd.in/dP9PjmWt #InfodocExperts #fiscalité #fiscal #impots #residenceprincipale #immobilier

📝 La requalification d’un contrat de sous-location commercial en un contrat de prestations de service Un récent arrêt illustre qu’un bail commercial peut être requalifier en contrat de prestations de service au regard des circonstances. Par principe, le statut des baux commerciaux implique uniquement la mise à disposition d’un local commercial au profit d’un preneur sans autres prestations de services complémentaires qui excèdent la mise à disposition. Un bail commercial est conclu avec un locataire qui décide par la suite de mettre ce dernier en sous-location. Cependant, cette sous-location comporte également des prestations de service telles que l’entretien, l’accueil et la sécurité, qui d’après le locataire ne sont qu’accessoires à la sous-location. 🧑🏻⚖️ Les juges refusent la qualification de contrat de sous-location et requalifient celui-ci en contrat de prestations de services dans la mesure où le locataire fournit aux tiers diverses prestations de services foncièrement distinctes de la seule mise à disposition d’un local. Ils s’appuient également sur le fait qu’un prix global rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que les diverses prestations de services recherchées par le client. ➡️ https://lnkd.in/d9vGuxcp #InfodocExperts #droitdesaffaires #droitdessocietes #bailcommercial

💡 Précisions de l’administration fiscale concernant les nouvelles règles relatives aux locations de biens meubles corporels 🗓️ Depuis le 1er janvier 2024, les locations de biens meubles corporels fournies à un client non assujetti, qui est établi, en dehors de l’Union européenne, sont taxables en France lorsque les biens sont utilisés ou exploités en France. Cette règle ne s’applique pas aux moyens de transport et aux immeubles. L’administration fiscale précise, à propos de l’application de cette règle, que le loueur doit prouver où se situe le lieu d’établissement du locataire, son domicile ou sa résidence habituelle. 🏤 Pour cela, l’administration fiscale précise que cette preuve doit être apportée sur la base des informations factuelles fournies par le locataire. À cette fin, le loueur doit vérifier au moyen des procédures de sécurité commerciales normales, telles que celles relatives aux documents d’identité ou celles afférentes au paiement. 🪪 Cela peut par exemple être : un passeport ; une carte consulaire ; une carte d’identité,  carte de séjour ; un chèque ; etc. ➡️ https://lnkd.in/gEf_wK26 #InfodocExperts #fiscal #fiscalité #valeurajoutee #locationmeublee