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🔎 Prouver l’existence d’un bail commercial par des échanges de mails Au travers d’une récente jurisprudence, 🧑🏻⚖️ les juges rappellent que la conclusion d’un bail commercial n’est pas subordonnée impérativement par la réalisation d’un écrit. Par principe, un contrat de bail📄peut être entièrement conclu de manière verbale. En effet, la conclusion d’un bail commercial est subordonnée uniquement à un accord des parties sur la chose et le prix, ainsi que la durée du bail. Un locataire commercial échange plusieurs mails 💻 avec le responsable immobilier de son bailleur portant sur un avenant d’adjonction de sa surface actuelle de location. A la suite de ces échanges, le locataire se met à occuper cette nouvelle partie du local et cela pendant 14 mois consécutifs sans signer de nouveau contrat. Néanmoins, le bailleur vient informer le locataire que cette nouvelle partie du local n’est plus proposée de façon isolée, et qu’il doit en conséquence quitter les lieux. Les juges confirment la validité de l’occupation du locataire pour ce nouveau local. En effet, les échanges de mails démontrent sans ambigüité une rencontre de volonté des parties tant sur la chose que sur le prix pour cette nouvelle surface. 🫱🏻🫲🏻 Un accord est également démontré sur la durée du bail étant donné qu’il s’agit d’un avenant au bail initial dont la seule modification est l’assiette du bail. ➡️ https://lnkd.in/eXK7bP-H #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bail #locataire

⚒️ Destruction du local : précisions sur les conditions de résiliation du bail 💡 Des précisions sont apportées par les juges sur les conditions de la résiliation du bail en cas de destruction du local. 🟠 En cas de destruction totale et inopinée d’un bien loué en vertu d’un bail commercial, celui-ci est considéré comme résilié de plein droit. Si la destruction n’est que partielle, le locataire a le choix entre demander une diminution du loyer ou la résiliation du bail. 🧑🏻⚖️ Les juges de la Cour d’appel écartent la résiliation d’un bail commercial revendiquée par un locataire, au motif que la destruction totale doit rendre impossible et définitif l’usage du bien par le locataire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’impossibilité d’accès ayant durée moins de 4 mois. Ils rejettent également la résiliation pour destruction partielle, celle-ci exigeant de prouver que le coût des travaux dépasse la valeur du bien, ce qui n'est pas établi dans le cas présent 🔍   ➡️ https://lnkd.in/eMYShbjk #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bailcommercial #resiliation

💰 Cession de la résidence principale : illustration de la sévérité dans l’appréciation du délai de revente Sous réserve de constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession du bien est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. 🏢 L’immeuble cédé ne perd pas sa nature de résidence principale du seul fait qu’il soit inoccupé au moment de la vente dès lors que la période d’inoccupation n’est pas excessive. ❌ Au cas présent, le contribuable s’est vu refuser le bénéfice de l’exonération au titre de la résidence principale, mise en vente en décembre 2015 et cédée en juin 2017, l’administration jugeant que le délai de 17 mois écoulé entre la mise en vente du bien et sa cession est anormal, la doctrine administrative fixant le délai « normal » à 1 an, sauf contexte économique particulier. 🗓️ Pour justifier de ce délai, le cédant faisait valoir : 🔸Qu’un mandat de vente avait été conclu avec une agence en mars 2015 et réitéré en septembre 2015 avec un prix de vente abaissé ; 🔸L’existence d’un second mandat de vente conclu en décembre 2015 ; 🔸Que les caractéristiques du bien vendu correspond à un marché de niche au regard de la surface du bien et de sa localisation (215 m² dans le XVII arrondissement de Paris) Ces éléments ne sont pas de nature à prouver un contexte économique ou réglementaire difficile faisant obstacles à la vente, quand bien même le bien avait été mis en vente pour un prix raisonnable et malgré les démarches réalisées par le cédant. ➡️ https://lnkd.in/dP9PjmWt #InfodocExperts #fiscalité #fiscal #impots #residenceprincipale #immobilier

🏬 Bail commercial : la prescription de l’action en régularisation des charges Une récente jurisprudence apporte une précision importante quant au délai de prescription applicable à une action en régularisation des charges locatives dans le cadre d’un bail commercial. 🧾 Pour rappel, les actions en justice engagées en vertu du statut des baux commerciaux sont soumises à un délai de prescription dérogatoire de deux ans, au lieu du délai de droit commun de cinq ans. 👉🏻 Dans cette affaire, un bailleur réclame à son locataire plusieurs paiements liés à des régularisations de charges locatives impayées. Le locataire oppose au bailleur la prescription de son action, arguant que la demande de régularisation des charges locatives est soumise au délai de prescription dérogatoire de deux ans et non au délai de droit commun. 🧑🏻⚖️ Les juges rejettent cet argument, estimant que la réglementation ne prévoit pas que les demandes en paiement formulées par le bailleur relèvent du régime dérogatoire de prescription des baux commerciaux. En conséquence, ces demandes sont soumises par défaut à la prescription de cinq ans, conforme au droit commun. ➡️ https://lnkd.in/egp8TwPj #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #bail

🏙️ Engagement de construire et mutations successives : attention à la qualité de l’acquéreur ❗ 💰 Les acquisitions d'immeubles achevés depuis plus de 5 ans réalisées par les assujettis à la TVA sont exonérées de droits d’enregistrement, sous réserve du droit fixe de 125 €, à condition qu’ils s’engagent à effectuer, dans un délai de quatre ans à compter de l’acquisition, 🛠️ des travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. Une prolongation annuelle renouvelable de ce délai de quatre ans peut être demandée, et l’acquéreur doit justifier à l’expiration du délai imparti de l’exécution des travaux. En cas de cession dans le délai, l’engagement de construire pris par le cédant peut être repris par l'acquéreur auquel s'impose alors le délai (de quatre ans éventuellement prorogé) imparti au cédant. Il vient d’être précisé que dans cette hypothèse, l'engagement de construire ne peut être repris que par un sous-acquéreur lui-même assujetti à la TVA. À défaut, en cas de vente à un non-assujetti, l'engagement de construire ne sera pas respecté et les droits d’enregistrement, assortis des intérêts de retard, seront dus. ➡️ https://lnkd.in/eTKQm8Hm #InfodocExperts #fiscal #fiscalité #droitdenregistrement #immobilier #TVA

🗓️ Exonération de la résidence principale : précision sur le délai de revente 🏡 La plus-value réalisée en cas de cession de la résidence principale du contribuable est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux à condition que le bien immobilier soit la résidence principale du cédant au jour de la cession. Lorsque l’immeuble est vacant au moment de la vente mais était bien occupé en tant que résidence principale par le cédant au moment de sa mise en vente, il peut bénéficier de l’exonération sous réserve que la cession intervienne dans un délai normal de vente. 🚩 Sur ce point, un délai de 29 mois entre la mise en vente et la cession constitue un délai anormal dès lors que le cédant n’apporte pas la preuve d’un contexte économique peu propice notamment au regard du nombre de biens similaires mis en vente par rapport au nombre de biens vendus durant la même période. ➡️ https://lnkd.in/exuBvyEF #InfodocExperts #fiscal #fiscalité #impot #immobilier #residenceprincipale

🗓️ Un délai accordé aux locataires commerciaux en redressement judiciaire pour régler leurs arriérés de loyers 🧑🏻⚖️ Pour la première fois, les juges prennent position pour accorder un délai aux locataires commerciaux placés en redressement judiciaire pour s’acquitter des impayés. Par principe, lorsqu’un locataire est placé sous redressement judiciaire, le bailleur est en mesure d’obtenir la résiliation anticipée du bail en raison des loyers et des chargés impayés. Cependant, les loyers et chargés impayés doivent être postérieurs au jugement de redressement judiciaire. D’autres part, le bailler ne peut demander la résiliation du bail uniquement à l’issue d’un délai de 3 mois à compter du jugement. Une société locataire d’un local commercial est placée en redressement judiciaire et le bailleur sollicite la résiliation du bail en justice au motif d’impayés supérieurs à 3 mois à compter du jugement. ❌ Les juges refusent la résiliation du bail au motif que les loyers et les charges impayés apparaissent réglées au jour où le juge statue sur la demande du bailleur. En conséquence, les juges offrent au locataire un délai plus long que celui de 3 mois pour payer ses arriérés et cela jusqu’au jour de l’audience statuant sur la demande de résiliation du bailleur. ➡️ https://lnkd.in/ei7miXRm #InfodocExperts #droitdessocietes #droitdesaffaires #locataire #bail #impayés

🚨 Plus-value immobilière : Pas de travaux, pas de frais forfaitaires ! 🏢 En cas de cession d’un immeuble, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, lequel peut être majoré des frais d’acquisition et des dépenses de travaux. S’agissant des dépenses de travaux, le contribuable peut, au choix, retenir : 🚩les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration pour leur montant réel ; 🚩un montant forfaitaire correspondant à 15% du prix d’acquisition à la condition que le logement soit cédé plus de 5 ans après son acquisition. Il est précisé que l’absence de justificatif prouvant la réalisation de travaux ne fait pas obstacle à l’application du forfait de 15 %, mais le fait d’affirmer ne pas avoir réalisé de travaux lui empêche toute application du forfait. ➡️ https://lnkd.in/eUX5d6NK #InfodocExperts #fiscal #fiscalité #immobilier #impots #plusvalue

[#Immobilier] L’activité d’achat revente peut-elle être requalifiée en marchand de biens ? 🔍 Exercer une activité de #MarchandDeBiens ne se limite pas à des opérations ponctuelles. Une société civile vient d'être requalifiée en marchand de biens et assujettie à l’impôt sur les sociétés, illustrant les critères permettant de caractériser cette activité : 🏢 Acquisition de 6 immeubles et cession de 10 biens en 15 ans 🏠 Réalisation de 10 opérations immobilières par l’associé en 14 ans 🌐 Division parcellaire et travaux sur une parcelle, incluant la vente d'une maison et d'un terrain à bâtir, avec 4 demandes de permis de construire et 7 déclarations d’intention d’aliénation Ces éléments montrent une intention spéculative, peu importe les délais entre les opérations. ➡️ Pour en savoir plus : https://urlz.fr/qPZH #Fiscalité #Investissement

🚨 Abattement forfaitaire pour travaux pour le calcul de la plus-value immobilière : il est précisé que l’absence de justificatif prouvant la réalisation de travaux ne fait pas obstacle à l’application du forfait de 15 %, mais le fait d’affirmer ne pas avoir réalisé de travaux lui empêche toute application du forfait.