Comprendre le cycle de vie du logement pour éviter le pire !

La notion d'habitat indigne

La notion d’habitat indigne renvoie au cycle de vie d’un logement. Comme tout être vivant, un logement peut se caractériser par différentes étapes de sa naissance (livraison d’un logement neuf, en parfait état, répondant aux dernières normes) à sa mort (immeuble qui s’effondre).

Le cycle de vie d’un logement n’est pas statistiquement normé (pas d’espérance de vie pour un logement) et peut même être grandement repoussé probablement au-delà de ce qui était imaginable il y a quelques années encore. Et cela va aller en progressant, grâce à l’amélioration des techniques de sauvegarde et de rénovation du bâti existant.

Néanmoins, ce cycle de vie d’un logement peut être considérablement raccourci si toutes les mesures nécessaires à un bon entretien ne sont pas réalisées au fil du temps. C’est cette chaine de mesures non mises en œuvre qui amènent à l’habitat indigne.

L’habitat indigne englobe 3 situations juridiques du logement : 

• La notion de logement décent
• L’insalubrité
• Le péril.

Selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’information sur le Logement), un logement est décent si : 

• La sécurité des locataires est assurée,
• La santé des locataires est préservée,
• Les équipements essentiels sont fournis : coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation permettant un chauffage normal…,
• Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante, 
• Il est exempt de nuisibles ou parasites.

Dans le cadre d’une location à usage de résidence principale, un propriétaire est dans l’obligation de fournir un logement décent à son locataire.

L’insalubrité quant à elle se constate lorsque le logement, vacant ou non, est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation. L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres.

Enfin, on considère un logement en péril lorsque le logement, vacant ou non, présente un danger réel pour la sécurité des occupants ou des passants.

Il existe 2 types de péril :

• Le péril ordinaire : atteinte à la solidité du logement ou de certains de ses éléments et risque pour la sécurité des occupants et / ou du public ;
• Le péril imminent : atteinte à la solidité du logement ou de certains de ses éléments, et danger grave et imminent pour la sécurité des occupants et / ou du public.

À noter : 

• Un logement non décent n’est pas forcement insalubre 
• Un logement insalubre n’est pas décent
• L’insalubrité n’est, ni le péril, ni la décence

Si nous reprenons notre notion de cycle de vie du logement, les différentes étapes que nous venons de voir peuvent être schématisées de cette manière : 

Les causes de l'habitat indigne

L'une des principales causes de l’évolution vers le péril est le temps, on parlera alors de cause naturelle. Cependant d’autres causes peuvent considérablement accélérer ce processus. Ces causes sont à connaitre et à surveiller. La concomitance de ces causes aura un effet accélérateur sur le processus de dégradation du logement.

1. Le mauvais état du bâti

Le bâti est la colonne vertébrale du logement. Si il est en mauvais état, cela entrainera des dégradations autres qui peuvent amener à l’indécence puis l’insalubrité puis le péril.

2-   Les difficultés rencontrées par l’occupant

Qu’il soit locataire ou propriétaire, l’occupant peut, par négligence (cas de figure peu courant) ou par difficultés diverses (problème de santé, problème financier…) arrêter d’entretenir correctement son logement et donc favoriser la dégradation de celui-ci.

3-    L'inaction du propriétaire

Dans certains cas et fonction de l’état du logement, le propriétaire à l’obligation de prendre des mesures afin de corriger la situation. Si ces mesures ne sont pas mises en œuvre dans les règles, cela favorise également l’accélération du processus.

Le cumul de ces 3 causes va raccourcir le cycle de vie du logement pour l’amener du bon état vers l’indécence puis l’insalubrité pour finir en péril.

Il est donc primordial en tant que propriétaire mais également en tant que locataire de toujours veiller au bon état de son logement, à son bon entretien et ne pas hésiter à solliciter des professionnels en cas de doute (humidité persistante, fissure sur les murs…).