Coronavirus - Ordonnances du 25 mars 2020

Une batterie d'ordonnances a été publiée au journal officiel du 26 mars 2020, avec effet immédiat, sur le fondement de l'habilitation donnée au Gouvernement par l'article 11 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19. 

Voici les principales mesures qui impactent le droit immobilier.

Prenez soin de vous et de vos proches ;  bon courage.

Loyers : 

L'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 interdit l'application de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux (2) mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

A ce jour, l'état d'urgence sanitaire a été instauré jusqu'au 24 mai 2020.

Peuvent bénéficier de ces dispositions les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020, à savoir les personnes "exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation".

Les critères d'éligibilité à ces dispositions seront précisés par décret, lequel déterminera notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire.

Les personnes qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Clauses résolutoires et autres clauses contractuelles sanctionnant l'inexécution d'une obligation :

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un (1) mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets à compter de l'expiration d'un délai d'un (1) mois après la fin de cette période si le débiteur n'a pas exécuté son obligation avant ce terme.

Le cours des astreintes et l'application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant cette période.

En conséquence, en matière de bail d'habitation par exemple, le délai de deux (2) mois applicable à une clause résolutoire pourra être affecté par ces dispositions.

Congés et délais :

La même ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit un mécanisme de report de terme et d'échéance : pour les actes, actions en justice, recours, formalités, inscriptions, déclarations, notifications, ou publications prescrits par la loi ou le règlement, à peine de nullité, sanction, y compris désistement d'office, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui devaient être réalisés dans la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, les délais sont prorogés à compter de la fin de cette période, pour la durée qui était légalement impartie, mais dans la limite de deux mois.

L'article 5 de cette ordonnance précise que lorsqu'une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu'elle est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés, s'ils expirent durant cette période, de deux (2) mois après la fin de cette période.

Il en est de même pour les paiements prescrits par la loi ou le règlement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un droit.

Ainsi, l'ordonnance ne prévoit pas de supprimer la réalisation de tout acte ou formalité dont le terme échoit dans la période visée ; elle permet simplement de considérer comme n'étant pas tardif l'acte réalisé dans le délai supplémentaire imparti.

La précision selon laquelle sont concernés par les dispositions de cet article les actes « prescrits par la loi ou le règlement » exclut les actes prévus par des stipulations contractuelles.

Le paiement des obligations contractuelles doit toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat.

S'agissant des contrats néanmoins, les dispositions de droit commun restent applicables le cas échéant si leurs conditions sont réunies, par exemple la suspension de la prescription pour impossibilité d'agir en application de l'article 2224 du code civil, ou encore le jeu de la force majeure prévue par l'article 1218 du même code.

N'entrent pas dans le champ de cette mesure :

- Les délais dont le terme est échu avant le 12 mars 2020 : leur terme n'est pas reporté ;

- Les délais dont le terme est fixé au-delà du mois suivant la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire : ces délais ne sont ni suspendus, ni prorogés.

En conséquence, en matière de bail commercial par exemple, le délai pour donner congé à l'expiration d'une période triennale pourra bénéficier de ce mécanisme de report.

Délais administratifs :

L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoit que, lorsqu'ils n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l'administration, conformément à la loi et au règlement, à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont, à cette date, suspendus jusqu'à la fin de la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un (1) mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, sauf lorsqu'ils résultent d'une décision de justice.

Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant cette période est reporté jusqu'à l'achèvement de celle-ci.

Cette ordonnance ajoute que les délais de l'action administrative sont suspendus.

Les délais à l'issue desquels une décision, un accord ou un avis peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n'ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus jusqu'à la fin de l'état d'urgence sanitaire.

Elle précise que le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire interviendra à l'achèvement de celle-ci.

Les mêmes règles s'appliquent aux délais impartis aux organismes ou personnes pour vérifier le caractère complet d'un dossier ou pour solliciter des pièces complémentaires dans le cadre de l'instruction d'une demande ainsi qu'aux délais prévus pour la consultation ou la participation du public. 

Copropriété :

Par dérogation aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vertu desquelles le contrat de syndic est un contrat à durée déterminée, non susceptible de renouvellement par tacite reconduction, et de l'article 1102 du code civil, qui pose le principe de la liberté contractuelle, l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 permet le renouvellement de plein droit du contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, sans que l'assemblée générale ait pu se réunir pour conclure un nouveau contrat de syndic.

Cette disposition a pour objectif d'assurer une pérennité dans la gestion des copropriétés, leur conservation et la continuité des services essentiels à leur fonctionnement normal, conformément à leur destination.

En vertu de cette ordonnance, le contrat de syndic en exercice est renouvelé jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, qui pourra être tenue à la sortie de l'état d'urgence sanitaire, et au plus tard le 31 décembre 2020.

Ce renouvellement du contrat de syndic est exclu lorsque l'assemblée générale des copropriétaires a déjà désigné un syndic avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, de sorte que la continuité dans la gestion de la copropriété est assurée.