Les atouts de l'OBO immobilier pour générer des liquidités et optimiser la transmission de votre patrimoine !

Régulièrement utilisé dans le monde des affaires, l'Owner Buy Out (OBO) consiste pour le dirigeant d'une PME à vendre tout ou partie des actions de sa société à une société holding qu'il contrôle afin de générer des liquidités.

Vendre un bien immobilier à une SCI familiale

Transposée en matière immobilière, cette opération consiste, pour un propriétaire bailleur, à vendre un bien immobilier au profit d'une SCI familiale dont il a le contrôle. La SCI finance l'acquisition en contractant un emprunt bancaire qu'elle rembourse grâce aux loyers perçus.

Cette opération de "vente à soi-même" a de multiples avantages sur le plan financier, fiscal et patrimonial.

Générer des liquidités : la vente du bien à la SCI permet au propriétaire d'encaisser le prix de la vente tout en conservant le bien dans son patrimoine. Il peut alors placer cette épargne sur des supports financiers (contrat d’assurance-vie, de capitalisation, tontines...) permettant différentes optimisations fiscales ou financières.

Profiter d'un effet de levier : lorsque la rentabilité d’un investissement (ici l'acquisition par la SCI du bien immobilier) est supérieure au coût de son financement, il y a création de valeur. L’effet de levier est aujourd'hui d'autant plus important que les taux d’emprunt sont historiquement faibles.

Optimiser la fiscalité sur les revenus : les revenus fonciers sont couramment taxés à 47.2% en tenant compte des Prélèvements Sociaux. La vente du bien permet à son propriétaire d'échanger ces loyers lourdement taxés contre un capital pouvant lui même générer des revenus financiers nettement moins imposés au sein d'enveloppes de capitalisation.

Bénéficier de la fiscalité des sociétés : la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et pratiquer des amortissements comptables qui réduiront largement son résultat imposable, voir l'annuleront complètement. Jusqu'à 38.120€ le résultat résiduel est uniquement taxé au taux de 15% (pas de Prélèvements Sociaux) => les loyers perçus par la SCI sont ainsi considérablement moins taxés que les revenus fonciers d’un immobilier détenu en direct. Cette option fiscale a néanmoins d'autres conséquences dont il conviendra de tenir compte.

Transmettre le bien en limitant le coût fiscal : il est judicieux, pour des parents qui réalisent cette opération, de transmettre à leurs enfants la nue-propriété des parts de la SCI, peu de temps après la vente. Compte tenu de son passif (le prêt bancaire), la société est alors très faiblement valorisée ce qui permet souvent de transmettre les parts sans payer de droits.

Cette transmission est d'autant plus efficace que les usufruitiers peuvent, comme l'a rappelé la Cour de Cassation, mettre en réserve l'ensemble des bénéfices ayant permis de rembourser le prêt sans que cela ne soit constitutif d'une libéralité !

Points d'attentions

Bien mené, l'OBO immobilier est opération patrimoniale majeure qui ouvre la porte à de multiples optimisations fiscales, financières et patrimoniales.

Cela reste néanmoins une opération complexe qui nécessite une vigilance sur de nombreux points : prise en compte de la plus-value taxable à la vente du bien, paiement des droits d'enregistrement sur l'acquisition, respect d'un prix de vente cohérent, financement bancaire correctement calibré, rédaction soignée des statuts de la SCI, choix de la fiscalité selon les objectifs poursuivis, tenue d'une comptabilité...

Enfin, l'aspect fiscal ne doit pas être l'unique finalité de l'opération, sous peine de tomber sous le coup de l'abus de droit.

Ce point est d'autant plus important que la dernière loi de finances étendra prochainement la portée de l'abus de droit aux montages ayant un but principalement fiscal et non plus seulement exclusivement fiscal comme c'était le cas jusqu’à présent.

D'après le cabinet d'avocat CMS Francis Lefebvre, des motivations patrimoniales avérées devraient permettre d’éviter l’écueil du but principalement fiscal (sauf à considérer qu’un objectif patrimonial constitue à lui seul un objectif principalement fiscal).

La volonté de transmission et de diversification du patrimoine doit donc demeurer l'objectif prioritaire poursuivi par le cédant !

La bonne nouvelle est que le nouvel abus de droit ne concernera que les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2020. Les transactions pouvant susciter un doute, et elles seront nombreuses, devront, être réalisées en 2019, si cela est possible !

Sur cette opération comme sur tant d'autre, être bien accompagné est primordial !