Les avantages du démembrement

Le démembrement de propriété présente plusieurs atouts. Ce dispositif juridique est utilisé pour optimiser la gestion de son patrimoine. Il permet de son vivant d’octroyer la nue-propriété d’un bien immobilier à ses proches, comme ses enfants par exemple.

Le donateur conserve, lui, l’usufruit du logement. Autrement dit, il peut continuer à jouir du bien, pour y vivre ou le louer afin d’en tirer des revenus locatifs. Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires recouvrent la pleine propriété de la maison ou de l’appartement. Ils deviennent alors propriétaires à parts égales de la résidence léguée.

• Attrait fiscal

Le démembrement a notamment un intérêt d’un point de vue fiscal, pour anticiper la transmission de son patrimoine. Au décès, les enfants nus-propriétaires récupèrent la pleine propriété du bien démembré sans avoir de droits de succession à payer. Pour cela, il faut toutefois que la nue-propriété ait fait l’objet d’une transmission régulière par acte notarié, plus de trois mois avant le décès du donateur.

Les droits de donation à verser lors du démembrement sont en outre réduits dans la mesure où ils portent, non pas sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété. La valeur de celle-ci dépend de l’âge du donateur. Plus il est jeune au moment du don, moins elle est élevée et donc moins les droits de donation à payer sont conséquents.

De 21 à 30 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 20% de la valeur totale du bien. De 31 à 40 ans, à 30%, de 41 à 50 ans, à 40%, de 51 à 60 ans, à 50%, de 61 à 70 ans, à 60%, de 71 à 80 ans, à 70%, et de 81 à 90 ans, à 80%. A partir de 91 ans, la valeur de la nue-propriété atteint cette fois-ci 90% de la valeur du bien.

En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), c’est à l’usufruitier d’intégrer la totalité de la valeur du bien démembré dans son patrimoine. Le nu-propriétaire n’a, en principe, rien à déclarer au titre de l’ISF.

• Possibilité de donner l’usufruit

Plutôt que de donner la nue-propriété avec réserve d’usufruit, il est possible de faire don de l’usufruit. Moins intéressant dans le cadre de la succession, ce type de donation permet de confier la gestion d’un bien à un de ses proches. Celui-ci peut l’utiliser ou en percevoir des revenus locatifs. Le nu-propriétaire garde le contrôle du logement. Le donataire (celui qui a reçu le don) ne peut ainsi pas vendre le bien sans son accord. Ce type de donation peut être temporaire. Le donateur récupère alors la pleine propriété du bien au terme prévu.

Les droits à payer pour ce type de donation dépendent de la valeur de l’usufruit. Elle est évaluée à 23% de la valeur totale du bien par période de 10 ans (23% de 0 à 10 ans, 46% de 11 à 20 ans…), peu importe l’âge de l’usufruitier.

Dans tous les cas, que le don relève de l’’usufruit ou de la nue-propriété, quand il est effectué par un père ou une mère au bénéfice d’un de ses enfants, il est possible de bénéficier d’un abattement de 100.000 euros renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement vaut par enfant et par parent. Un couple peut donc donner en franchise d’impôt jusqu’à 200.000 euros à son descendant direct.