L’héritage de Napoléon… qui pourrait bien sauver le vôtre !

L’héritage de Napoléon… qui pourrait bien sauver le vôtre !

L’héritage est un sujet brûlant, au cœur de multiples conflits familiaux douloureux et interminables. L'héritage se fait le plus souvent sur la base des biens immobiliers qui appartenaient au défunt(-e). Le problème c’est que cet héritage, s’il n’est pas anticipé, sera le plus souvent un cadeau empoisonné pour les héritiers.

Pourquoi il vaudrait mieux, parfois, ne pas hériter ?

Lors d’une succession en France, le notaire commence par déterminer les actifs nets du défunt. Les héritiers, s’ils acceptent cette succession, vont devoir payer de 5 à 45% de droits de succession sur les actifs nets qu’ils ont reçus en héritage dans un délai de 6 mois.

Seulement, le patrimoine des Français de la classe moyenne est principalement un patrimoine immobilier dans lequel la résidence principale représente la plus grande partie. Le problème c’est que l’immobilier est illiquide, c’est à dire que lorsque vous héritez de biens estimés à 2 000 000 euros, il va falloir trouver 900 000 euros pour payer les droits de succession. Ensuite, si vous n’êtes pas seul à hériter, vous héritez du ou des biens immobiliers… en indivision.

Cela veut dire que si l’un des héritiers souhaite vendre, les autres seront dans l’obligation de le faire également, si les héritiers parviennent à s’entendre sur le prix (bon courage !) à moins d’effectuer un rachat de soulte pour les plus téméraires et pour autant qu’ils en aient les moyens. Alors comment éviter cette situation ?

La première solution !

Lorsque des biens sont détenus par une Société Civile Immobilière (dite transparente) à l’impôt sur le revenu, la donation des parents aux enfants ne porte pas sur les biens immobiliers mais sur les parts sociales de la SCI. Cela revient au même vous me direz, oui et non.

Oui parce que si vous détenez les parts de la SCI qui détient les actifs immobiliers, vous détenez les actifs immobiliers à hauteur des parts en question.

Non parce que dans ce cas, vous n’aurez pas à payer de droits de succession en plus de ne pas avoir à payer de droits de mutation (frais de notaire applicables dès l’instant où le bien est vendu). En outre, si l’un des héritiers souhaite vendre, il peut vendre ses parts à la personne de son choix.

La SCI à l’IR n’apporte aucun avantage fiscal particulier aux associés si ce n’est celui de transmettre sans frais son patrimoine immobilier.

La deuxième solution (celle que l’on doit à Bonaparte)

Lorsque le ou les biens sont détenus en direct par les parents, ces biens peuvent être démembrés. Cela revient à diviser le droit de propriété en deux avec :

  • la nue-propriété : le droit de disposer du bien (d’être propriétaire des murs en clair) sans pour autant en avoir la jouissance ni d’en percevoir les revenus et d’en assumer les charges, qui revient généralement aux enfants.
  • l’usufruit : le droit d’utiliser, de percevoir les revenus et d’assumer les charges qui y sont liées (taxe foncières, éventuelles réparations etc…), qui est conservé par les parents.

Lorsque le démembrement prend fin au décès du dernier usufruitier, les nus-propriétaires deviennent pleins propriétaires. Les frais de succession quant à eux sont calculés sur la base de la nue-propriété, elle-même basée sur un pourcentage de la valeur du bien en fonction de l'âge du donateur, ce qui permet de réduire significativement les frais de succession.

Une personne vivant seule n'ayant pas d'enfant ou ne souhaitant pas transmettre mais souhaitant disposer de liquidités immédiates peut vendre la nue-propriété de son bien tout en y restant jusqu’à la fin de ses jours.

Et j’ai gardé le meilleur pour la fin !

Lorsqu’il n’y a plus d’emprunt sur un bien qui dégage un revenu récurrent, à travers les loyers qu’il génère, il est possible de vendre le bien… à soi-même de façon à récupérer de la liquidité tout en conservant le bien. 

Ce mécanisme appelé OBO pour Owner Buys Out permet concrètement de vendre son bien immobilier à sa propre SCI. La SCI en question peut être existante ou spécialement constituée pour l’occasion. Cette SCI pourra acheter le bien en faisant recours au crédit bancaire et ce crédit pourra être remboursé avec les loyers perçus.

En prime, si la vente intervient après 22 ans de détention, la plus value éventuelle sera exonérée d’impôts sur le revenu et après 30 ans, elle sera totalement exonérée y compris des prélèvements sociaux.

Merci Napoléon !

À part ça ?

J’ai terminé l’excellente biographie d’Elon Musk de Walter Isaacson et j’ai gardé cette phrase qui résume bien la vie de ces personnes hors normes aussi appellées des Outliers: “Ils peuvent se montrer imprudents, embarrassants parfois même toxiques. Ils peuvent aussi se montrer fous, assez fou pour penser qu’ils peuvent changer le monde !”.

Au volant d’une Tesla Model S un automobiliste flashé à 275 Km/h sur l’A29 ressort libre du tribunal. Le radar était homologué jusqu’à 250 km/h. Quitte à faire un excès de vitesse, autant y aller à fond ! Une collégienne de 13 ans a reçu une taxe d’habitation pour un montant de 2 467 euros pour… logement vacant, c’est pas rassurant tout ça ! Vous sous sentez seul ? Des flamands roses sûrement très attachants sont à adopter en Camargue ! Un “corps stellaire” tombé sur une voiture stationnée en Alsace serait également à l’origine d’un incendie, ceci n’est pas une blague. Les astronautes de l’ISS viennent de perdre une trousse à outils lors d'une sortie dans l’espace. Finalement c’est peut-être une clé de 12 qui a endommagé cette pauvre Clio à Strasbourg !


Le Ted talk de la semaine

"Pourquoi vous devriez définir vos peurs plutôt que vos objectifs !" de Tim Ferriss

La citation de la semaine

“L'intégrisme est une nostalgie du passé qui se prend pour une référence à l'éternel.”

-Etenne Borne


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Voilà, c’est tout, bonne semaine 👋

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