Logement intermédiaire et loi de finances pour 2024 : des évolutions bienvenues

Dans l’actualité législative tourmentée de la fin de l’année 2023, la loi de finances pour 2024 est passée relativement inaperçue. Pourtant, elle comporte des évolutions relatives à la politique de l’habitat qui méritent qu’on y prête attention, en particulier quatre mesures destinées à accélérer le développement du logement locatif intermédiaire[1].

Bouclier tarifaire du logement en zones tendues, le LLI constitue une offre adaptée aux classes moyennes en zones tendues, qui complète l’offre de logement libre et celle de logement social. La loi impose d’ailleurs le plus souvent que les programmes de logements intermédiaires comportent une part de logements sociaux, ce qui encourage ainsi directement la production de logements sociaux neufs. 

Première mesure de la loi de finances pour 2024, l’extension du régime du logement intermédiaire au parc ancien, sous réserve de la réalisation de travaux conduisant à une amélioration de performance énergétique.

C’est une évolution importante, car la production de logements intermédiaires était jusqu’ici réservée à la construction neuve. Cette mesure favorise la transformation écologique du patrimoine privé existant, afin de limiter la sortie des passoires thermiques du parc locatif (étiquettes F et G en premier lieu), tout en respectant les plafonds de ressources et de loyers du logement intermédiaire.

Deuxième mesure, l’extension du régime de LLI aux résidences gérées, alors que le LLI était réservé aux logements familiaux.

Là encore, c’était une mesure attendue, car il manquait un segment de résidences pour étudiants ou personnes âgées susceptible de compléter d’une part l’offre privée (en pratique réservée aux personnes les plus aisées) et d’autre part les résidences sociales dont les plafonds de ressources applicables excluent une bonne partie des classes moyennes.

Troisième mesure, l’extension de la géographie du LLI au territoire de nouvelles communes présentant des caractéristiques particulières, notamment en matière de réindustrialisation, de développement économique, d’aménagement ou de requalification de l’habitat.

Cet élargissement complète celui qui avait été opéré en octobre 2023 par arrêté, en faveur de nouvelles communes présentant un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.

Enfin, la quatrième mesure ouvre largement les supports d’investissement éligibles au LLI, permettant ainsi aux particuliers de détenir des participations dans de telles structures, alors que le LLI était réservé jusqu’à présent aux investisseurs institutionnels. 

La loi de finances pour 2024 apporte donc des compléments utiles au cadre législatif du logement intermédiaire, de nature à en accélérer la production.

Pour que ces mesures produisent leur plein effet, deux conditions doivent encore être remplies : la première tient au fait que ces dispositions nécessitent des textes réglementaires d’application, qui doivent être publiés.

Il convient aussi que les investisseurs institutionnels, pour leur compte propre et celui de leurs mandants, soient en mesure de retrouver le chemin de l’investissement dans l’immobilier résidentiel, dans le sillage de l’intervention contracyclique engagée en 2023, notamment par le groupe Caisse des Dépôts via CDC Habitat, avec son plan de soutien portant sur l’acquisition de 17 000 logements intermédiaires et sociaux.

[1] Institué en 2015, le régime du logement locatif intermédiaire prévoit un dispositif fiscal dérogatoire (TVA à 10% et crédit d’impôt pour les sociétés) applicables à l’origine aux logements neufs construits en zones tendues, détenus par des investisseurs institutionnels et loués à des loyers plafonnés à des locataires sous conditions de ressources.