Peur d’investir dans le crowdfunding immobilier ?

Faisons le point sur le marché

Nous voyons lentement mais sûrement, depuis la rentrée 2022, se répandre cette crainte d’un marché du crowdfunding immobilier en difficulté parmi les investisseurs.

La peur du défaut de crédit, du retard, de la faillite, y compris des plateformes, de l’écroulement brutal et soudain du marché immobilier avec ceux qui "savent car ils ont des amis hyper bien placés" et d'autres... qui lisent.

En décembre dernier, certaines collectes sur des plateformes leaders ont même été annulées ou réduites. Du jamais vu. Aujourd’hui, les collectes sont ainsi moins fluides, et le marché baisse en valeur par rapport à 2022.

Les raisons de tout cela sont bien connues. Pour tous ceux qui seraient partis très loin récemment, n’auraient rien lu, rien entendu, ou pas de connaissances dans le milieu, voici ces raisons dans le désordre :

• l'inflation qui monte,
• la hausse des taux,
• le taux d'usure qui pétrifie sur place les banquiers,
• la raréfaction du crédit bancaire pour les professionnels de l'immobilier,
• l'attentisme des acquéreurs qui attendent des baisses de prix,
• les vendeurs qui... ne font rien,
• et enfin l'Etat qui est aux abonnés absents pour les promoteurs etc.

Est-ce la faute des médias ?

Soyons honnête, imputer la faute de ces nouvelles stressantes aux médias, qui feraient peur aux gens, serait absurde. Ils ne sont souvent que caisse de résonance dans l'instant, et parfois, certains ont même une plume allant au-delà de la grosse caisse qui répète ce qui vient d'être écrit.

Ces peurs sont-elles justifiées ?

La bonne question que voilà et selon nous la réponse est... objectivement affirmative. Yes sir.

Alors que faire ? Deux options :

• Fuir est évidemment une option. Classique, facile, à la portée de tous et puis le livret A est à 3% quand même !
• Ou alors, mais c'est plus de travail... regarder comment l'offre crowdfunding a évolué sur les plateformes ces derniers mois.

Quelles sont ces évolutions de l’offre ?

Fini la dette “junior” (c’est-à-dire en complément d’une dette bancaire) à 10% de rendement qui ne fonctionne que lorsque les prix de l’immobilier montent et donc que la revente du bien à la hausse permettra le remboursement.

Fini le financement et le refinancement de promoteurs, qui eux souffrent abominablement du contexte dans l’indifférence totale de l'Etat alors que ce pays manque de neuf et de rénovation. Allez comprendre, sûrement faute de moyens.

Aujourd’hui l’offre de financement se concentre principalement sur de la dette dite “senior secured”, quasi bancaire.

Elle est quasi exclusivement de l'hypothécaire de 1er rang combinée à de la fiducie, à un taux annuel de 10% ou plus. Un rêve quasi éveillé pour les vrais et purs financiers qui cherchent un rapport rendement/risque optimal. Un truc de fou qui n'a pas d'équivalent sauf dans des pays à inflation à deux chiffres.

Ceux qui vendent de la fiducie l'ont bien compris d'ailleurs, et sont devenus les vendeurs de pelle dans la ruée vers l'or. Grosso modo, cela revient à vous dire que le résultat sera 10% de rendement par an OU, grâce à la fiducie, revente du bien et vous êtes remboursés avec les intérêts. Vous êtes censés gagner à tous les coups.

Se posent alors deux questions :

• Est-ce que la dette a une LTV suffisamment basse pour qu’une baisse de prix du bien lors de sa revente couvre tranquillement le crédit ? En général, les plateformes sont entre 50% et 70%. Cela suffit à priori.
• Et l’autre question, quelle est la liquidité du bien ?

Là est le risque principal aujourd'hui selon moi.

Ce serait vous mentir de dire que nous, plateformes, n'adorerions pas avoir des clients prêteurs à qui nous pourrions dire : “C'est 10% par an, ou alors vous repartez avec l'appartement à Neuilly ou à Courchevel de ce marchand qui n'a pas su vous rembourser à temps...” L'affaire du siècle en quelque sorte.

C'est sûr que cela n'est pas très “crowdfunding”, ni follement empathique, mais cela fait longtemps que cette appellation de crowdfunding est fausse par ailleurs. Seul l'aspect gratuit des deals pour les investisseurs garde encore vraiment la trace de cela.

Pour ceux qui acceptent le risque de liquidité, qui sont prudents sur la LTV, et se focalisent sur des bons actifs bien placés, alors j'oserais même dire que le marché n'a jamais été aussi facile à analyser et le risque aussi faible.

Alors quel bilan ?

"Qui peut attendre, peut investir" est à mon avis la morale des temps présents, la morale des grosses foncières qui sont aussi à l’affût d'opportunités, ou encore la morale des fonds vautours qui ne sont pas accessibles aux gens du crowdfunding ordinaire, etc.

Un dernier point, un peu mesquin et osons le, vache, de ma part, mais qui me fait du bien. Et en ces temps stressants, cela ne se refuse pas. J'entends des investisseurs exigeants — c'est bien — à qui il faut :

• du court terme, max 18 mois,
• du taux élevé, 10 à 15%,
• des garanties top, de la fiducie,
• et aussi... des coupons mensuels.

Formidable, mais là je dis stop... Comment fait-on quand l'emprunteur n'a pas de revenus récurrents ? Pas de locataires sur le bien concerné ? Je vous donne la réponse : on remet une couche de dette pour financer les coupons. Est-ce vraiment une idée si formidable? Bonne réflexion. C'est dit !

Aujourd’hui chez WeShareBonds, on se focalise sur ce segment de marché de la dette “senior” et sur cette expertise de banquier à 10% avec hypothèque et fiducie, et on y met notre argent comme on l’a toujours fait.

Bref on n'a pas peur.