🔺 Plus-value immobilière : le piège méconnu de la double déclaration fiscale !

Dans cette période un peu anxiogène du passage au revenu à la source, saviez-vous déjà que vous deviez faire une double déclaration précisément quand vous y pensiez le moins ?

Supposons que vous réalisiez une plus-value immobilière. Le plus souvent, elle est exigible pour une vente immobilière donc devant notaire (exception : cession de titres d'une société à prépondérance immobilière réalisée sous seing privé). Le jour de la vente, le notaire commente l'acte notamment le prix et avant de décrire la fiscalité de l'acquéreur, vous présente le formulaire de déclaration qu'il a rempli pour vous et, parfois, annexé à l'acte.

Cela se présente ainsi :

Juridiquement, vous signez cette déclaration de plus-value. Financièrement, l'impôt est retenu sur le prix de vente que vous allez encaisser en net. Ces obligations déclaratives et de paiement sont prévues par l'article 150 VG du code général des impôts (CGI) et l'article 150 VH du CGI. Vous pensez que tout est accompli puisque l'impôt est déclaré et acquitté par les soins de mon confrère ou moi-même.

🔺 Faux ! Vous avez une obligation de déclarer une nouvelle fois !

Le montant net des plus-values immobilières imposables réalisées dans l'année précédente doit être reporté sur la déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, case 3VZ.

Je vous ai surligné en jaune ci-dessous la ligne 50 du formulaire rempli par le notaire lors de la vente pour comprendre ce qui est à entendre par "montant net des plus-values immobilières" :

Quelques précisions :

• cette déclaration est à faire dans le cadre de votre déclaration principale (donc en général en mai de l'année qui suit la vente immobilière) et non avant ;
• nouvelle déclaration ne signifie pas nouvelle imposition et heureusement !

• la finalité de cette nouvelle déclaration est de permettre à l'Administration fiscale de calculer votre revenu fiscal de référence ;
• les plus-values exonérées, notamment celles réalisées lors de la vente de la résidence principale, n’ont pas à être reportées ;
• le montant des plus-values immobilières exonérées au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale doit figurer sur la déclaration n°2042 C, case 3VW, pour le suivi du remploi de la plus-value ;
• tout manquement à cette obligation déclarative donne lieu à l'application d'une amende égale à 5 % des sommes non déclarées avec un plancher à 150 € et un plafond à 1.500 € ;
• et bien sûr en amont, l'idéal, est d'avoir optimisé pour éviter la plus-value. Plusieurs stratégies seront présentées par la suite de prochains articles. La donation avant cession est une tactique mais dans une conception civile opérationnelle d'ensemble. L'anticipation est toujours à recommander notamment au regard de l'impôt sur les donations/successions : cf. mon article.

Rarement évoquée en rendez-vous donc je voulais vous partager cette précaution de la double déclaration.

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Ici, en particulier, cela s'inscrit dans ma collaboration avec plusieurs cabinets d'avocats fiscalistes agiles que j'accompagne pour qu'ils puissent se différencier significativement de leurs confrères par une analyse plus patrimoniale et gracieuse pour eux.

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Le Paiement de la dîme (tableau de Pierre Bruegel le Jeune/Musée des Beaux-Arts de Bruges)