REGARDS CROISES AVOCAT / EXPERT

LE DROIT DE RÉSILIATION DU LOCATAIRE PAR JEAN PINSOLLE ET ANNE LEFORT

Le statut des baux commerciaux régit les rapports des bailleurs et des locataires en matière d’immobilier d’entreprise et celui-ci contient des dispositions d’ordre public avec comme toujours en droit français - c’est une spécialité - une liste de dérogation. Les règles d’ordre public concerneront les points suivants :

- Durée minimale règlementée ;

- Droit au renouvellement et à défaut au paiement de l’indemnité d’éviction, sauf diverses exceptions ;

- Droit à la cession du fonds de commerce ;

- Droit à la fixation d’un prix contrôlé lors du renouvellement du bail ou lors des révisions en cours de contrat ;

- Droit à la déspécialisation c’est-à-dire le droit d’ajuster des activités connexes ou complémentaires ou même de changer totalement la destination des lieux.

 Parmi les règles d’ordre public, le preneur bénéficiera sous les conditions que nous allons évoquer d’une faculté de résiliation triennale - hors les fameuses dérogations légales …

 Le droit de résiliation triennale du preneur s’appliquera ainsi et conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce.

 Article L145-9

 Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé.

 Les seules exceptions à cette règle d’ordre public sont des aménagements conventionnels pour les baux suivants :

- Les baux conclus pour plus de 9 ans ;

- Les baux des locaux monovalents ;

- Les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ;

- Les baux des locaux de stockage mentionnés à l’article 231 ter III-3° du CGI (locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un établissement de production). Hormis ces exceptions, les parties ne peuvent plus conférer au bail une durée ferme de 9 ans, ni assortir l’exercice, ni assortir l’exercice de la résiliation triennale d’une indemnité au profit du bailleur. Lorsque le bail n’est pas encore soumis aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 réformant le statut des baux commerciaux, l’indemnité de résiliation versée par le locataire au propriétaire doit être comprise dans les recettes brutes foncières, imposables de celui-ci.

 Auteur du congé.

Le congé doit être délivré par le locataire. Ce dernier peut être le locataire d’origine, le cessionnaire ou tout ayant droit du locataire. En revanche, le congé ne peut pas être délivré par le locataire-gérant du fonds.

Lorsque le bail a été consenti à plusieurs locataires, le congé doit être délivré par l’ensemble des locataires, la seule volonté d’un locataire n’étant pas suffisante pour mettre fin au bail.

Destinataire du congé.

En cas de résiliation triennale, il n’existe aucune stipulation légale qui précise à qui le locataire doit adresser son congé. Il en résulte qu’à défaut de stipulation contraire dans le bail, le congé devra être remis au bailleur lui-même.

Forme, délai du congé et nullité du congé.

La résiliation du locataire doit intervenir dans les formes et délais de l’article L 145-9 du code de commerce.

Article L145-9

Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat. S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le congé doit être donné par acte extra-judiciaire ou depuis la loi du 18 juin 2014 par courrier avec RAR. Cependant si le courrier RAR est 40 fois moins cher qu’un acte d’huissier il apparaît clairement que sa modicité  ne puisse compenser sa faiblesse juridique … Le congé dot être donné au moins 6 mois à l’avance avant la date d’expiration triennale du bail et prend effet à cette date. En cas de non-respect des conditions de forme, le congé est nul et le bail se poursuit sauf à convenir d’une résiliation amiable. Le locataire reste redevable des loyers dus jusqu’au terme du bail, ou si un congé est régulièrement délivré jusqu’à l’expiration de la période triennale suivante.