Simi 2023 : Trouver des solutions dans un contexte difficile

L’édition 2023 du Salon SIMI vient de se clôturer, j’ai eu l’occasion pendant ses 3 jours d’arpenter ses allées et d’y suivre des conférences passionnantes et rencontrer les acteurs du secteur. Ce fut l’occasion pour moi de découvrir une nouvelle facette du marché de l’immobilier, le secteur de la promotion immobilière. Je vais tenter de vous résumer cette édition qui s’est ouverte dans un contexte de marché difficile. On annonçait une édition terne et morose, finalement c'est une édition sous le signe de l'inventivité et de l'optimisme qui s’est déroulée.

C’est une surprise pour personne, le marché de l’immobilier est en berne. Tout comme les agents immobiliers qui voient le nombre de transactions diminuer chaque mois, les promoteurs sont en première ligne et subissent cette crise de plein fouet. Le marché de l’immobilier étant à la croisé de plusieurs chemins, plusieurs facteurs se télescopent et viennent composer le contexte marché que nous connaissons actuellement :

- Le facteur financier : Le resserrement des règles HCSF et l'augmentation des taux d’intérêts sont venus freiner brutalement le marché de l’immobilier neuf en “désolvabilisant” deux catégories d'acquéreurs : les primo accédant et les investisseurs privés, qui sont les principaux acquéreurs d’immobilier neuf.

- Le facteur fiscal : Le PLF 2024 va venir rajouter des contraintes supplémentaires aux acquéreurs et investisseurs (réduction du PTZ, révision des avantages LMNP, dispositifs visant à limiter les location Airbnb, augmentation des taxes foncières …)

- Le facteur conjoncturel : Au delà de générer une morosité certaine ainsi qu'une frilosité auprès des potentiels acquéreurs et investisseurs, la situation géopolitique internationale actuelle (guerre en Ukraine, conflits en moyen orient …) a un impact direct important sur le coût et la volatilité des matières premières et des énergies et donc sur la flambée des prix des matériaux de construction, ce qui rend le prix des logements neufs ou rénovés encore moins accessible.

- Le facteur environnemental : Le dérèglement climatique est une réalité et nous en mesurons déjà les conséquences. D’après Carbone 4 , le secteur du bâtiment doit atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Sacré challenge sachant que le secteur du bâtiment représente le second secteur émettant le plus de CO2 après le transport. Pour cela, L’arsenal législatif c’est lourdement renforcé : Loi ZAN, RE 2020, décret tertiaire, DPE, … rendant de fait les opérations plus complexes et plus coûteuses, notamment en privilégiant les opérations de réhabilitation ou recyclage urbain plutôt que la construction neuve.

- Le facteur sociétal : Notre société change et notamment notre façon de vivre, travailler et voyager et cela à forcément des répercussions sur les bâtiments que nous occupons. Notre façon de vivre tout d'abord, les habitants privilégient des ensembles plus petits, à taille humaine, plus proches de zones naturelles et privilégient des transports doux ou collectifs plutôt que leurs voitures. Notre façon de travailler ensuite, les RTT puis le télétravail depuis la crise de la COVID 19 incitent les entreprises à être moins gourmandes en surface de bureaux. En 2023, 4,4 M de m2 de bureaux sont vides sur l’ensemble du territoire. Et enfin, notre façon de voyager, les destinations locales sont dorénavant privilégiées par les vacanciers. Les hôteliers et établissements de loisirs doivent repenser leurs bâtiments et leurs destinations en anticipant les changements climatiques (crues, canicules, manque de neige en stations, lignes littorales érodées, consommation du foncier et respect de la biodiversité …)

En cascade, ces facteurs cumulés font qu’il est extrêmement difficile aujourd’hui de se loger (devenir propriétaire ou louer) et nous rentrons de plain pied dans une crise du logement, la plus importante de ces dernières décennies. Le déficit annuel est de l’ordre de 400 000 logements en France, c’est colossal. Mais comme dans toute crise, des opportunités se dessinent, les promoteurs et acteurs immobiliers ont présenté sur le salon des solutions innovantes visant à redynamiser le marché tout en évoluant dans ce contexte difficile. Voici 5 solutions intéressantes: 

1/ Faciliter l’accession à la propriété

Nous avons vu en introduction qu’une partie de la population française n’a plus accès au levier bancaire et donc à la propriété. Néanmoins des solutions existent, le BRS (Bail Réel Solidaire) commence à trouver son public. Il s’agit de découpler le foncier et le bâti afin de faire chuter le prix du logement, le foncier est pris en charge par un OFS contre une redevance, l'acquéreur quant à lui devient propriétaire uniquement du bâti. La revente du bien est très encadrée avec des clauses anti-spéculatives. Pas moins de 2 000 BRS ont été signés cette année. Bouygues Immobilier - Immobilier d'Entreprise France , commercialise une partie de ses lots sous cette forme surtout en logement social et intermédiaire, voici un début de solution pour les primo accédants. Autre solution pour les primo, la location-accession ou accession évolutive, intéressant pour des ménages solvables mais pas “bankable” dans le contexte actuel. Ce mécanisme consiste à payer une quote part au sein d’un loyer et devenir propriétaire de son logement à son rythme. Sezame ou Pazapa sont des acteurs de référence sur le sujet. Enfin, concernant les investisseurs, le démembrement ou nue-propriété peut être une solution intéressante qui consiste à acquérir un lot avec une certaine décote et renoncer à l’usufruit pendant une période donnée, c’est une foncière qui se charge de la location, la gestion et encaisse les loyers sur la période Catella Residential Partners commercialise des solutions pertinentes basées sur cette mécanique patrimoniale.   

2/ Déboucler les programmes plus rapidement

Les taux bancaires professionnels ayant également flambés, les promoteurs doivent trouver des solutions pour déboucler les opérations plus rapidement, quitte à rogner sur leurs marges. Tout d’abord, les bailleurs sociaux représentent une part de plus en plus significative des acquéreurs de lots d’un programme immobilier. Les agglomérations et les mairies deviennent strictes sur les quota afin de rattraper leurs carences en terme de logement social. En ce sens, Batir.com aide les promoteurs avec une solution efficace. Autre canal de commercialisation, la vente en bloc, qui consiste à vendre plusieurs lots décotés. Vefaonline ou Venteenbloc oeuvrent sur ce secteur notamment en proposant les stocks disponibles à des foncières ou des résidences services (coliving, résidences étudiantes ou sénior).

3/ Economiser le foncier

Dans les prochaines années, la construction neuve ne sera plus la norme. Les lois et réglementation en faveur du climat passant par là, les acteurs de l’immobilier devront avoir une consommation frugale du foncier et prendre en considération l’ensemble du cycle de vie du bâtiment et penser en amont à leur réversibilité. Réhabiliter l’existant plutôt que démolir ou construire voilà l’avenir de la promotion immobilière. Les solutions sont nombreuses mais plus coûteuses, plus complexes et donc plus risquées. Par exemple, transformer des bureaux vides en logements, dépolluer et recycler d’anciennes friches industrielles, rénover énergétiquement d'anciens bâtiments administratifs… Le dernier décret tertiaire vise par exemple à faire baisser de 50 % la consommation d'énergie finale des bâtiments d’ici 2030. Les foncières et asset managers sont à pied d'œuvre. Les systèmes énergétiques employés ainsi que les matériaux utilisés lors d’une rénovation d'un bâtiment ont un impact décisif sur la baisse des émissions carbone, le réemploi des matériaux plutôt que le recyclage, prend son essor, des filières s'organisent. De nombreux promoteurs ont franchis le cap de la réhabilitation comme PRD , la Foncière de Transformation Immobilière ou encore le Groupe Beauregard. La surélévation est également une solution pour éviter l’étalement urbain et densifier le tissu urbain ou le foncier est rare et cher, UPFACTOR s’y attelle avec succès.

4/ Faciliter l’investissement grâce à l’IA

La conception d’une data room complète, accessible et formalisée est clé pour bien gérer les due diligences lors des transactions immobilières, la gestion des actifs (location, réhabilitation …).  L’IA permet dorénavant de compiler des quantités importantes d’informations et de documentations relatives à un bâtiment, permettant ainsi aux acteurs de l'immobilier de se consacrer sur des tâches à plus forte valeur ajoutée et ainsi prendre des décisions éclairées d'investissement et d’arbitrage de portefeuille, Stonal est devenu en quelques années un acteur incontournable sur le sujet. En matière d'orientation d'investissement 2024, je vous invite notamment à télécharger le dernier baromètre MSCI Inc. BPCE Solutions immobilières

5/ Coordonner les acteurs

Enfin pour terminer, voici certainement le point le plus important. Il est déterminant que l’ensemble des acteurs de la filière se concertent davantage et travaillent ensemble (législateurs, métropoles et agglomérations, promoteurs, bailleurs, commerçants, usagers, proptech…) afin d’imaginer des bâtiments plus écologiques, mieux intégrés, plus accessibles et ayant un usage optimisé et s’inscrivant dans la ville de demain. Des Métropoles ont présenté leurs nouveaux programmes d’attractivité et s'inscrivent davantage dans cette démarche vertueuse  Vaucluse Provence Attractivité , Valence Romans Agglo , Ville et Eurométropole de Strasbourg .

#Immobilier #promoteurimmobilier #marchanddebiens #fierdetremarchand #proptech