Vente d’un bien immobilier à une SCI : comment réussir un bon OBO ?

Il  y a quelques précautions à prendre lorsqu’on veut racheter des biens immobiliers que l’on détient, et ce, par le biais d’une société que le cédant crée ou a créée préalablement et dont il est également associé.

La constitution d’une SCI pour racheter ses biens immobiliers, dénommée en langage anglo-saxon OBO Immobilier (Owner Buy Out), permet de faire financer par emprunt à une société, l’achat de ses propres biens immobiliers, généralement aux fins de dégager des liquidités dans le patrimoine du(es) propriétaire(s)-cédant(s) qui a (ont), par ailleurs, une capacité d’épargne pour apporter à la SCI (pour l’essentiel en compte courant d’associé) les capitaux nécessaires au remboursement de ses emprunts. Les liquidités ainsi dégagées par la « vente à soi-même » permettront aux propriétaires initiaux du bien d’effectuer d’autres investissements de rendement ou de loisir.

Néanmoins l’opération peut avoir des conséquences délicates en droit civil si le bien immobilier cédé ou apporté à société est la résidence principale d’un couple marié; par ailleurs, certaines opérations peuvent être répréhensibles sur le plan de l’abus de droit fiscal lorsqu’elles visent principalement à bénéficier d’un avantage fiscal, surtout si l’apport ne s’est pas conclu dans des conditions normales qui auraient été celles de la vente du bien à tout autre tiers fut-il une société ou une personne physique.

La constitution d’une SCI familiale entre parents et enfants peut avoir pour avantage principal d’éviter l’indivision entre les héritiers au moment de la succession.

Sur le plan civil, concernant l’apport de la résidence principale d’un couple marié à une SCI, l’interposition de la société fait perdre aux époux la protection de l’article 215 du code civil relatif au régime matrimonial primaire, disposition qui empêche un époux de céder seul le logement de la famille.

Pour éviter que l’époux gérant de la SCI puisse alors disposer seul de la résidence principale, mieux vaut limiter ses pouvoirs dans les statuts en ce qui concerne la disposition ou la cession du logement de famille.

Sur le plan fiscal, il convient d’éviter toute opération qui reviendrait à une donation déguisée si le montage est institué uniquement aux fins de transmettre un immeuble à tout ou partie des héritiers en évitant des droits de donation. Ce serait par exemple le cas si la société civile est constituée en démembrement de propriété réservant la nue-propriété aux enfants et l’usufruit aux parents. Pour éviter que le remboursement de l’emprunt de la SCI par les parents ne vienne gonfler automatiquement leurs comptes courants d’associé dont ils restent uniques propriétaires à la transmission de la société, ces derniers voteraient systématiquement l’affectation des résultats en réserve bénéficiant exclusivement aux enfants nus propriétaires. La systématisation massive de cette affectation en réserve au profit des nus propriétaires pourrait irriter l’administration fiscale.

Par ailleurs, la location par la SCI d’un de ses biens immobiliers au profit de l’un de ses associés doit se faire dans les mêmes conditions que si la société avait contracté avec un tiers.

A défaut, toute déduction de dépenses de travaux d’entretien tomberait sous le coup de la procédure d’abus de droit comme l’a sanctionné le Conseil d’Etat dans un arrêt du 8 février 2019.

Il y a également lieu d’écarter les risques d’acte anormal de gestion pour toute opération contraire à l’intérêt de la société dont notamment un loyer sous-évalué.

Rédaction Jean-Paul VARVENNE - Publié pour le site Banque Populaire Gestion Privée en Novembre 2019

(Jeu de mots du "bon OBO" emprunté à mon ami Philippe MASME de BPCE).

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