AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL POR EMPRESÁRIO INDIVIDUAL NO ÂMBITO DO REGISTRO DE IMÓVEIS - COMO FICA A NECESSIDADE DA OUTORGA UXÓRIA????

Personalidade jurídica significa capacidade para ter direitos patrimoniais; quer dizer autonomia patrimonial. 

No âmbito do Registro Imobiliário é imprescindível que tenhamos uma visão, ao menos geral, do problema que envolve a aquisição de bem imóvel por aqueles empresários que se acham "registrados perante a Junta Comercial" respectiva e que por conta disso, se colocam diante desse dilema.

Havendo um só patrimônio, e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há que se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, já que nesse contexto, não existe a personalidade necessária.

As pessoas jurídicas de direito privado, no conceito pátrio, são aquelas positivamente elencadas no nosso Código Civil, que conforme art. 44, são aquelas pessoas jurídicas de direito privado, as associações; as sociedades; as fundações; as organizações religiosas e os partidos políticos, ou seja, não se inclui o empresário, ou empresa individual, como pessoa jurídica.

Numa situação como essa acima indicada, aos Ofícios de Registro de Imóveis deve prevalecer o entendimento de não se permitir os registros em nome de empresas unipessoais (ou empresas individuais ou firmas individuais), pelo simples fato de não terem personalidade jurídica.

Como há, tecnicamente falando, essa “confusão”, o registro da propriedade imobiliária terá que ser feito em nome do titular da empresa, que é o próprio empresário.

A considerar o teor do artigo 978 do Código Civil, se estabelece que o empresário casado pode, sem necessidade da outorga conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imóveis que integrem o patrimônio da empresa ou gravá-los de ônus real, porém, entendemos que isso depende da forma como o bem imóvel foi adquirido. 

O imóvel pode pertencer à pessoa física, mas desde que esteja vinculado à atividade empresarial de seu proprietário, sendo imprescindível que o imóvel se vincule à atividade empresarial a ponto de autorizar ser vendido sem outorga conjugal, desde que tenha sido anotada tal qualidade em sua matrícula, notadamente para fins de publicidade e resguardo dos direitos conjugais.

Caberá ao empresário, desejando se sentir protegido patrimonialmente, separar de seu patrimônio determinados bens, que no caso, poderá indicar a vinculação do bem imóvel à atividade empresarial indicada quando de sua constituição. 

É importante entender que o ato de registro da afetação não constitui ato de transferência de propriedade do bem, que por direito continuará a ser considerado como do empresário.

Não podemos deixar fugir aos olhos que esse pedido de registro de afetação deverá conter a aquiescência do cônjuge nos casos em que, pelo regime patrimonial de bens do casal, tal outorga se faz imprescindível. Caso o empresário, dependendo do regime de bens, não tenha efetuado a anotação da afetação e alienar imóvel de sua propriedade, o cônjuge deverá figurar no título de alienação para expressar a sua outorga.

Infelizmente, no âmbito dos Tabeliães de Notas e de Ofícios de Registro Imobiliário, esse é um tema dos mais carregados pelo "desconhecimento", já que arrastam particularidades que vêm ser enfrentadas, muitas das vezes, apenas no ambiente judicial, pelo fato de que as pessoas quando contratam entre si, o fazem sem que isso seja dissecado de forma tão aprimorada quanto o tema exige.

É imprescindível que tenhamos uma visão, ao menos geral, do problema que envolve a aquisição de bem imóvel por aqueles empresários que se acham "registrados perante a Junta Comercial" respectiva e que por conta disso, se colocam diante desse dilema.

Em síntese, havendo um só patrimônio, e não havendo personalidade jurídica própria para a empresa individual, não há que se falar em registro de propriedade em nome de empresa individual, já que nesse contexto, não existe a personalidade necessária.

As pessoas jurídicas de direito privado, no conceito pátrio, são aquelas positivamente elencadas no nosso Código Civil, que conforme art. 44, são aquelas pessoas jurídicas de direito privado, as associações; as sociedades; as fundações; as organizações religiosas e os partidos políticos, ou seja, não se inclui o empresário, ou empresa individual, como pessoa jurídica.

Numa situação como essa acima indicada, aos Ofícios de Registro de Imóveis deve prevalecer o entendimento de não se permitir os registros em nome de empresas unipessoais (ou empresas individuais ou firmas individuais), pelo simples fato de não terem personalidade jurídica.